8月18日晚间, 物管行业巨头彩生活（01778）发布中期业绩公告称，公司截至2020年6月30日止六个月，营业收入小幅下滑1.8%至17.8亿元人民币（单位下同），不过股东应占净利润录得2.36亿元，同比增幅达9.5%，相比2019年末股东应占净利润2.8%的同比增速而言有明显提升。
公司包括物业管理服务、增值服务和工程服务三大板块。其中，物业管理服务收入同比增长3.2%至15.1亿元，在总收入中的占比提升4.3个百分点，达到87.7%。毛利率方面，物业管理服务毛利率同比增0.3个百分点，达到26.8%；增值服务毛利率保持在94.4%的高位水平，使得整体毛利率稳定在32.7%。
并且，公司截至2020年6月30日资产负债率从2019年中期的63%，下降7.1个百分点至55.9%。总债务规模同比下降14.7%至人民币22.5亿元，由此带动财务费用下降至人民币8800万元，同比下降20.1%，为近两年来半年度融资成本最低水平。
8月19日，公司于线上举办了2020年中期业绩发布会，会上管理层就公司过往半年发展、业绩成果、战略转型成效以及下半年展望，与投资者和媒体做了深度交流，以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录。
Q&A
问：公司从去年开始进入调整阶段，可否请管理层介绍一下目前的阶段性成果，这个调整需要多久才能完毕，回到较高的增速轨道？
潘军：去年9月我们开始对领导班子组织结构进行第一次结构调整，到现在已快一年了。我们做了一下几个方面的工作：一是人员架构的调整优化，原先彩生活分为若干个二级集团，二级集团又在下面进行了区域的划分，过去六年由于彩生活进行了大量收并购，我们在扩张过程中遵循原来团队的工作习惯。去年下半年开始，我们进行了集团在二级架构的调整和整合，取消二级集团的存在，完成了合并，形成五大战区、三个特区，黄玮总还直接管辖深圳特区。
增强了效率，结构更加扁平化，权责更加清晰，我们也希望通过内部资源的整合来提升资源响应速度，重新让奔跑的速度和效率快起来。
增强了资金回笼，以前我们做平台性输出、对外投资，这是近一年来尤其是今年重点调整和清理的部分，从我们的财务表现就能看到。
债务状况，我们的债务有了一定的调整，虽然规模变化不大，但是融资成本下降了20%，超过债务下降的速度。
简单来说，彩生活过去一年来和未来要做的，就是进一步优化管理细节方面做得不到位的地方。提升效率，我们做的就是拧毛巾的活，把原先比较粗放的管理系统精细化，这是过去、现在和未来都需要持续改进的地方。通过这些工作，让我们的管理质量进一步提升，管理质量的提升也意味着未来我们有更强的能力。我们认为虽然上半年增长速度慢了一点，但增长质量在提升，为未来进一步提升规模打下坚实的基础。
通过接近一年的努力，现在已经看到了一些成果，计划再用一年左右时间，让集团重新回到高增长阶段，希望不负投资人的期望。
黄玮：去年9月份，整个集团做了架构调整，这个架构调整主要是基于战略性调整。彩生活原先更偏向于互联网思维和逻辑，去年我们把线上和线下这两条线都作为公司的核心战略，齐头并进。基于这一战略思想的调整，在这次集团的组织架构调整中，我们也是按照这两条线进行梳理。一是成立基础服务事业集群，专门打造基础管理品质和客户粘度、服务场景的设计，这是我们以前做得比较薄弱的地方，这次专门围绕这条线设立了一个部门。二是成立以IT服务作为事业集群的部门，围绕原先在互联网方面的创新产品、创新企业，更好地服务于社区，提高基础服务效率，达到管理的精细化。
具体到这两条线下一步的落实，主要是两大块，刚才潘总讲到增长的问题，我们要进一步打造客户跟我们有粘度的社区邻里关系、客户关系，这次选取100个城市，彩生活有彩生活的核心竞争力，在价格成本控制方面有我们的特长，彩生活始终在低价市场占有一席之地。这一块更需要打磨出一个商业模型出来，所以这次选取100个城市，总结彩生活的低成本运营模型，在这种模型下一定要挣到钱，同时也要让业主满意我们的服务，达到双赢，这才是我们需要的结果。近半年来，我们已经建立了0.8元-1.2元，下一步是1.2元-1.8元，1.8元-2.7元、2.7元-3.5元，几个价格区段都要建立服务模型。集团的组织架构调整之后，我们的工作目标思路就更加清晰了，对于打造商业模型提出了比较具体的要求，塑造100个城市的标杆项目。
