本文源自微信公众号“如说地产”。
会议概要
主题：世茂房地产(00813) 2019年业绩发布会
时间：2020年3月30日周一17:30-18:45
主讲：世茂房地产管理层
主要部分
第一部分：业绩汇报
第二部分：问答环节
世茂房地产 管理层
年度亮点
本场发布会介绍三项议程，首先介绍公司业绩，然后由许副主席进行总结，最后欢迎大家向管理层提问互动。
各位新老朋友大家好，感谢大家在这个特殊时期通过视频电话等方式出席世茂房地产2019年度业绩发布会。2019年对于世茂房地产来说，对于房地产整个行业来说也是不寻常的一年。在2019年初经历过短暂的“小阳春”后，全年的市场紧密围绕房住不抄的调控政策。对于世茂来说，凭借着稳健经营，积极应对挑战，充分整合了内部资源实现了连续三年有质量的增长。首先由我向各位介绍世茂房地产2019年的业绩亮点及财务概要。
请大家先看我们准备的会议资料第三页，这里的几个数字可以概括2019年世茂整体的业绩情况，首先可以看到，全年增长答复领先于行业水平，同比增长达48%，签约额行业排名第九，位居前十。销售均价达到每平米17700元，比去年价格提升了7%，彰显世茂优秀的产品影响力。净负债率为59.7%，财务结构保持稳健，杠杆适度，连续八年净负债率控制在60%之内，处于行业的领先水平。核心利润增长30.6%，非房开收入稳步增长至62.3亿元，经常性收入对利息的保障倍数也在逐步的提高。可售货值达13000亿，土地储备充足，成长动力强劲。全年新增的土储达到3092万方，其中收并购面积达到2072万方，收并购项目主要集中在一二线核心城市资源，为企业后续开发经营提供了保障。
财务概要
接下来是公司的财务情况，2019年公司的营业额毛利额大幅增长，世茂营业额受益于签约的增长，既17、18年平均增幅20%后，19年更是显著增长30.4%，达到1115亿，其中开发类业务收入1053亿，非开发类收入62亿，19年毛利额为341亿元，同比也大幅上升了26.6%，毛利率稳定在30%以上的稳定水平。
公司的盈利稳步增长，19年全年的核心利润是153.2亿,同比增长了30.6%。股东应占核心利润104.8亿元，同比增长了22.5%。由于毛利率略有下降，股东应占核心利润率同比下降了0.5个百分点，但仍然保持在14%以上的良好水平。经营利润292亿元，同比增长了25.8%，股东应占利润109亿元，同比增长了23.3%。每股盈利3.311元，同比增长了25.1%。
公司长期致力于给投资者创造价值，19年世茂的股价表现强劲，从年初的20.9港币上涨到12月底收盘价30.2港币，年度的涨幅达到52.8%。此外本次当时会建议全年分派股息每股145港仙，同比上涨了20.8%，涨幅也是超过18年的20%，派息的比率达到40%以上，公司自从上市以来每年都安排派息，良好的盈利能力保障了公司连续十四年稳定的派息。
集团实现现金流的强管控，保障资金的安全和充裕。19年全年实现销售回款达到1950亿元，同比大幅上升了42%，在2019年行业按揭收紧的情况下，世茂的销售回款率仍维持在75%以上的良好水平，由于19年的销售加速，大部分回款在今年的一季度完成，截止19年12月底集团的资金充裕，账面的现金为596.2亿元，未动用的银行及金融机构融资额度超过融资强 500亿，为集团未来稳步发展提供了坚实的保障。公共卫生事件期间，得益于集团统一的资金管理，以收定支、量入为出，确保了可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付，有效的化解公共卫生事件带来的不利影响，尤其在回款方面，世茂于第一时间积极与各大行对接，密切跟进落实各地政府和银行出台的按揭利好政策，转换线上办理按揭业务，实现视频签约，公共卫生事件期间集团1到2月的回款率超过了100%。
公司长期保持了安全的借款结构，短期偿债能力强。截止19年12月底集团总借款约为1265.6亿元，比去年上升了16%，其中长期借款为897.8亿元，占71%，短期借款367.8亿元，占29%，短期借款占比较低。截止12月底，集团现金比例达1.6倍，资金流动性高，短期偿债能力强。
