本文来源于“如说地产”微信公众号，为西南证券的研究报告《【地产纪要】万科2019年度业绩交流会》，作者为分析师胡华如。
【年报亮点】
下面，我给大家汇报一下2019年万科年报的亮点。我们把年报亮点大概分为了九个部分。
首先，合同销售额6308.4亿元，同比增长3.9%，营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%，权益净利润388.7亿元，增长了15.1%。已售未结合同金额6091亿元，增长了14.8%，净负债率33.9%，保持行业低位，经营性现金流连续11年为正，连续两年派息超百亿，在物业服务方面，我们19年实现了营业收入127亿元，同比增长了29.7%，物流仓储方面，可租赁建面达到1086万平方米，高标库规模达到了国内第二，冷库规模达到了国内第一。
【行业形势】
接下来我向大家汇报一下2019年的行业信息。2019年房市延续房子是用来住的，不是用来炒的定位。各地围绕稳地价，稳房价，稳预期的工作目标因城施策，促进了市场的平稳发展。
分区域看，重点区域的销售面积保持增长，三四线区域的销售面积有所下滑。根据统计局数据，19年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%;销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低5.7个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%。重点城市的新房成交面积有所增长，公司长期重点关注的14个城市商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%。截止2019年底，上述城市的新房可售库存去化周期约9.7个月。从新开工情况来看，房地产新开工面积增速有所回落。去年开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年提高0.4个百分点;新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速较2018年下降8.7个百分点。从土地市场来看，全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅用地平均溢价率下降至8.6%，住宅用地成交楼面价同比上升15.3%。从融资情况看，行业融资渠道依然受到限制，2019年末全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。
【财务状况】
接下来，我给大家汇报一下2019年的财务状况。首先，集团坚持以现金流为主的持续价值创造的理念，不断增加管理的计划性和精细度。全年实现经营性现金净流入456.9亿元，从2009年至今，公司连续11年经营性现金流为正。从营业收入和净利润来看，2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长了23.6%，营业利润率27.3%，比同期减少了2.4个百分点。分业务看，2019年营业收入中，来自房地产业务及相关收入占比95.9%。归属于上市公司股东的净利润为388.7亿元，增长了15.1%。从每股收益和全面摊薄的ROE来看，2019年我们每股收益3.47元，全面摊薄净资产收益率20.7%，比18年下降了1个百分点，现金分红预案是118.1亿元，上市以来累计分红691.7亿元，是历年股权融资的2.67倍。
同时，我们的净负债率33.9%，继续保持在行业地位。我们持有的货币现金有1661.9亿元，远高于一年内到期有息债务938.9亿元。我们继续保持行业领先的信用评级，融资成本也处于行业低位。评级机构标普、穆迪、惠誉维持公司长期良好的信用评级，中诚信也维持公司3A评级，评级展望都是稳定。在融资方面，我们去年主要几次融资利率都位于行业地位，比如分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债发行，发行利率分别为3.65%和3.55%，我们完成了5亿元超短融发行，发行利率3.18%。此外，我们多次完成美元中期票据发行，最低票面利率3.15%。我们4月发行了总数为2.63亿股的H股，本次配售使得H股占公司总股本的比例由11.91%提升至13.96%，有助于提升公司H股的流动性。那我们融资成本分类型也向各位做一个汇报，银行贷款融资成本从LIBOR按约定利率上浮不高于5.88%，债券融资余额621.3亿元，融资成本从2.95%至5.35%，其他金融资产融资余额553.1亿元，成本为3.62%至6.16%。下面，我再介绍一下我们目前有息债务的构成情况，截止报告期末，有息负债总额2578.5亿元，占总资产比例14.9%，有息负债结构非常安全，一年以上到期占比63.6%，以银行借款和债券作为主要的融资方式，合计占比78.6%。面对日益趋紧的融资环境，万科融资渠道和方式越来越多样化。从币种看，人民币负债占了65%，外币负债占了35%。从利率类型看，固定利率占了36.5%，浮动利率占了63.5%。从融资对象来看，银行借款占了54.5%，应付债券占了24.1%，其他借款占了21.4%。从境内境外看，境内负债占了73.9%，境外负债占了26.1%。
【业务情况】