第二块是IT服务，原先我们已经有了“北斗七星”，这次提出新“北斗七星”，其实就是老“北斗七星”的升级版本，进一步提高管理效率，降低用工成本。我们的用工成本相比行业内的企业具有领先优势，这些优势也需要技术手段赋能，也希望在最近的改造中能进一步升级，让基层员工在科技手段下提高效率，把品质做得更好。
问：彩生活业务拓展一直是比较独立的第三方拓展，来自母公司的管理面积比较少，目前合约管理面积的增长有所放缓，未来公司如何计划重回增长轨道？管理层刚刚提到蓝海战略，是否可以详细介绍一下？
黄玮：我去了很多彩生活的项目，发现彩生活0.8-1.2元的很多项目都管得非常好，业主满意度挺高的。彩生活管理规模大，部分收购项目服务有瑕疵，这一块接下来也要进一步加强。我们在核心竞争力打造方面也是有竞争优势的，今年还是立足于把核心竞争力固本清源，塑造标杆项目，100个标杆城市的口碑能提升，品牌知名度能提升，很多上市公司可能无法做这个价格区段的项目，我们为这个价格区段做好准备，当他们做不了这个价格时，市场就会向我们招手，我对彩生活在这一块的增长非常有信心。
IT互联网方面，一方面是靠我们自己，重新打造新“北斗七星”，目前取得了非常好的成绩，提高了效率。另一方面是我们跟京东、360一起打造智慧社区，也会慢慢取得比较明显的实效成果，让业主感受到高科技服务的力量，也会给社区服务赋能。
一个企业还是要靠核心竞争力，不是靠讲故事或并购。只要我们把核心竞争力进一步塑造，真真正正落实，让业主体会到我们服务的性价比，一到两年之内能够调整到位的话，后面的竞争力就会重新起来。
问：上半年公司债务总额继续下降，财务成本有比较明显的改善，请问公司未来在整体债务结构、债务水平方面有什么计划？
陈新禹：关于债务情况，今年上半年的报表中我们的变化比较明显，整体来讲目前是主动缩减债务的策略。从2018年中期的41.7亿元，降到今年中期的22.5亿，减幅巨大，尤其是上半年融资成本下降了20%，这是比较大的比例。2020年下半年，我们还会继续降低债务规模，可能有一些新债更新，这主要是立足于债务结构的调整，把短期放得更长，抓住目前资本市场低息环境，进一步降低财务成本。
问：彩生活作为头部企业，面临很大的防控压力，也取得了很好的成绩，可否请管理层讲讲在这次疫情防控中获取的经验，以及作为行业龙头，认为这次疫情对行业发展有何启示？
潘军：这次疫情对全球来讲都是一次大危机，但是危与机是并存的，从这一点来讲，它是一个放大镜，做得好的企业会变得更好，管理有缺陷的企业，可能面临生存的挑战。
通过这次疫情，我们认为在盈利模式、商业模式更新以及产品迭代方面都会发生一次变革，让行业二次价值发现的速度加快。彩生活在这次抗疫中表现出组织系统响应能力非常快的特质，02年创立以来已有18年了，我们的组织系统对应能力基础非常牢固。一是我们的快速反应能力和执行力落地，给全国项目制定了统一标准的防疫行动方案，无论是一线城市还是县城，防疫标准都能快速落地，使得我们管理的社区没有发生群体性疫情失控状况。这些成绩业主都看在眼里，刚才也介绍了，我们公司超过75%的项目受到政府的表彰或者业主、业主委员会的表彰与认可。
通过这次疫情，大家突然发现这个行业800万从业人员对于城市治理、社区风险管控有着巨大的价值，是基层政策落地和社区治理非常有力的抓手，我们推出的政策都是加强基层社区治理。行业未来有着非常良性的发展机会，原先物业行业跟业主之间的矛盾比较多，通过这次疫情，彼此加深了认知、加深了感情，粘性会提高，而粘性提高后，未来会产生一些新的化学反应。
刚才黄玮总讲到这次防疫期间我们跟股东京东、360一起做了很多科技应用方面的尝试，比如我们跟京东合作的社区疫情智能管控平台，使得我们和业主的信息互动有了极大的提升。比如社区智能无人车落地彩生活社区，我们在武汉使用之后，使得疫情防控手段进一步提升，也满足业主日常生活的需求，在社区封闭的情况下，蔬菜供应、肉蛋奶的补充都需要物业解决，我们通过科技大大提高了工作效率。我们未来逐渐跟360合作的分布式门禁系统、人脸识别技术落地，在质量和效率方面，优于传统保安系统，对于社区治理和人员队伍也有很大提升。未来社区应用场景中会有更多先进技术落地，管理模型将会更科技化、更智能化，以提升业主的满意度。
总体来说，这次疫情是机大于危，对于行业来说，找到了更好的跟业主互动的模式，为行业未来进一步提升价值找到了落地点。