19年监管机构对房企的政策逐渐收紧，监管力度加大，在种种不利的条件下，世茂集团仍然在融资方面取得了不俗的成绩，主要表现在渠道广、成本低、额度足三个方面。公司的融资渠道多种多样，一方面充分利用公开市场的机会，通过在债券市场稳健募集，比如19年世茂房地产全资子公司世茂建设获批132亿额度公司债，上个星期世茂建设2020年首期债券已发行成功，包括五年期产品，票面利率3.23，七年期产品票面利率3.9，境内债券成功的发行也引导了境外债走强。利率方面，集团贯彻金融创新及新型融资工具的开拓运用，并与超过40家境内外大中型金融机构保持了良好的战略合作关系，尤其与境外银行机构在发债银团这方面保持了长期稳定的合作。集团在积极拓宽金融资源的同时，融资储备额度充足，截止19年底，集团整体未动用的银行及金融机构融资额度超过了500亿元，境内公司债提款额度达143亿，其中65亿已成功发行，境外银团额度10.4亿美金，也于今年2月全额提款。针对公共卫生事件下的市场各种不利因素，世茂已经提前做好了各项准备，通过多元化融资渠道，集团19年综合融资成本进一步降低，从18年的5.8%降至5.6%。
负债指标长期稳定，获得信用评级上调。截止去年底，集团净负债率较18年底略微上升了0.3个百分点，至59.7%，已连续8年维持在60%以下的水平，若考虑酒店评估升值，调整后的净负债率为51.2%。在信用评级方面，世茂凭借良好的信用记录，审慎的财务表现，稳健的业务能力获得评级机构认可，19年9月穆迪调高了集团的评级，汇率维持投资级评级，境内主要评级机构也一致维持3A最高评级。
世茂集团持续打造地标商业，包括四个重点地标，深圳世茂深港国际中心、港珠澳合作创新中心、深圳前海世茂中心和长沙世茂环球金融中心。2019年公司签约额244亿，营业额214.5亿，归母利润24.3亿。除此以外，公司打造多元服务美好生活，积极履行社会责任。此次公共卫生事件，公司捐赠3000万港币，捐献33万个口罩，世茂服务、酒店和商业形成多业态支援公共卫生事件。
业绩回顾
土储方面，截止2019年底，集团土地储备遍布全国120个城市，拥有349个项目，权益前土储面积约7679万平方米，其中，集团在全国热点区域均有充足的资源储备，货值超过13000亿，足以满足未来持续增长的需要。优质土储覆盖全国，集团权益土储中在建面积4355万平方米，拟建面积3400万平方米，并且集团紧跟国家战略方向，持续重点深耕有政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛的红利区，可以看到，集团在大湾区土储货值已经达到3800亿，长三角达到3300亿，华北区福建区也超过2000亿。集团在一二线及强三四线城市的土储货值占比接近90%，并向核心城市群聚集，19年一线城市权益前土储面积923万方，同比增加16%，二线城市权益前土储面积3685万方，同比增加32%。一二线城市的优质土地资源更保障了后续的稳定增长。新增土储方面，集团19年新获取土地115块，权益前土地总价值约1557亿，计容面积3092万方，单方成本5035元每平方米，其中：新获取土地资源一二线总价占比达62%，如包含强三四线城市，占比将超过87%。在投资端持续发力的同时，集团通过产品力、服务的提升，满足客户品质需求，成就世茂品牌，助力业绩增长。土地收购方式灵活，19年集团抓住市场收并购机会，收购大量优质土地。2019年新增土地单方均价5035元每平方米，相较2018年有所下降，集团19年通过收并购方式补充大量土储，收并购获取土地面积占比67%，获取货值占比70%。2019年集团通过资产包收购新增货值3500亿，其中主要资产包货值约2000亿，储备资源主要分布在一二线城市。