介绍完财务指标以后，接下来我给大家介绍一下公司主要业务情况。万科以城乡建设与生活服务商为主要战略定位，我们主要业务包括开发业务和物业服务，在此基础上，我们也遵循与城市同步发展，与客户同步发展的策略。首先向大家汇报一下2019年开发业务的主要情况，我们实现销售面积4112.2万平方米，略有增长。销售金额6308.4亿元，增长了3.9%。我们去年销售均价15300元/平方米，均价在过去三年保持平稳。分区域看，销售金额从高到低依次为上海区域、中西部区域、北方区域和南方区域。我们去年在全国商品房的销售占比达到4%，销售金额在40个城市位列当地前三，其中，在深圳、上海、东莞、宁波、西安、武汉等21个城市排名第一。下面我们介绍一下结算的情况，2019年万科实现结算收入3340.4亿元，上涨了21.8%，结算均价1.36万元每平方米，也略有增长。结算营业利润率28.9%，同时我们已售未结资源有一个持续的上升，报告期末，合并报表的已售未结金额6091亿元，较18年增长了14.8%。从产品结构来看，我们的产品依然聚焦了普通人的自主需求，住宅占比86.4%，商业办公楼占比10%，其它配套占比3.6%。在住宅中，91.2%是144平方米以下的中小户型。下面，我介绍一下我们开工和竣工的计划。我们在2019年新开工规模是年初计划的118%，在建总建面增加1243.4万平方米，竣工规模平稳增长。2019年新开工面积4241.1万平方米，同比下降15.1%，但完成了年初计划的118%，2019年底在建面积10256.1万平方米，较2018年末增加了1243.4万平方米;竣工面积3007.9万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%;结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%。
下面我介绍一下2019年新增项目的投资情况，我们继续坚持理性投资策略，19年获取的项目147个，规划建面3716.5万平方米，其中权益规划建面2478.4万平方米。权益地价总额1549.6亿元，新增项目均价为6252元每平方米。我们新增项目绝大部分位于一二线城市，按建筑面积计算，71.5%位于一二线城市，按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。从权益建面来看，从高到低依次是中西部区域、北方区域、上海区域和南方区域。从城市划分我们也可以看到二线城市占比是最高的。权益地价比去年略有增长，这主要结构性的因素还是我们去年一二线布局土地更多的原因。截止报告期末，我们各类型的土地储备总建面1.5亿平方米，其中在建总建面超过1亿平方米，权益总建面是6170亿平米，规划中总建面是5394.3万平方米，权益建面约3360.2万平方米，此外我们参与旧改项目，权益建面492.9万平方米。在去年，我们还着重打造好产品和好服务。我这里通过两个例子向大家做一个汇报。好产品主要是综合住区开发，城市会客厅升级购房体验。好服务我们在中西部建设美丽社区行动，持续运维客户口碑。
介绍完开发业务情况，接下来，我介绍一下万科物业去年做的一些工作。在去年，万科物业与戴德梁行成立合资公司，打造大中华区商业物业管理领先品牌。在2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%。我们新拓展项目的饱和收入已经有54.06亿元，同比增长33.1%。其中，住宅业务新增饱和收入占比62%，非住宅占比38%。截止报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。其中万科管理的高满(满意度)高收(收缴率)项目占比62.7%，万科物业连续十年蝉联中国物业服务百强企业综合实力第一名。
下面给大家汇报一下物流仓储方面的相关工作，我们以“万纬物流”作为万科物业物流仓储服务平台，经过5年的业务布局，服务客户超过850家。高标仓规模目前达到全国第二，冷库规模达到全国第一，客户涵盖电商、快递、制造业等各个领域。在去年万纬物流新获取项目21个，合计可租赁物业的建面约191万平方米，截至报告期末，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，可租赁物业的建面逾1086万平方米，目前万纬物流共稳定经营53个项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%。此外去年，万纬物流还以两个资产发布了资产支持专项计划，该计划发行总规模5.73亿元，结构完全按照境外成熟市场产品。
在其他非开发业务，去年的表现也比较平稳健康。其中，租赁住宅业务新增开业5.6万间，81%位于北上广深等14个核心城市。去年3月，万科成功发行中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划，发行规模21.16亿元。去年11月，我们还发起一支印象壹号商业投资基金，发行规模30亿元。为商业后续发展储备了一定的资金力量。我们的冰雪业务运营吉林松花湖、北京石京龙和北京西山滑雪场三个项目，并且我们还负责建设2022年北京冬奥会延庆冬奥村、媒体中心和大众雪场。我们的养老教育品牌影响力也逐步扩大。
同时，我们也以科技助力业务发展。我们上线了智慧工地平台，提高工地运营效率。并推广线上营销工具，我们万科物业也积极开展数字化建设，此外我们还和微软共同发起设立“万科未来城市实验室”，万翼科技也获得国家高新技术企业认证。
我们切实履行社会责任，做企业好公民。2019年总计纳税1043亿元，日均纳税2.86亿元。
【发展规划】
最后，我想向大家汇报一下2019年万科的发展规划。当前的外部环境存在高度复杂和不确定性，从长期来看，行业已经进入了存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，疫情爆发进一步增加了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。但尽管挑战很多，我们认为行业仍具有巨大的体量，为企业提供了大量的发展机会。比如说轨道上盖物业，城市更新的发展空间广阔。
2020年万科的经营策略是以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展。我们将聚焦产品和服务，从五个方面入手：第一全力减少疫情给经营带来的影响，第二巩固提升基本盘，第三落实精益运营，第四做好投融资工作，量入为出，第五坚持城乡建设与生活服务商的既定战略。我的汇报到此结束，谢谢大家。
回答环节
Q1：公共卫生事件对整个地产行业的影响?对我们公司经营情况的具体影响?我们采取了哪些应对措施?
