本文来自微信公众号“东北地产研究”，作者：东北证券地产组。
永升生活服务(01995)公布2019年全年业绩，实现收入18.78亿元，同比增长74.5%;其中基础服务、社区增值服务、非业主增值服务分别实现收入57.0%、17.3%、25.7%，社区增值服务在收入中占比超越非业主增值服务;综合毛利率29.6%，其中业主增值服务毛利率微降，由2018年的63.4%下降至51.2%;得益于整体毛利率的提升和管理费用率的下降，公司实现归母净利润2.24亿元，同比大幅增长112.7%，归母净利率为11.92%，上升2.6pct。
市场化拓展持续发力，合约面积站上新台阶。截止至2019年底，公司在管面积达6515万方，同比增长62.2%，其中来自于旭辉集团和第三方的在管面积分别为1769、4747万方，分别较2018年底增长305、2187万方;合约面积达到1.11亿方，同比增长68.6%，绝对值增长4490万方，其中来自于第三方的合约面积占比超七成，市场化拓展收获成绩。合约面积的同比增速高于在管面积的增速，合约面积/在管面积比值不降反升，由2018年底的1.63倍上升至1.7倍，锁定了公司未来的业绩确定性和成长性。
管理优化，收入、利润结构更进一步。2019年，业主增值服务在收入占比中首次超越非业主增值服务;在毛利占比上，更是超越了基础服务的贡献，达到45.15%，而同期的基础服务、非业主增值服务的毛利占比分别为43.94%、10.91%，合理的收入、利润结构有助于公司未来的成长维持良性循环。此外，2019年公司的管理费用为2.46亿元，管理费用率为13.1%，较上一期的17.78%有明显的改善。开源与节流并进，带动了公司净利润的跨越式增长。
维持公司买入评级，考虑公司在2019年取得的优异表现、高速增长的合约面积以及社区增值服务的优秀表现，上调公司2020-2022年的盈利预测，EPS分别为0.25、0.38、0.56元，对应的PE为29.6、19.0、13.1倍，给予目标价11.92港元，对应2021年28倍估值。
风险提示：第三方市场拓展不及预期，社区增值服务进展缓慢