费用方面，2019年集团整体费率约2.73%，比2018年下降0.31个百分点，管理效能逐年提升，处于行业优秀水准，其中可售物业2019年费率约1.88%，同比2018年下降0.31个百分点，其费效水准居行业领先。
未来展望
首先是运营方面，集团2020年可售资源约2816万平方米，按18000元每平方米销售均价估计，集团2020年可售货值超5000亿，保守按60%去化率，集团2020年预计可实现销售签约3000亿。组织架构方面，集团近几年强调做精总部，做强区域的组织原则，逐渐形成特区-地区-城市-片区-项目的管理架构。并以权益后利润为导向，充分授权可上可下以适应集团的发展需求。专业公司方面，19年是专业公司高速增长的一年，专业公司实现收入65亿，计划完成率105%，增速达到46%，未来几年专业公司将继续保持高速增长的态势，2020年预计实现收入93亿元，并逐步筹备上市计划。商娱公司开业方面，2020年主要是两个商娱项目计划开业，分别是长沙世茂环球金融中心和成都世贸广场;酒店公司开业方面，2020年开业的两个项目分别是世茂御榕武夷山度假酒店和香港东涌世茂喜来登和福朋喜来登酒店。世茂服务方面，19年集团通过优质股权合作助力管理规模快速扩张，签约管理面积突破1亿平方米，签约面积增速达42.9%，第三方项目面积占比由1%提升至21%，未来将持续提升第三方项目占比。截止2019年底，世茂物业聚焦长三角、环渤海、大湾区和中西部四大核心城市群，覆盖城市超过40个，签约项目360多个，但项目体量均值30万平方米，超出物管行业百强均值的54%，服务超240万业主。世茂服务以用户需求为核心，增值服务营收已连续三年快速提升。
营销展望方面，19年集团签约2600.7亿元，目标完成率124%，成功跻身行业前九，19年签约额同比增长48%，在top10房企中增速第一，同时世茂集团已连续三年保持有品质的高速增长。去化和库存方面，19年在可售货值增长48%和市场下行的压力下，集团保持高速冲刺，集团整体去化率仍保持在65%稳定水平，截止19年底，住宅类产品占比73%，一年以内新货占比70%。健康的货值结构为集团在2020年实现更强劲的业绩输出奠定了良好的基础。回款方面，19年集团回款1950亿，在19年末银根收紧，四季度新销回款周期短比例受限的大环境下，仍同比增长42%，全年签回率达到75%，新销回款率57%。19年城市布局和产出方面，19年集团布局120个城市，较18年提高了39%，在热点城市一二线城市上实现全覆盖。核心城市持续提升业绩贡献，前五门槛提升到119亿，前十门槛已经提高到76亿，持续加大高产城市的业务深耕。集团2020年可售货值约5000亿，按60%去化率即可实现当年3000亿的销售目标，而我们也相信我们能通过进一步提升去化率以及当年新获取土地转销售的增量，集团有信心冲刺更高的签约目标。重点布局方面，2020年整体可售中，85%位于一二线城市及强三四线城市，集团拥有前瞻性战略思维积极布局，深耕粤港澳大湾区、长三角、海峡西岸等城市群，重点红利城市可售大幅提升，为未来高品质发展储备充足的动能。管理方面，20年集团将精研需求升级产品力，推进营销智慧化迭代升级，加强销售端管理效率，提高综合竞争力。
2月公共卫生事件影响售楼处关闭，集团也快速上线线上销售，通过及时启动全维度线上服务，2月线上认购超60亿，随着2月下旬和3月售楼处的逐渐开放，集团也推动线上和线下的全面配合，加速业绩的进一步转化。线上的认购转签率已经超过80%，截止到今天，集团签约的销售金额已经接近200亿，同时回款环节也紧跟催收，狠抓节点全力回款。公共卫生事件后的业绩保障我们也会通过保供货，对一些高效能城市力争前置供货，加快补货提升销售;抓契机，随着土拍回暖，政策加持，集团也关注发展契机，机会城市量价提升;品质方面，集团聚焦客户端的需求变化，打造好更高品质更好服务的项目。今年公共卫生事件让房地产行业经受了巨大的考验，集团也将全面提升防御能力，尽可能减少公共卫生事件带来的影响，我们依旧有信心，今年完成既定目标，到年底给大家提交一份更完美的答卷。
总结