A：公共卫生事件确实打乱了整个正常人类的生活和经济秩序，但没有改变整个房产行业大的趋势，很多年以前，我们提到从黄金到白银时代，经过这几年市场的发展，确实这行业白银时代特征已经很明显的显示出来了。白银时代主要有4点特征，比如说从增量到存量，从平衡到极化，从简单到复杂，从单一到全面。所谓从增量到存量，我们可以看到城市发展的今天，无论是从土地供给端还是客户需求端，增量都在收敛，越来越多都是从存量中挖掘价值;所谓从平衡到极化，我们城市不再是一个全面发展，而是在向城市圈的集约发展在过渡，城市能级的差距越来越大，这次还是会向城市发展水平高的城市集约，而这种倾向也非常明显;从简单到复杂是指我们今天的消费者已经由年轻人构成，而他们的价值多元化，所以为他们提供的产品服务是多元化的，另外一方面，其实，这些年轻人为主的职场中，他们也会对整个组织带来很多变化，我们也会变得更加复杂，无论是消费者需求的多元化还是组织结构的复杂化。第四个指的是从单一到全面，以前我们的产品比较简单，着重产品策划就可以，但现在需要比拼的是全面综合的竞争能力。比如说这次告诉我们物业管理者如此重要，这个时候我们就发现单一的产品策划已经不能满足市场需求了。那这四种特征会给企业发展带来什么样的变化呢?从增量到存量，在存量中挖掘价值需要我们精益管理的能力，要学会算小账，而要从算大账转到算小账，从赚大钱转到赚小钱是特别不容易的，我们自从做了几个新业务后发现，以前以万为单位的业务到现在做物流，办公出租，泊寓都是以几块钱为单位的，这个单位的变化对精益化管理的增量要求是不止百倍的。从平衡到极化意味着竞争会更加激烈，头部企业竞争加剧。从简单到复杂一定是给管理带来了巨大的变数。从单一到全面来看，一定是要求我们的组织能力，能适应这种全面竞争的时代，而且我们不止组织能力要适应，整个组织结构也要适应这个竞争结构的提高。
所以刚才说的四点，整体上对我们企业要求就是要提高竞争维度，这点对万科来说，我们过去几年做了几件事情，首先我们要做战略修订。今年我们要根据公共卫生事件变化再次做出战略修订，同时我们还要做配套数字化发展问题，与我们的战略修订结合在一起。因为今天看起来，我们任何战略如果离开数字化，都无法管理如此庞大的业务规模，所以我们战略修订的特点一个是根据疫情变化带来需求变化的分析，第二个是结合数字时代助力业务发展。所以今年我们会在这方面下点功夫。第二方面，随着经营要求提高，我们必须牢牢聚焦在产品和服务中，我们组织必须与战略匹配，为业务发展服务。这里重点是减脂增肌和活血。整个组织需要把多余的“脂肪”去掉，增肌的话我们需要力量，活血的话我们要有好的气势。所以大家可以看到我们一系列的人事安排都是为了组织重建和战略匹配。这是我们应对宏观变化做的一些措施。另外一点，我也想回应投资者比较关注的一个问题，新业务转型的最新情况。其实，在万科我们不用转型这个词，我们始终只是牢牢在房地产领域里拓宽了跑道而已。我们并没有超出房地产范围，我们战略是非常清晰明确的，围绕城市发展，围绕客户发展。提这个问题是因为我刚刚讲到从黄金到白银时代，这行业出现了四个比较明显的特征，所以在今天如果只是简单从规模来评价房地产企业显然是不充分的，其实，从传统数字上来看，我们的新业务规模都不大，像大家特别看好的物业管理，我们也才127亿的收入，在整个收入构成中占比很小。我相信所有的分析员都不认为我们物业服务的价值只有这些，而且有的时候用纯指标去衡量一个发展中的业务也是不公平的，我想这些新业务等到成熟的时候，可以披露的时候，我们都会诚实坦然地披露给大家，也希望也给我们点耐心，帮助这些业务有更多的机会发展。
