本文源自微信公众号“港股策略思考”。
销售进展非常积极
禹洲集团(01628)八月/前八月合约销售同比增速达88.5%/60.9%至115.2亿/654.1亿，前八月完成全年销售目标的65.4%，高于去年同期的全年销售完成率(54.1%)。下半年可售货值约1158亿人民币，意味着公司只需达到49.5%的去化率即可实现1000亿的销售目标，达标概率很高。截止20年8月底，公司总土地储备2144万方，总货值4143亿，相对2020年销售目标的总土储年期为4.1x;一线、二线及准二线城市占比达90%，平均土地成本6672元/平，相当于20年前八月销售均价的40.6%，权益比60%。土储质量好。公司前八月新增257万平方米土储，总地价311.6亿，权益比约65%，较去年上升;其中 通过收并购获得长实集团(01113)的成都南城都汇，总货值229亿，预期净利润率可达15%。
中期派息率36.65%
1H20收入同比增20.4%至约140.7亿;毛利率由去年同期的27.0%以及全年的26.2%下降至23.4%;SG&A占收入比重4.0%，低于去年同期的4.3%;期内溢利同比增5.0%至15.4亿元，其中非控股权益应占溢利同比增98.2%至5.31亿元。应占核心净利润(调整计入销售成本的子公司公允值收益)同比增9.6%至约15.3亿。中期宣派股息0.12港元/股，派息率36.65%;值得注意的是，公司自14年以来维持了35%以上的派息率。财务负债表稳健：净负债率67.9%，短债比34.8%，现金对短债比1.9x。
物管分拆可期
公司于8月25日公告，将考虑分拆物业管理及商业管理服务业务与港交所独立上市。截止20年中，物业在管面积1322万平方米，合同面积2206万平方米;商业在管面积83万平方米，合同面积94万平方米。我们预计分拆上市后，物业及商管业务有望以实物分派的形式派发予禹洲集团的股东，根据预期物管IPO估值以及9月15日禹洲集团收盘价，实物分派有望增厚21年派息率约6~8%，21年派息率有望达15.5%~17.5%。
调整盈利预测，调整目标价至4.46港元，重申“买入”评级
综合考虑公共卫生事件影响以及7月以来融资政策收紧，我们下调20/21/22年核心净利润8.6%/15.5%/15.8%至40.6亿/44.8亿/53.4亿人民币。跟随千亿销售的实现，公司的品牌影响力与融资能力有望进一步提升，长期发展向好;我们亦看好公司稳定而积极的派息政策。我们滚动至20/21年4.8x PE，将目标价略微下调至4.46港元，目标价对应现价有24.6%的升幅。我们维持“买入”评级。
风险提示：(一)房地产政策大幅收紧;(二)人民币汇率剧烈波动;(三)销售不达预期
(编辑：宇硕)
