本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。
导 读
1、百强房企9月单月同比增长29%，增幅有所收窄
2、业绩完成情况不及历史同期，四季度需加快推盘去化
3、“三条红线”下更加考验房企运营实力
榜单解读
前言：2020年前三季度，TOP100房企整体业绩同比增长9.2%。虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升，百强房企第三季度销售规模较一二季度有所恢复。但9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势，规模房企目标完成情况不如历史同期，四季度房企去化压力仍然较高。
目前，行业去化承压的基本面尚未有所改善，随着房地产资管新规“三条红线”试行，年内融资环境进一步收紧、房企资金压力加大。拿地、开发、销售节奏受到影响的同时，也更加考验企业运营实力，倒逼房企加快提升组织效率、平衡财务指标、深化销售渠道、提速现金回流。
从市场层面来看，9月房地产市场渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。展望四季度，城市市场大概率将轮动分化：一线城市市场需求坚挺，成交仍有望维持在较高水平;热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移;弱三、四线城市去库存风险仍需警惕。
1 业绩：百强房企9月单月同比增长29%
2020年9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%。1-9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。从整体来看，虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。
2 门槛：TOP50房企操盘金额门槛增长7.9%
2020年前三季度，百强规模房企竞争持续，各梯队企业保持了一定的分化格局。一方面，9月TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增长13.7%至1607亿元。TOP30和TOP50房企门槛较去年同期也分别提升了4.4%和7.9%，规模房企竞争优势凸显。另一方面，截至三季度末，TOP100和TOP200房企销售操盘金额入榜门槛分别为140.1亿元和44.9亿元，较去年同期基本持平，行业分化持续。
3 集中度：百强房企规模增长分化持续，行业竞争加剧
2020年前三季度，TOP200各梯队房企之间规模分化持续。其中，龙头房企继续保持稳健发展，TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%，同比增长1.3个百分点。TOP11-20及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度较去年也均有一定幅度提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而受卫生事件对规模房企开复工、销售、回款的影响，行业竞争加剧，TOP100之后房企的销售操盘金额集中度出现一定回落。
4 目标：业绩完成情况不及历史同期，四季度需加快推盘去化
2020年，房企业绩目标的完成情况一定程度上受到卫生事件影响，整体表现不及2018、2019年同期。前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同时，虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。
5 企业展望：“三条红线”下更加考验房企运营实力
今年由于受到卫生事件冲击，房企整体销售和供货节奏后移，四季度作为市场供货高峰期，房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善，企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。
而随着9月房地产资管新规“三条红线”启动试行，年内融资环境进一步收紧，加大房企资金压力，拿地、开发、销售节奏都将受到较大的影响。在此背景下，更加考验企业运营实力，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。整体来看，财务稳健、现金充足、管控得力的房企将具备更强的市场竞争力，一些国企、央企的优势将进一步凸显。
“三条红线”新规下，房企应积极采取应对措施，保证业绩目标的顺利实现和企业稳定经营。在销售端，继续深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握住中秋国庆假期、双11以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩，同时加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流，保证企业资金周转。经营管控上，加快内部战略调整升级，提升组织效率，项目管控上更加注重工程质量、施工安全问题，推动产品力升级。此外，融资方面，积极开展更多元化的融资渠道，加强与金融机构的合作，为企业创造相对稳定的融资环境。
6 市场：供应放量成交平平、热点城市市场走弱，四季度城市将轮动分化
9月房地产市场渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。
具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。在供应连续两月放量的作用下，上海成交持续提升，中高端产品成交去化依旧出众。在深圳、东莞政策加码后，不少客户外溢至南沙、增城两区，致使广州市场热度持续攀升，成交再创近年来单月新高。深圳新房市场持续升温，网红盘因一、二手价格倒挂，再次出现抢购潮，在一定程度上刺激市场人气。
26个二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。在连番政策加码后，杭州、宁波、南京等热点城市市场降温特征明显，成交转升为降，但并未明显失速，环比跌幅都控制在20%以内。武汉、南宁、厦门等供应明显放量，但成交不增反降，市场去化压力加剧。佛山、长春、合肥等市场热度惯性延续，成交同、环比皆实现正增长。
各区域市场持续分化，长三角地区成交明显走弱，受限于政策加码，杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温，成交皆步入下降通道，仅限于上海、合肥市场仍保持较高热度，成交稳中有升。粤港澳大湾区市场热度不减，佛山、东莞成交持续高位运行，同比涨幅超20%，广州、深圳成交更创年内新高。中西部地区市场有所降温，武汉、重庆成交整体仍处高位，但同环比均小幅回落，成都、长沙成交也是转升为降，环比跌幅都在10%左右。
而从我们实际调研情况来看，中西部地区二、三线城市严重依赖渠道分销。2019年以来，中西部地区品牌房企跟风打折降价，弱三、四线城市售价已逼近成本线，但由于市场需求羸弱，去库存压力极大，品牌房企皆有撤离的趋势。即使房地产库存整体偏低的中西部地区热点城市，房企对未来市场预期也普遍谨慎，大都保持高频次的供货节奏，渠道分销已是市场常态。
展望未来，房地产市场是否就此转冷，9月是否成为市场由盛转衰的转折点，似乎难以做出定论，还留待四季度市场供求数据进一步验证，但城市分化行情大概率将轮番演绎。一线城市市场需求依旧坚挺，在四季度供应持续放量的情况下，成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下，热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移。弱三、四线城市市场供求关系趋于恶化，叠加市场购买力本就不济，卫生事件影响下首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。
（编辑：张金亮）