关于具体影响，对行业的影响我们只是观察，也没资格分析。
用三句话来讲就是客户不能出门，售楼处不能开门，工地没人。对我们万科自己的影响，从客户端到财务端每个端口都有影响，从经营环节来说，销售回款，工程交付，现金流都有影响。对我们销售的影响大概是2,3月我们销售减少510亿左右，由于交付不确定性，一季度大概有1万户交付面临压力，全年大约在3.9万户。对开复工的影响，我们目前的情况还是比较理想，目前已经达到80%的复工率，工友返程率72%，最终对会表现为对现金流的影响。对于现金流，流入会因销售而减少，支出也会相应增加，抗疫成本大概在5个亿以上。同时，最近也有有利的变化，一个是客户回访恢复至一月份的五成水平，南方表现好于北方，南方在六七成，北方在三成左右。第二个是复工的效果比以前好，像刚刚提到的复工率和返程率等，估计到月底复工率达到90%是合理的水平，除了战略上组织上的应对以外，我们业务上的应对第一个是发展线上销售，16年就已经开始不断强化，这次得到了检验，主要500个项目都搬上了线上售楼处。我们最近两个线上项目的去化率都达到86%和90%，效果还算可以，但我们认为线下和线上同样重要。另一个措施就是加强对现金流的管理，公司正在推行当家人制度，就是各个分部管理人都要对每个月的收支进行匹配，梳理付款的合理化。现在组织的宗旨就是要提升精英化管理水平和理财水平，以现金流为基础。对于交付压力大的项目，必然要和总包沟通，保证质量的情况下尽可能找回失去的40天，好在目前疫情已经得到控制，客户的需求还是存在的，释放需要时间。我们会做好各种应对。
Q2：请详细介绍一下公司近期诸多内部调整的进展和成果，我们也注意到19年业绩增速有所下降，公司未来会如何通过这些内部调整来提升业绩?
A：关于我们组织架构的调整，我们去年确实做了很多调整。目前主要是三层结构，有GP,SP和JP，三层合伙人。整个集团GP不会超过200个，SP不会超过2000个，剩下是JP。整个集团称谓大家都是合伙人了，人员内部流动也比以前更加活跃了，我们这种扁平化的组织结构，包括成立4个区域BG，都是为了适应我刚才说的综合比拼实力的阵地战，我们今天做这些事情都是为了提升竞争能力，很重要的原则是为了匹配我们的战略。这个调整的成果呈现还需要点时间，我们ROE依然保持在高位，这也是精英化运营的结果，以后我们组织结构变化和人事调整，包括内外部大江大海，让整个组织充满活力等等这些方面都会显示在日后的经营管理中，但也请给我们点时间。
Q3：19年合同销售增速只有4%，今年是否会导致负增长?以及毛利方面今年毛利是否依然会有向下的压力?
A：关于疫情对全年销售目标的影响，如我们刚刚介绍的，2,3月销售少了500亿，我们尽可能在后面补上这部分，房地产压抑的需求后续会逐渐释放，但释放节奏还有待观察。我们的动作和努力不会减，我们会尽可能减少疫情对销售的影响。至于会不会下降，我们自己预测是小概率。
对毛利率的情况来看，19年下降了2个百分点。我们行业毛利率下降从长期来看是一个趋势，对毛利率下降的趋势已经形成，我们应对主要是两到三点。一个是我们致力于服务客户，打造客户原意买单的好服务，第二点就是不断提高精英化管理水平，提升管理效率。毛利率虽然会下降，但产品效益和效率是可以起到对冲效果的。第三个就是一个认知也是一个应对，就是毛利率的下降并非就是ROE的下降。机构投资人可能更关心ROE，毛利率下降的趋势我们也清醒的看到并积极应对，对ROE的影响我们是作为最终结果来要求自己的。
Q4:19年持有性资产比如商业和长租公寓是否有出售或者出表的计划?
