在四个交易日股价涨幅高达38.3%后，弘阳地产(01996) 公布2019年度业绩，并于3月26日午间召开了业绩媒体发布会。
“2020年弘阳地产的全年销售目标是750亿元，增长率实现15%。可售资源预估在1100亿元以上。”弘阳地产执行董事及行政总裁何捷在业绩发布会上透露，未来三年将在持续提升产品和服务外，保持更高的一个增长水平。
根据弘阳2019年度业绩报告显示，其合约销售金额达651.5亿元，同比大幅上升37.6%。合约销售面积增加39%至490.5万平方米;实现确认销售收入151.7亿元，增长64.2%。核心净利润增加25.8%至14.152亿元。
从财务角度看，弘阳地产2019年末净负债率为70.4%，手头现金显着增长35.2%至168.4亿元，营运资金充足。
弘阳地产主席曾焕沙介绍，2019年集团继续推进“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的布局策略;实现从区域性房企到全国性房企的全面转变。弘阳持续加强投资拓展力度，优化投资多元化结构，提高渠道能力，收并购占比提升，商业取地模式已见成效。新增土储结构良好，项目比例、产品结构合理，可以支撑未来的业务增长。展望未来，弘阳将继续推进“地产+商业”双轮驱动的业务战略，同时以“提质增效”为2020年经营主题。
据智通财经APP了解，面对疫情冲击，弘阳地产管理层判断疫情对经济和房地产市场的冲击只是短期和暂时性的，对中国经济和房地产市场的的中长期趋势不会有重大影响。集团于武汉以外的湖北地区销售情况已回复5、6成。早于 2月集团已启动线上销售，并达成 20多亿认购额，维持全年销售目标750亿元目标不变。
当被问及具体的扩张布局时，何捷表示：“弘阳在2020年准备在燕郊、扬州、衡阳新开商场3座，2021年及以后将在6城新开8座弘扬商场，主要包括合肥、徐州、安庆、济宁、常州、烟台等地。”
弘阳2019年末期股息每股达11.1分，同比显着上扬22%。管理层在业绩发布会上解释，弘阳注重股东回报，考虑及现金充足达168亿元，将派息比率由25%提升至30%，向股东增加派息。
弘阳地产五位高管联袂出席了本次网上业绩发布会，他们分别是：执行董事及董事会主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平。
以下智通财经APP整理的弘阳地产网上业绩会实录：
问题：未来弘阳三年规划是怎么样，在变化莫测的市场怎么提高自己的竞争力?
袁春：现在市场确实是变化莫测，未来三年我们保持比同行业更高更快的增长，这是我们一个原则。在此基础上，我们还是要做到一个有质量的增长，面对这样一个比较复杂的市场，我觉得还是要做好几个事情。
第一从产品和服务上多下一些工夫，从客户端去研究去找到我们真正客户的需求，从我们产品切入，给客户提供更好的体验和服务。从战略上，还是坚持做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。目前已经进入接近50个城市，应该讲这5个城市都是很高量级的一二线城市，完全可以覆盖我们未来三年发展，所以我们进入城市方面，我们会持续做到区域的一个聚焦，也就是除了我们在过往品牌和产品力非常强的大江苏之外，我们在新进入区域之外加大产品和品牌投入，做到每一个项目都能够给客户提供更好的体验，我们每一个交付项目都能给客户提供更好的服务，从整个大的方面来说，我觉得未来三年会持续提升弘阳产品和服务的品牌以外，还是要保持整个相对同行来说更高的增长水平。
问题：公司去年获得中诚信和联合的AA+，是否以上述公司为主体在境内发债，以替代综合成本更高的美元债?
申广平：公司在2019年当中分别获取中诚信和联合AA+的评级，这个是地产加双轮驱动这样一个模式非常认可，也看好公司未来发展前景。在公司AA+评级取得的情况下，希望突破国内资本市场的突破，公司已经在资本市场融资上面在做尝试，现在已经获批证券计划，我们有ABS的申报。第二我们公司债也在等待时机，现在监管层对于新发行公司债审批还是比较严格。我们是作为50强房企当中少数没有发过公司债的主体，一方面也是说明公司具有比较好的境内融资渠道的突破的潜力，第一我们公司没有在国内有集中高信兑付这样一个产品，在过去两年还有集中兑付很多企业的压力，我们这方面是完全没有。
第二，如果公司债能够打开，对弘阳来讲是一个强有力的未来发展的支持，我们相当形成增量的资金，所以公司是会积极拓展和等待时机，我们到时候会做这样一个安排。
问题：2019年年报数据显示，虽然业绩收入同比增长64.2%，但是毛利率下降了，能否解释一下为何出现增收不增利的情况，这种情况今年会不会有所改善，今年开年疫情黑天鹅，会对弘阳业绩有多大影响?管理层有哪些具体的应对措施?