首先对于2019年市场回顾方面，19年市场一手房成交量接近16万亿，创下历史新高。2020年受到公共卫生事件影响，今年成交量可能有10%-15%下降。上半年也有很多利好政策包括降息降税融资环境改善等，如果二季度利好政策继续，预计全年影响可能缩减到6%-7%，还是有可能突破15万亿。
对于2020年房地产走势简单的判断，首先我觉得公共卫生事件后租赁市场的影响会比较大。因为很多小区不允许年轻人进去，有利于一二线及强三线城市刚需小户型销售。另一个就是需求端的变化，大户型、改善型、度假型住宅受到青睐，大家开始追求更多生活空间，对社区配套要求也会相应提高。其次，一季度土地市场地王频现，反映出大家对后市仍比较看好，现在流动性也比较充裕，大家对下半年价格提升有明显预期，但世茂仍然比较谨慎，我们的土地储备也很多了。
业绩方面，我们的股息提升了20.8%至1.45港元每股，净负债率有所上升而利息成本有所下降。可售资源方面，我们非常充沛，全年可售资源达5000亿，其中新增供货有3600亿。2019年去化率65%，回款率75%，均有下降，主要是受到三四季度供货和销售增加影响。预计今年一二月份能达到100%以上，有几个月的递延。另外1-2年的库存很多是在建的，在300亿左右。今年我们只要完成60%的去化率就能完成销售目标，但我们预计今年去化率依然在65%左右，可以大幅度超额完成全年目标，回款率我们今年希望可以回升到80%的正常水平。土储方面，19年新增货值5000亿，其中有三分之二是收并购的，今年我们希望回落到50%。年度回款中，工程开支占比大概是30%，息税费大概是25%-30%，土地投资占比50%，这样是能保持现金流基本平衡。今年我们的土储预算和去年是差不多的，如果销售提高很多当然也会有所调整。我们有信心2020年和2021年毛利率能达到30%，但如果战略合作入账可能会拉低毛利率1-2个百分点，归母核心利润我们希望能做到20%的增幅，但如果包含战略合作可能还会增加3%-4%;均价我们还是有信心超过去年17800元每平方米，如果21年香港可以销售那么均价估计可以突破2万。上半年受到公共卫生事件影响，导致成交量萎缩，开竣工时间延长，且自持物业业绩受直接影响，预计对毛利影响比较大，归母净利润增幅比全年会有一定的下降。拆分业务来看，物业收入我们预计20年(公共卫生事件调整后)能达到50亿，商娱达到19.5亿，酒店达到23.5亿。另外我们物业和酒店两年内分拆上市计划不变。
最后一页是我们未来几年的销售预测，首先2020年销售目标会在3000亿，同时我们2020年团队考核以权益后核心利润贡献度来作为主要奖金考核;集团在大湾区拥有大量土地及优质项目，同时依托长三角以及海峡西岸的巨大优势，以上优势对业绩的提升显著，能够保障集团连续5年的高销售增长、5年的高核心利润增长、高股息、连续十年的低负债的稳健经营。集团投资性物业持续高增长，并将在未来三年内会有大量标杆商业、办公、酒店入市、及分拆上市计划和派发特别股息。世茂集团将充分深耕城市核心经济圈，全面升级为城市赋能的战略布局，积极推进城市未来发展，同时，现有股价估值的不匹配也将给投资者创造可期的回报。
问答环节
Q1：销售角度，是否对总销售规模排名有前五目标?从权益销售角度来说，权益占比是否有预期?
A：世茂不会与特定企业比销售或排名，但是公司有自身目标在前十或前二十的增速，希望在2020和2021超过平均增速。如果公司在2020和2021连续两年都超过了前20的平均增速，那公司的排名还会上涨。公司有信心在2020和2021跨越前20的平均增速。权益方面确实有所下降。公司在过去两年，进入了更多的城市，做了更多的收并购，项目拓展合作，所以权益数有所下降。原本2020和2021可能降至60左右，但是现在2020可能维持在65以上。原因是公司考核给团队奖金是按照权益数算的，对于新的考核机制公司有信心维持65以上，该数据位于市场偏高一些。
Q2：拿地角度，在现在公共卫生事件之后，公司是否也有比较好的拿地机会，一二线和三四线的理想占比是多少?
