本文来自微信公众号“Horizon滙盛集团”。作者：陈凯丰。
刚刚过去的2019年，美国房地产开发企业的股价表现极为优异。标准普尔美国房屋建筑商指数在2019年上涨了41%，是自2012年以来最佳年度表现。实际上也超过美股大盘和绝大多数行业股票，远远优于新上市的独角兽企业的股价。
2020年，对于美股的房地产企业的前景如何看待?本文分析比较美国核心的五大房地产上市企业。
下图是美国最大的五家房地产开发上市公司的数据简况。这里没有包括黑石等以持有房地产作为投资标的的企业，因为这些开发企业主要业务是购买土地，修建房屋特别是住宅，然后再卖出。房地产开发属于房地产市场中风险最大，回报最高的板块。当然，如果对于房地产市场乐观，对这些房地产开发企业的股票持续上涨也会乐观。
未来十二个月，美国住房市场基本面应保持积极。主要原因是持续强劲的劳动力就业市场，低抵押贷款利率，首次购房者的稳健需求，稳定的供应增长和逐步的房价上涨。当然，美联储的利率政策，美国的就业市场等宏观条件如果恶化，会对于这些房地产开发商的业绩产生负面影响。
目前的美国房地产市场整体库存正常，除了纽约的曼哈顿高端房地产供大于求以外，全美主要城市的房地产价格属于稳健上升。
下面具体分析一下这五家房地产开发企业的经营情况，并综合考虑四季度的盈利情况。
住房建筑商LGI
家（LGIH.US）的业务遍及美国26个大中城市和16个州，预计在2020年会继续受益于美国宏观房地产市场的上升趋势。这个公司经营核心区域是德克萨斯州，美国经济增长最强劲的一个地区。公司在重要且快速增长的圣安东尼奥、达拉斯/沃思堡和休斯敦房地产市场都有布局。公司目前的估值略低于房地产开发商行业的平均水平，因此上升空间略高于其他公司。公司刚刚公布的2019年财报极为优秀，销售和利润都创了历史新高。
勒纳(LEN.US)是一家大型房屋建筑商，具有足够的地理和人口多样性，特别是这个公司在高端公寓市场的增长极为强劲。美国最近的数据表明，住房市场的垂直增长非常可观。公司最近刚刚宣布增加股利2倍，现金流非常好。同时，LEN股票的市盈率仅为9.2倍。这与房屋建筑商类别中的价格一样便宜。这也远低于该股近5年的平均11倍的远期市盈率。
D.R.霍顿(DHI.US)是按成交量排名美国第一的房屋建筑商。作为美国最大的房屋建筑商，霍顿可以作为投资美国房地产开发市场的核心标的，随美国住房市场的发展而变化。2020年美国住房市场将继续走高。目前华尔街分析师预计该公司2020年的利润增长超过7%。同时，DHI股票的预期市盈率为10.9倍。这低于该股的5年平均11.4倍远期收益倍数。鉴于良好的增长背景和DHI在房地产市场上的有利位置，DHI股票的上升空间非常不错。
KB 家(KBH.US)房屋建筑商是2019年表现最好的住房股之一，社区数量增长，毛利率增长和强劲的利润增长。有利的住房市场状况将使KB 家的收入和利润趋势在2020年保持健康。社区数量的持续增长也将巩固公司的增长轨迹，而价格上涨将提升毛利率。因此，卖方对2020年利润增长8%的共识预测似乎是完全可行的。当然，这个公司的核心区域在加州南部。去年的加州森林大火对于公司的业绩有所影响。
房屋建筑商图尔兄弟（TOL.US）在2019年上涨了21%，但相对于该板块其他房地产开发公司而言，这一表现仍然不佳。板块上的其他四只股票在2019年上涨了40%以上。在2019年，图尔兄弟公司的毛利率一直不如其他企业。随着住房市场需求趋势的改善，以及图尔兄弟更加积极地向低收入住房领域扩展，预期2020年业绩将会改善。美国房地产的低收入市场预期在2020年实现很大的增长。
整体而言，我们认为美国的房地产市场在2020年会继续反弹，但这种反弹的幅度将远远小于2019年的涨幅。同时，宏观因素对于这些房地产开发企业的影响会极为重要。
