本文来自“中信证券研究 ”，作者“ 陈聪 、张全国”
公司跻身行业龙头，管理层锐意进取。
保利物业(06049)在央企物管公司中排名第一(根据中指院排名)，在管面积达到2.6亿平米，合同面积达到4.5亿平米，产业线涵盖住宅，写字楼和公建，城市服务等。公司核心管理层在保利体系内从业多年，履新公司后锐意进取，极富创业意识。
大平台决定丰厚价值。
我们预计，母公司保利发展在2019-2021年可总计交付约7000万平米，这是公司业绩增长的确定性保障。依托管理创新，科技应用和母公司协同，我们预计公司毛利率将进一步提升。
眼光独具选择“大物业”赛道，适合公司自身特点，前途远大。
城市服务等“大物业”细分赛道，有毛利率较低，单位合同初始价值量较低的缺点，但特别适合国企出身，住宅物业品牌影响力较之顶级同行有差异的公司。这是因为，大物业管理赛道短期受益于后勤保障社会化，公共服务专业化，订单弹性巨大，赛道竞争不激烈，公司有先发优势。且区别于住宅物业，在这个赛道并购意义重大，单位客户的价值挖潜空间更加巨大。公司极力提升“大物业品牌”的市场影响力，在进取假设之下，我们预计公司到2021年，第三方非住宅物业贡献的收入将占物业服务收入的约30%，此后还将继续显著攀升。
行业特点和公司自身发展阶段特征要求我们给出基准和进取两种不同情形的业绩预测。
公司虽然历史上没有开展较大规模并购，但细分赛道有明显的并购机会和协同效应，公司账面有充裕的资金。和住宅赛道不同，我们认为非住宅领域的并购往往增厚公司价值。行业而言，和住宅不同，城市服务订单极富弹性，缺乏确定性。且公司税收优惠，成本节约等事项仍有极大的不确定性。因此，我们给予公司两个不同情形下的盈利预测。
风险提示：
公司品牌影响力尚不稳固。城市服务初始盈利能力不佳的风险。
公司发展空间巨大，首次给予“增持”的投资评级。
长期而言，公司是我们最看好的“大物业赛道”行业龙头。在基准情形下，我们给予公司2019/2020/2021年净利润4.97/7.64/10.66亿元(为人民币，除非特别说明，下同)的盈利预测。在进取情形下，我们预计公司2019/2020/2021年归母盈利4.97/9.37/14.41亿元。我们盈利预测，目标市值，则以基准情形来进行预测，参考可比公司绿城服务(02869)，中海物业(02669)，招商积余，新大正等的估值情况，我们给予公司2021年30倍PE的估值，给予公司360.0亿港元的目标市值，合65.05港元/股的目标价。当前股价57.75港元，首次覆盖，给予“增持”的投资评级。
(编辑：彭谢辉)