问：最近两年有很多物管公司上市，还有很多在排队等候上市，彩生活作为第一家上市的物管公司，如何看待行业的这个现象？是否感觉有压力？彩生活如何看待其他公司目前估值比较高的情况？
潘军：彩生活2014年6月30日上市时我就谈到过，从当时来说，未来5-10年，中国可能会出现100家物业上市公司。一个很简单的推理模型，大家会看到物业的价值，中国有房地产百强，大家都会推自己的物业上市。从目前情况来看，已经被我言中了，上周末看到一组数据，目前香港和A股上市的物业公司超过30家，总市值已超过4000亿。我认为再有3-5年，这个行业上市公司的数量一定会突破100家，目前排队的还有十几家，也就是到今年底可能有50家上市公司，现在还有一些大公司没有动作，比如万科物业。这种现象表明了行业的价值，最近大家又看到一个新的上市公司，叫贝壳，贝壳上市第一天估值就突破400亿美元。
最近我看到一些资本市场的评论，这次疫情之后，有一句话很经典“所有传统行业都值得被新模式和互联网重塑一次”，这可能是未来最重要的趋势。所以再看彩生活时，我们是有信心的，正如黄玮总所说，首先是我们的核心竞争力是有差异化的，有低价蓝海方面的支撑能力。其次是我们跟互联网的结合能力，去年开始发生了一次重大变化，不再是完全依赖自身的团队，而是学会跟优秀者合作，平台的价值就在于整合，贝壳为什么会有这么高估值？最重要的一点是上面跑的平台有200多家，它是平台的价值。三是我们是一家完全市场化运营的公司，未来五年会把这个市场全部碎片化，就像现在的房地产市场一样，房地产16万亿，碧桂园的销售额占整体行业也就是5%，但贝壳的比重要高得多，为什么他会有这么高估值？因为他具备行业的整合能力。先不看眼前，眼前是碎片化竞争，还和母公司支持相关，刚才黄玮总也讲到了，花样年给予彩生活的住宅面积支持每年是百万级的，碧桂园是五千万级的，相差近十倍。从这个逻辑来讲，现在看规模、看资源的免费性，大地产商附属的企业短期内会有优势，但物管行业是市场化的服务行业，从根本上来讲，这个行业的本质不是高毛利的，而是高附加值的。按照这样的方向，对市场化发育的企业来讲，未来可期。我理解现在的估值，但我认为大家更要看彩生活的未来。至于资本市场对行业的看法，我是很骄傲的，我们从事的是一个非常好的行业。
现在物管行业从业人员在房地产行业最活跃，投资者众多，估值很高，很多优秀的人才开始进入物业管理行业，这对行业是很重要的趋势。由于有资本的追捧，新上市的物管公司动辄募资几十亿、上百亿，这样就有能力进行行业科技水平的提升，我认为这是个好事，整体行业能够更好地服务业主，推动城市发展，社区是城市的细胞，当我们能推动行业、推动城市发展时，行业就拥有更高的客户认同度、更高的客户粘性，社区3.0才会更快速到来。越多元化的市场，未来会有更好的模型出现，现在这个行业是估值千亿，未来一定会出现万亿估值社区服务企业，十年后再来验证我的预言。
问：彩生活总债在下降，但短债的比例今年中期有所上升，请问是什么原因？是否有计划调整短债结构？
陈新禹：短债从去年上半年的7亿上升到今年上半年的17.3亿，主要是财报结算时点原因。我们今年2月做了1亿美元债，部分用来置换万象美的收购融资，利用低息环境减少利息支出。截止6月30日，短债中的银行借款约8.29亿，从目前来看，这些借款在7月后已经陆续偿还，目前已偿还了3亿。短债随着年底到期会合理安排，到全年年报时会有比较明显的改变。
针对未来的还款压力，我们有比较完善的融资计划，包括较长期的，2年、3年和更长年期我们都在安排，短债是时间性的，不用过多担心。
问：最近新出台《民法典》，有些条款提到对物业管理的监管，个别省市政府和行业协会也发起了对物业公司的星级评定、信用评价制度。作为行业的引领者，彩生活认为加强监管的趋势对于物业管理行业和彩生活会有哪些影响？
潘军：我认为加强监管对于整个行业的提升是有帮助的，前面已经讲了国家和政府对行业的价值，关注度提高了，使得我们的舆论环境、业主的市场环境有了更好的帮助。其次是游戏规则更健全、更法制，对行业的稳定发展提供了长期的保障。三是有了详细的标准，整体行业价值有了更好的推进渠道。最近我们看到住建部、民政部相关领导都提到未来竞争的游戏规则会进一步明晰，会加强政府对整个行业环境的控制。随着资本市场的涌入，行业整合也将是一个趋势，小的、不规范的公司会在这一轮调整中出局，行业整体竞争路径会更清晰、更法制、更规范，对于像彩生活这样看长期的企业来讲是一个大环境的机遇，所以黄玮总刚才说到我们得抓紧精细化管控能力，让团队管理素质得以提升，配合这次资本市场大潮，关键是抓住未来的竞争趋势，这是我们团队目前要解决的。