A: 对于万科而言，我们最重要的是品牌和信誉。投资人和评级机构都对我们有很高的评价和认可。对我们来说，我们整个持有性业务都和客户紧密关联的，第一是客户需求更加多样化和复杂化，另外城市发展越来越综合化，这直接表现在土地出让环节，土地出让环节有很多综合用地，单一功能用地越来越少，因而从业务上来讲，我们就以大型综合体为主。对于持有性资产，我们认为它的经营能力远远比出售或出表重要，我们把它做好不愁没人投钱，反而是做好的能力，填充内容的能力，我们认为是重中之重。我们这一类的资产大体上还处于不同阶段，有的是土地阶段，有的是在建工程，有的还待开发，所以我们在整体上还是从能力上来把握，在营运上来增强，对出表暂时还没有考虑，也没有重视它。我们认为假以时日，等我们能力做强了，融资问题和出不出表一定不是重要的因素。
Q5：万科2019年业绩核心利润增加了15%，但每股分红接近没有变化，分红率比2018年低很多，具有很大的波动性，未来公司是否会考虑把分红率固定下来?
A：我们连续28年现金分红比率在30%左右，过去两三年在35%左右。如果没有公共卫生事件，我们还是会维持在35%的比率，但如今我们有必要保留一定现金储备，来应对未来可能的困难。万科在中国上市公司里已经是分红比率最稳定的公司之一，我们也希望疫情能尽快结束，公司能进入可预期的轨道。我们这次分红派息也考虑过这点，最后确定在去年的分红比率水平上。
Q6:前几年管理层强调了多元化，也有所成绩，可是去年管理层有讨论加强基本盘，现在管理层对基本盘和多元化的取舍又如何?
A:根据我刚才所说的，整个房地产行业进入白银时代。需要我们在综合轨道上去竞争，单一业务比如开发业务需要做好但不代表行业的未来。在黄金时代靠开发业务一枝独秀，在白银时代仅靠一枝花是没有作用的。所以，这几年万科在更加综合的布局，至于基本盘的关系，我们每个业务都有自己的基本盘，比如物业管理的基本盘是住区管理，所谓基本盘说的通俗点就是要照顾好各自领域里的客户，为他们提供好产品好服务。所以这个基本盘并不代表我们要回到黄金时代。
Q7:行业进入白银时代之后，龙头企业是否会有更多竞争优势?那万科作为行业龙头在目前的政策环境下有哪些优势可以发挥?比如说是否会增加土地投资力度?
A:我个人认为企业规模不是最主要的，我们永远的道理还是要照顾好自己的客户，管好自己的现金流，当好家。对于大型集团公司确实会碰到更多和它发展阶段相对应的挑战，有时候体量大的公司创新能力是不是会弱一些，我们也意识到这点，并做了很多组织结构的调整和战略反思。我们的感受是，总体上是两个方面的挑战，一个是客户希望得到个性化的服务，第二是资源的配置和管理。我们不断向同行优秀做法交互学习来提升自己。
Q8:从现在角度看未来三年，我们各个板块的战略发展目标是什么?比如市占率，销售金额等?
A: 我们对于每种业态都有数一数二，领先领跑的要求，不仅看规模，更看影响力。我们对内原则性的要求是先能力后规模。我们目前主要在做战略修订，而战略修订不是填数字的游戏，如果每个领域都能照顾好客户的需要，做到行业领先领跑，至于它的价值多少，市场最终给的价值一定可以充分体现。所以我们做的战略修订和计划一般不会把它定量为每个版块必须要做到的目标。如果一个战略修订只是明确一个数字目标那也一定不是一个好的战略。
Q9:年报提到了减脂增肌，我们也注意到公司去年三季度拿地力度增大，公司管理层也趋于年轻化，这是否预示公司的中期战略导向会更加激进?当前阶段我们减脂是否已经完成，后续是否会有更多增肌的动作?