申广平：关于年报毛利率25%的情况，其实25%也属于行业平均水平的毛利，在过去连续3年高增长的情况下，弘阳仍然保持这样一个高增长的毛利，这个也是我们既定的策略。第二主要是结转收入结构的情况，我们主要是交付项目和交付城市不一样，所以有些项目高毛利项目今年没有结转，有一些相对而言低毛利的项目做了结转，这个也是一个结构性的问题。当然也有行业毛利下行和政府限价对于毛利有一定影响。
后续公司在毛利改善上面来讲，第一个方面坚持利润和规模均衡增长的平衡。第二是改善措施有几点。第一点，公司现在商业和地产联动取地的模式已经成熟。比如我们在今年取得的安庆项目，它是一个很好的商业和地产联动取地，低成本获取土地的情况，这个项目毛利率是非常厚的。第二是公司新进入城市，随着产品和服务在当地深耕发挥影响力，我们新进城市深耕饯行后续毛利也会有所提升。第三是我们产品，公司2019年设计条线对产品维度进行全面升级，所以产品未来议价也会给我们毛利提供一定的保障。另外就是公司通过新采购联盟，在降本上面也有所体现，这些对未来对毛利有所保障这样一些举措。
袁春：这次新冠疫情影响是非常大的，从整个数据上，从地产2月份数据大家可以看得出。如果从弘阳角度回顾我们一季度，我们1月份基本上没有什么影响的，基本上还是保持了一个正常的流速。2月份实实在在影响是非常大的，核心在于线下售楼处关闭，包括人员不流动，因为大家都知道地产交易是高度依赖线下体验和交易的。但是我们反映还是比较快，在1月底的时候，我们在新冠疫情刚刚开始散布的时候，我们管理层已经开始动作起来了，我们在1月底因为弘阳还是依赖于过往建立高效的信息化体系，我们1月底已经在线上进行很多工作的安排，对风险的应对，包括现金流压力测试做了很周密的安排。在2月份很早启动线上销售，线上引流，我们线上销售内部不会当做真实的销售，我们更多还是把它当做对客户引流和客户意向锁定。通过这种方式在2月份效果非常不错，入了20多亿的认购。实际上我们面对是真实的客户，我们转化率非常高，大概陆续在3月份自己内部可以达到50到60%，这是一个非常高的水平，这些认购会在3月到4月逐步进入我们业绩。
从整个公司因为我们安排比较早，相对来说整个复工目前为止，除了武汉，包括我们在湖北的，我们还有襄阳的项目已经开工，基本上复工达到90%以上，有一些地方已经到了100%。我们售楼处除了武汉目前都已经开放。非常可喜我们看到湖北有一个区域就是襄阳，我们项目3月中旬开放售楼处，整个3月份大部分售楼处在第一周末开业，目前我们这个月销售恢复到正常水平5到6成，下个月基本上恢复到正常状态甚至更多。因为我们前面何捷总报告里面非常清晰，我们今年目标是750亿，但是我们今年供货1100亿以上，上半年差不多500亿，所以我们非常有信心完成今年销售指标。同时我们为了未来三年发展，我们还会持续在投资上加大力度，回款40%到50%用于投资，保持我们未来在持续能够维持一个高于行业平均水平的增速。
问题：请问今年公司销售目标和投资拿地预算分别是多少?公司对接下来楼市走向预计如何?
袁春：今年楼市走向还是稳字当头。几方面原因，行业从去年开始，整个规模大家预判差不多，维持全年15万亿到16万亿，今年受疫情影响短时间内，在一季度会有影响，但从全年来说还是相对平稳的，它有几方面原因：一方面从客户端，客户需求留还是很大的，因为我们在很多地区中国城镇化率空间还是很大，我们跟发达国家城镇率化还有很大一段距离，在需求端应该是可以保障的。另外从供给端，今年新冠疫情影响，实实在在对经济是产生损害的，房地产是作为投资型的拉动，它也能起到这样一个作用。无论从需求端、供给端都有这么一个需求。毕竟我们还是要强调房住不炒还是今年的主旋律，从政策层面、从供给层面，这个是对大的市场的一个判断，今年不会有太大的波动。现在来看，从我们现在目前监控到市场端的情况来看，确实也是这种情况，2月份虽然由于疫情的影响，但是三月份看到市场又出现比较旺盛的需求，你可以理解这是一个刚性需求不能说反弹，至少是一个需求的释放。所以在这点上看到需求端是比较稳定的。
从我们指标来说，从我们今年目标来说750亿，我们对应供货是1100亿以上的供货是非常有信心。投资端拿到回款40%—50%，保持未来持续能有高于行业平均水平的增速。
问题：公司有31%美元债占比，公司怎么看待当下的融资市场，是否会考虑回购?
雷伟彬：关于第一条问题，其实我们留意到目前美元债债券市场比较过重，我们也看到一些机会，从我们公司一个财务状况来说，我们去年年底有168亿现金，还有我们1月份的时候也成功发了，提早锁定基金偿还2.7亿还贷，所以我们基本上在境外部分是非常充裕的现金。当然我们也注意债券市场的波动，我们会平衡债券回购的收益以及现金流的情况，适当的时候公司也会考虑债券的回购。
