光大证券:新城悦服务(01755)资源优化带动毛利率提升,单户ARPU大幅提升

17063 3月20日
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报告摘要

19年营收+72.5%,归母净利润+85.3%

新城悦服务(01755)发布19年业绩,营收20.24亿元同比+72.5%,归母净利润2.82亿元同比+85.3%。其中基础物管、业主增值、非业主增值、智慧园区(原专业服务)收入分别占比42%、9%、32%、17%。整体毛利率提升0.2pc至29.6%。

收入拆分:基础服务营收增速平稳,增值服务营收放量

基础物管营收增速16%,整体增速与18年在管面积增速(18.2%)相符,主要是由于楼盘年底集中交付,导致新增加在管面积基本贡献在下一年。19年在管面积+40%至6015万平米,为20年基础服务高增速打下基础。全年增速较19H1(18.5%)下降2.5pc,主要原因在于19H1终止面积115万平米,导致下半年增速略放缓。

业主增值服务营收增速268%,主要原因在于资产管理和拎包入住业务放量。业主增值服务体系进一步优化,主要包括新橙居(泛装修)、橙享家(资产管理:车位代销、物业租售)、新悦荟(公共资源管理)、新橙社(线上销售),分别占比45.3%、34.6%、13.3%、6.9%。

非业主增值服务营收增速118%,案场、验房、咨询占比分别为77%、11%、12%。主要原因在于开发商需求增加,其中来自第三方的收入占比5.8%。

原专业服务升级为智慧园区服务,营收增速263%,主要在于智慧工程施工能力从住宅项目拓展至大型智慧商场。年内完成14个大型智慧商场项目,21个停车场项目。

资源禀赋:新盘占比再提升,区域布局更均衡

新盘占比:交付5年内新项目面积占比提升13.3pc至60.6%。主要与新城控股持续交付以及公司拓展策略有关。2019年新增在管面积中,新城系+1232万平米,第三方+617万平米(84.7%为19年新交付)。区域布局:环渤海、中西部、珠三角等地区占比提升,全国布局更加均衡。

业务经营:资源优化带动毛利率提升,单户ARPU大幅提升

资源优化叠加管理提升,带动基础服务毛利率提升0.7pc至28.5%。由于优化供应链管理、加大催收力度,经营性净现金流5.4亿,同比+193%,经营性现金流占净利润180%,同比+68%。业主增值服务方面,由于业主增值服务放量,单户ARPU达到293元,同比+162%。此外,公司智慧园区业务范围从住宅拓展至商场,收购上海数渊,进军停车场管理及智慧家居业务。

业务拓展:合约覆盖度维持高位,持续拓展能力圈

基础服务方面,合约面积超1.5亿平米,覆盖在管面积2.54倍。与4家公司确认合作关系,锁定超800万平米储合约面积。增值服务方面,新橙居、橙享家、新悦荟、新橙社服务体系搭建完成,新悦荟业务在卫生事件期间为业主提供送菜上门服务,取得初步成效。下一步公司将加大试点力度,社区增值服务增长潜力仍较大。此外,卫生事件期间社区科技应用加速渗透,人脸识别、智能门禁等需求加速落地,未来公司智慧园区业务仍将保持较高增速。

上调目标价至20.31港元,维持“买入”评级

鉴于公司业主增值服务完成体系搭建,及智慧园区业务拓展能力圈,我们上调20-21年预测EPS至0.51、0.73元,引入22年预测EPS为0.98元。鉴于行业成长性较强,市场普遍关注公司在未来1-2年的成长,故选用2021年估值。可比公司2021年平均预测PE为25倍,我们给予2021年25倍PE,上调目标价至20.31港元,维持“买入”评级。

风险提示

人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。

(编辑:李国坚)

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