A:减脂增肌活血主要指的是组织人的问题，我们组织也是为人服务的，我们最终导向也是业务能做的更好。关于减脂增肌活血我们有一个非常重要的原则就是事能匹配，做成对应的事要匹配相应的人。
我们整个投资策略一直没有变，始终以城市发展和人口导向为主。如果看到全年投资情况，我们去年31%是招拍挂的，20%是二手地，还有31%是一二手联动的。总体上来看，有69%是非招拍挂的，大家知道，一二手联动不是当月反映的，是过去几个月，一两年不断耕耘才反映的土地，所以反应在去年三季度相对大一些只是一个巧合。疫情以后，我们坚信房地产在中长期趋势不会改变，最主要的是我们如何做好产品，服务客户，提升自己能力。特别是疫情以后能提供健康的产品，我想是面对未来三到五年有非常好的机会的。
Q10:目前公司各项新业务收入体量如何?以及未来新业务投资的规划如何?
A:对于我们基本盘以外的业务，占比是4.8%。我们的业务布局内部原则是敬畏市场，顺势而为，因势而变。对市场我们从不会做更多的预测和猜度，这些业务其实还是来源于客户的需求和城市的发展两个方面。客观上来说，如果想要具体的数据欢迎来公司调查，深入到公司业务场景中去。大体上来讲，收入上占了5%不到，投入上和综合类项目在一起有时是出于更谨慎稳妥的原则。如果一定要了解，在我们披露的信息-合并报表中，投资性房地产对应的730亿余额，投资的股权中有一部分也和新业务有关。还有一个未披露的原因就是，这些新业务的体量还达不到单独披露的要求。
至于投入的计划和增长安排，我们觉得能经过检验，就是相对合适的。我们内部所有的业务都要经过商业逻辑的检验。从0到1，从10到100的放量都要经过检验。
我们新业务能不能做得好还有一个很重要的原因就是要引入外部视角。因为万科本身实力比较强，所以新业务的内部视角就更像是富二代创业，这时候外部视角就很重要。我们有一个外部大讲堂，今年开始会定期请一些行业分析师，讲讲各个行业整体的特点，来帮助我们新业务发展的问题，这里也向大家发出一个邀请，来帮助万科新业务发展的更好。
Q11：我们注意到19年土地增值税上升的比较快，我们想请教一下这个事情的背景?
A: 今年土地增值税占税金比例提升了2个多点，提升的幅度也比较大，上升了42%，相对营业收入来说，增长速度还是比较显著的。原因主要就一个，因为我们计税的高毛利项目比较多，40%以上毛利率的项目在2019年结算中比2018同期多了一倍，核心原因还是很多年前拿的一线城市项目参与了结算。总的来看，虽然我们毛利率下降了，但是税却变多了。
我们一直在税务层面上都是依法纳税，依法计税。核心就是两个含义，一个是按法律规定来计税，另一个我们也不多计税。多计税对我们绩效考核也会有影响。所以今年土地增值税上升其实就是反映了我们项目客观的情况。
Q12:我们注意到公司投资收益科目比过去三年低一些，联营合营公司贡献也有所下降，请问联营合营公司投资收益的下降是不是正常的波动?后续是不是会有趋势回归?
A:关于投资收益，我们今年投资收益确实相比去年是有下降的。这是一个相对比较正常的波动，我们的投资收益主要来自合作的非并表的项目当期结算利润。这里面我们也是基于审慎的原则，对万科操盘的三个项目计提了一定减值，这对投资收益的影响是21个亿，这在我们年报中也有披露。21亿加回来，我们投资收益和去年也是基本持平的，这也是比较正常的一个波动。
Q13:2020年新建投资与去年相比有30%下降，因为万科现在土地储备已经不是很高，那万科在拿地方面是不是还会继续保持谨慎?
A:首先，万科一直都始终坚持谨慎投资原则，没有变过。至于未来新开工计划，我们所有的计划都是根据现有项目做出的安排，即根据市场需求来决定我们全年的供应量。我们今天看到全部在建的有一亿平方米，我们目前的供给是能保证今年的销售的，开工计划是在不断调整的，调整基数也是由需求来驱动。这是我们一直在控制的开工计划，我们非常关注公司运营的在途比，开销比和承销比等指数，这是我们对开工计划的安排。
对于土地，我们现在也始终保持合适的比例，现在资源除了谨慎，也保持合理的资源总量，足够供应未来两到三年的开发，这是我们总体的策略和开工原则，谢谢。
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