问：彩生活跟京东、360去年开始开启了战略合作，请问目前整体进展如何？未来是否还有新的尝试和新项目落地？
黄玮：增值服务是彩生活长期以来跟很多投资者对彩生活的认识有关，我们运用互联网比较早，以前是靠自己探索，但从去年开始，不光依赖我们自己的队伍，这支队伍在进行梳理、精简，更加集中和专注，此外我们也请了外援，比如京东、360，在一些模式上进行了探索。此外，我们还设计了健康码小软件，靠我们自己可能没有那么快，京动跟我们合作，一周之内就推出了，全国几亿面积的业主全是用这个软件进小区，进行管控，比政府软件更早推进落实。刚才提到的送货机器人是京东首创的，第一个在我们小区试点。京东快递柜提供的服务更好，对业主的包裹更妥善进行保管和服务，更重要的是我们也得到利益的分成和提升。跟京东的合作，无论从社会效益还是经济效益，都会取得很多突破，这些突破一方面是彩生活本身，我们需要和这些优秀的企业一起努力，对京东来讲，也需要跟社区一起创造新的商业模型，这是1+1大于2的事情。当然，这些模型的探索与创造需要一点时间，可能有些成功了，有些还不成功，但我们坚定地做好社区3.0增值服务，对物业管理的未来看得很清楚，我们还会继续跟这方面的优秀企业进行合作和探索，我们自己在这方面也会有更多的想法和努力，相信会有突破和创造。
问：请问公司未来在收并购方面的计划是怎样的？最近很多公司都在做配股和发债，也是在为并购做准备，彩生活是否有这方面的计划？
潘军：整个行业蓬勃发展，资本市场给的估值比较高，现在大家都在进行重大收并购的安排。彩生活在15年前就开始收并购，当时收并购价格很便宜，甚至送给我。彩生活上市之前收并购企业就接近100家，上市之后又收购了100多家，我们还参股了100多家，在行业内有我们这么丰富收并购经验的并不多。我们收并购很成功的开元国际、万达物业都融合得非常好，但这个过程中也有一些教训，进行收并购非常复杂，团队如何融合、业务标准如何搭建，这是未来行业整合必须解决的问题。对于整体扩张来讲，当我们完成了调整，还是会有，按照什么样的标准，每家企业都有自己的战略布局，彩生活仍然坚持关于精细化管理、低价蓝海等必须有很大提升空间的方式。对于行业的整合，展望五年后，100家上市公司该怎么整合，这个问题彩生活已经在考虑。
陈新禹：收并购业务是常规操作，彩生活在这方面不缺乏经验，上市前、上市后都比较活跃。但收并购业务尤其大型收并购是很复杂的过程，而且是需要整合的东西。而彩生活收购万象美，就是很大的收并购业务。彩生活完整地把收并购业务融合成自己的一部分，目前在行业内可能独此一家。国企混改方面，航天也是一个非常成功的收购，收购过来之后业务增长很好。收并购业务方面，彩生活有着非常独到的经验。
至于未来彩生活是否还继续通过收并购来增长，在目前这个点上，我们也不否认，有机会我们会去做。刚才问到估值问题上，我们有没有压力，压力肯定是有的，管理层肯定会寻求对投资人更有效的回报。但是不能只是简单从估值角度来看，一个上市六年的物业公司和一个上市六个月的物业公司相比，我们对行业的看法有自己的经验，我们不是追求单纯的高估值。站在今天，回顾过去和展望未来，我会看清楚自己在行业的优势和具备的特点。
彩生活的一个特点是规模大，有5.63亿在管面积和3.6亿收费面积，在行业是前三名的头部，当管理对路时，我们的潜力非常大。彩生活作为物业第一股上市不是偶然的，我们有先天的基因，即在低成本方面超强的竞争能力，彩生活98%在管面积是第三方，这在整个行业是非常与众不同的数字。这在三线、四线、五线城市，都是非常有竞争优势，未来的定位和增长有丰富的想象空间，而不是简单的收并购道路。
大家从我们今年上半年的报表已经看出来，我们更加注重基础物业，提升品质，强化收缴率，目前已经有比较明显的变化了。同时，我们和互联网巨头京东合作，和360建立智慧社区，从原先自己进行互联网方面的探索，到今天更加注重跟行业巨头的合作，这就是目前的现状。如果从这几个方面想，我们还是很有信心的，我们会按照自己的打法和策略重新调整，走出自己的路。资本市场和投资人慢慢认清楚之后，也会给主流应有的估值和定位。