A：在拿地方面，今年市场环境较好，不过只针对大型房企，对于中小型房企还是会有压力。所以机会还是有的，但是现在好的项目和可收购的对象也不是太多。公司还需更多的时间去消化，做尽调，做了解，今年的土地预算和去年差不多，并未提升，希望多走渠道。今年一季度，土拍方面是特别贵的，所以也在用不同的方式。现在拿到一块旧改地，今后在城市更新这块是很好的拿地补充，也会通过收并购和土拍，还有会进入一些利润比较高的城市。占比来说到今年年底一二线占比75%，一线会超过25%，二线在50%左右，同时接近15%二三线，剩下弱一点的三四线会占10%左右。
Q3：在正常情况下，在销售上面今年可以到什么水平?预计2020和2021超过行业前20的销售速度，是否能保持?
A：3000亿是考虑公共卫生事件之后比较谨慎的判断，有15%的增速，对比其他，15%的点已经略高。3000亿是按照5000亿以上可售资源的60%来做的预测，这几年的去化率都是65%。如果能做到65%，那就是3300亿左右，在25%的增长，所以正常情况下会高出预期，但是不会像17，18，19年做到50%以上。一般核心利润做到20%以上，销售增速在30%左右。
Q4：收并购方面，世茂投入资金有多少?
A：公司近几年收并购比较多，在这方面的能力也有所提升，但是收并购总体较为复杂。今年，收并购的机会还是比较多。行业还在整合，但是是否还是有好的标的还是一个问题，前100的标的已经比较少了，所以需要看一些比较小的公司，相对小一点的公司问题也是比较多。在今年，公司对收并购，提升了要求，不一定还有这么好的标的能做这么多，会谨慎一些。公司现在土地储备了一万多，还有4000亿的旧改城市更新，不是非常着急。会通过旧改，拍地，收并购，多种渠道拿地。我们会陆续开展项目，不是一次性的，因为有几百亿的负债，今年目标300亿，但是入账可能在100亿，不会入得太多，如果入得太多，毛利会较低。公司会做好尽调，分析财务情况，把金融和负债搞清楚才会并到上市公司。其实现在很多是通过品牌输入，代销，代管，接管整个管理，接管整个公司，但是在项目上是分布的，会分3-4年。每年300亿也会分4年，所以压力不大。
Q5: 股息怎么预计分派率?是否会提升?
A：股息在30%-40%，这几年都在40%。今年是42%，原因是在年初做了增发。如果给增发的股东也派息，那就会增加到42%。未来的派息在40%，不会低于40%，这是一个长期战略，但是2020，2021应该会增息，作为特别股息
Q6: 物管在今年之内是否会分拆?预计物管利率，分拆形式，市值?
A：物业这几年增长比较快，去年签约面积已经超过1亿平米，目标今年做到2亿平米。第三方占比从1%增加到21%，今年也会大幅提升，在能力上做了大幅提升。物业单价在行业里偏高，利润也会比较好。如果今年能做到50亿，物业一般净利润10-15，公司在中间偏上一点，公司有信心在1-2年内做到最高之一，非常看好。争取今年能有特别股息，物业分拆越快越好。
Q7: 销售增速的原因?
A：公司定了3000亿，有15%的增速。比行业发布的略高一点。公司可售货只有5000亿，在判断市场下降10%-15%，却增长15%以上。原因是在去年的收并购上，货值很高，5000以上，去化率60%就能达到。还有一二线特别多，特别是一线超过20%，加上二线超过70%，在今年年底会超过75%，货值估排比较好。另外公司的库存比较少，可售资源多，并且分布在一二线，库存压力不大。可以参考邵总营销篇，今年销售十大城市。这些城市，没有销售压力，都是涨价的，在下半年都有涨价趋势。增速还是很有信心，在2020，2021优于行业前20%。
Q8: 比较好的买地时间什么时候出现?
