2019年，在地产板块景气度一般的氛围下，港股物业板块指数却实现了翻倍，主要逻辑在于其不同于地产发展的盈利模式，同时在新股上市的助攻之下，走出了穿越行情。
智通财经APP观察到，2019年以来港股上市的物业股普遍表现亮眼，物业板块也成为了市场焦点。进入2020年又相继有物业股递表申请上市，5月31日，来自大湾区的物管企业卓越商企向港交所递交了招股书申请主板上市，联席保荐人是海通国际和招银国际。
据悉，卓越商企服务成立于1999年，主要为商务物业、公共与工业物业及住宅物业提供物业管理服务。与多数此前上市的物业股一样，卓越商企同样背靠地产公司。目前，卓越集团旗下的卓越置业为卓越商企服务的最终控股股东，卓越集团目前是中国TOP30的大型房地产企业。
大湾区高端商业物管No.1
卓越商企为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，其项目包含了商务物业、公共与工业物业及住宅物业，其中又以商务物业为主。根据弗若斯特沙利文的报告，按照2019年向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，在商务物业管理服务提供商市场中，卓越商企排名中国第四和大湾区第二;若以高端商务物业物管服务收入计，卓越商企排名中国第三，大湾区第一。
智通财经APP了解到，截至2019年12月31日，卓越商企在27个城市拥有308个在管项目，总面积2350万平方米，其中101个项目(1140万平方米)位于大湾区，这些项目大部分位于一线及新一线城市。
卓越商企除了提供传统的基本物业管理服务外，还开发了广泛的增值服务如资产服务、企业服务及特定增值服务，往续记录期间，还提供金融服务、公寓租赁服务及其他等，不过据招股书显示，公司计划出售其金融服务业务。
由于具备一定的头部优势，往续期间卓越商企的业绩实现了较快增长。2017年至2019年，其营收从9.47亿元人民币(单位下同)增长至18.36亿元，年复合增长39.2%;净利润从1.36亿元增长至2.34亿元，年复合增长30.9%。
其中，商务物管收入占比从70%逐渐降至65.2%，住宅物管收入占比从16.2%降至9.6%，而公共及工业物管收入占比从4.3%提升至9.6%。2019年物业管理服务收入占比97%，金融服务收入占比2.7%，待金融服务出售之后，物业管理服务收入占比仍然达到99%以上。
其收入增长主要是期内在管面积不断增长，2017年至2019年，期内在管面积从1140万平方米增长至2350万平方米，年复合增长43.9%，合约面积从1310万平方米增长至2336万平方米，年复合增长30.9%，可以看到在管面积增速大于收入增长，主要是因为其商务物管的平均管理费用增长不明显。
聚焦第三方商务物业，平均管理费率下滑
智通财经APP注意到，2018年之前，卓越商企的在管面积多数来自卓越集团，2017年和2018年分别占比65.3%和58.8%，相应的收入占比也分别达到59.4%和54.7%。这部分在管面积又以住宅物业为主，2017年和2018年分别达到48%和42%。
但是这一境况在2019年发生了重大变化，数据显示2019年卓越商企来自第三方物业开发商的在管面积迅速增大，期末占比达到56.8%，收入占比也增加至57.8%，都是首次超过来自卓越集团部分。而这其中主要是因为商务物业的在管面积增长，从2018年的442万平方米增加至2019年的954万平方米，同比增幅达到116%。
因此2019年来自第三方的商务物业的收入占比达到44.9%，而值得一提的是，商务物业的平均管理费用远远高于公共及工业物业、住宅物业，这也是卓越商企业绩增长的核心。
不同物业、以及来自卓越集团和第三方物业的管理费率差别较大。2019年，来自卓越集团的商务物业费用为19.6元/平方米▪月，明显高于前两年，但是来自第三方的商务物业费用则为15.3元/平方米▪月，明显低于前两年，也低于来自卓越集团的部分。
智通财经APP认为，这可能跟行业竞争有关系，来自卓越集团的项目缺少竞争，均价较高;而来自第三方物业的项目同业竞争较为激烈，并且近两年激烈程度加深，导致管理费用偏低。而来自第三方的商务物业在管面积占比却在增大，这也是卓越商企收入增速不如在管面积增速的原因。
相比而言，公共及工业物业、住宅物业的平均管理费用则明显较低，且来自卓越集团的公共及工业物业均价更低。这就解释了卓越商企近几年业务变化的情况，在物业服务板块中，2017年至2019年，商务物业收入占比77.3%、79%及75.9%，而公共及工业物业收入占比分别为4.7%、5.1%及12.7%，住宅物业收入占比则为17.9%、15.9%及11.2%。
可以看到，卓越商企来自第三方的住宅物业基本处于零增长状态，而聚焦于商务物业和公共及工业物业，主要也是因为住宅物业管理费用低，盈利空间小。从招股书中也可以看到，商务物业管理的毛利率基本是其他两种业务的2至3倍。
数据来源：招股书(单位：元/平方米▪月)
在资产结构方面，目前卓越商企面临较大负债压力。2019年集团收购了武汉雨阳、浙江港湾及武汉环贸等，相关代价公平值3.54亿元，不过集团溢价收购因此产生了2.72亿元的商誉。另外2018年和2019年因为项目垫款以银行贷款形式支付，因此增加了较多银行贷款，2019年末达到4.65亿元，这导致其资产负债比率增加至102%。另外贸易应付款项增加至12.8亿元导致流动负债增加至18.7亿元，而同期的经营活动所得现金为1.85亿元，年末现金4.47亿元，短期偿债能力不足。
不过有大股东护航，随着房市复工复产，物业板块复苏，加之收购的毛利率较高的第三方物业业绩释放，渡过难关应该问题不大。若能上市仍然是值得关注的。