A:土地市场在过去的一两个月很火。国家注入比较多的流动资金，所以现在肯定不是一个买地比较好的时机。公司去年的土地储备比较多，所以公司拿地渠道还是比较多的，不需要着急，可能再下个阶段有很好的机会。公司现在通过和国企合作，在北京拿了一个100亿土地资源，和老古董在谈一些项目，通过社交平台在郑州拿到了旧改项目。
Q9: 今年旧改城市更新会有多少货值转换出来，在哪些区域?
A:旧改超过4000亿可售资源，在4-5年时间，一般每年在1000亿左右。但是不能保证今年1000亿，一般第一年会少一些，所以现在很难说，陆续会有。比较多的会在大湾区，会有一些旧改陆续上市，销售会在2020-2021年的。
Q10: 公共卫生事件后，售楼处和工地开放情况和销售情况?
A: 95%售楼处已经开了，工地90%以上也已经开了。民工到位率好一点的在80%-90%，差一点的30-40%，对成本影响比较小。销售方面，已经超过去年3月同期，从一季度来说，会下降10%以内，一二月份下降了20%左右，四五月可能也会下降一些，下一个高峰期在六月。
对工期来说可能会有1-2个月的延期，对业绩来说在2-5月都会有些影响。大约在5月中下旬，业绩会相对稳定，上半年在6月以后会有业绩增量。在公共卫生事件阶段，公司也做了一些业绩保证，在一些有机会的城市和复工早一点的城市以及库存相对较低城市，公司会加快供货，提升供货量。在公共卫生事件过后，一些地方政府，也有一些政策加持，公司会在这些重点城市，量价的稳步提升。在公共卫生事件期间，公司也对一些抗疫产品做进一步研究，形成了很多机会，希望通过这些机会，进一步的提升
Q11: 为什么公司物业管理的外拓签约项目高于贷款项目?公司未来物管拓展主要是靠商业拓展还是并购?
A: 物业公司的发展主要有三方面。一方面是母公司，给的数字，这是很大的，而且母公司给他输出的单价在行业也是中高水平的。第二方面，外拓单价比较高，因为不单单是住宅外拓，还有业态外拓。外拓的量不是非常大，所以单价较高。公司开始外拓没多久，所以价格较高，随后也会慢慢下降。第三方面，行业平均价格较低是因为收并购较多，公司收并购也是刚开始，还有一些外拓是通过母公司战略合作，产品比较高端，随之物业费也较高。
Q12: 海峡子公司能自己做主拿地还是母公司规定?
A: 海峡有个表叫组织变革，有项目，片区，城市公司，地区公司，还有一些高级的叫特区。去年就有一个公司，就是特区—海峡公司。特区就会有特区的授权，这些授权就包括在拿地上有一定金额的土地，是不需要上集团的土地会，只需要一个备案，但是最终的授权价还是要集团批准。第二，拿地条件还是与现金流挂钩，其他以外，都不需要集团批了。
Q13: 公共卫生事件对公司的酒店业务的影响和现在的进展?
A:公共卫生事件对投资性物业影响较大，但是也分。比如说物业相对影响不大，并且增加了和业主的联系，客户满意度高了。酒店的影响还是较大，随着公共卫生事件的好转，在4-5月会慢慢复苏，但是公司大部分集中在一二线，所以复苏可能在下半年。本来预测今年预测增长在30%左右，在29亿，现在降低5个点的增速，在23亿。但是不会影响酒店分拆，酒店分拆安排在物业之后，在明年可能会增速加大。在商业上，办公楼相对没有很大影响，但是今后可能会有影响。
Q14: 在A股世茂股份做了不少的增持，未来规划是怎样的?
A: 世茂股份定位清晰是做商业，是做办公。增持原因是估值较低只有150亿左右。增持对世茂房地长还是有好处的，股东应占核心利润就会有所提升，还有小股东权益。未来做些短频快的商业，再好一点的城市的投资。但是主要还是聚焦在一些标志性的城市地标项目。
研究成果
管理费率或进一步提升，全年销售及业绩释放或低于预期等。
(编辑：宇硕)
