本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者房玲、易天宇。
2020年1月初，房企再次迎来了发债潮，其中仅仅1月8日就有9家房企发布了融资计划。尤其是海外债，更是成为融资重点，包括龙湖（00960）、中骏（01966）、融创（01918）、龙光（03380）、佳兆业（01638）、碧桂园（02007）、首创（02868）、正荣（06158）等等都先后公布了美元债的发行计划。房企迎来发债高峰，究竟是融资出现了窗口期？还是房企偿债高峰下的无奈之举?
1、年初融资出现节点性高峰 TOP30房企为发债主力
据不完全统计，截止2020年1月14日，短短14天内就有超30家的房企公布了融资计划，已发行或拟发行融资规模高达851亿元;其中海外债成为了众多房企的融资重点，融资规模达到了572亿元，占比近67%，而2019年四季度95家典型房企的海外债规模仅为664亿元，1月前14天的海外债就已达到了第四季度的近86%。
究其原因，一方面是由于新年伊始，信贷额度相对宽松，融资规模出现节点性上升;另一方面，从企业来看，发债企业主要为大型房企，其中TOP30房企的海外债发行规模占比达到67%。规模房企融资能力突出，不仅是在发行规模上，在融资成本上也呈现显著优势。据统计，近期发行的海外债加权借贷利率为7.02%，明显低于2019年95家典型房企的海外债融资成本8.1%，主要就是规模房企融资成本较低形成的结构性下降。以龙湖为例，2020年1月6日龙湖成功发行于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据及于2032年到期的4亿美元3.85%优先票据，均创下龙湖地产境内外发债利率新低，龙湖地产也持续成为债劵发行利率最低的房企之一。
此外从新发行海外债的年限来看时间较长，平均年限达到了5-6年，其中龙湖、碧桂园、合景泰富发行的海外债年限最长，其中龙湖发行的两个优先票据年限分别为7.25年期及12年期;碧桂园则分别为7年及10年。
2、偿债高峰迫使房企借新还旧 2020年融资严控或仍是常态
此外，年初房企发债潮与2020年即将到来的偿债高峰也有一定关系，不少企业在偿债压力下借新还旧，以保障自身财务健康。
从房企的债券到期情况来看，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。从单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元，较大的债券到期压力也让房企更积极发债。
如2020年1月6日，世茂股份就表示拟发行2020年第一期5亿元中期票据，发行期限3年。世茂表示本期募集的全部资金将用于2020年3月25日到期的直接债务融资工具本金(19沪世茂CP001债券，债券金额10亿)，拟偿还5亿。此外如融创、旭辉、龙光等发行的优先票据也均表示为现有债务的再融资。
除了偿还旧债外，部分房企新年伊始积极融资，也能为整年的发展而蓄力。据悉，在1月发债的房企中，众多房企都提出了2020年的销售目标，如中国恒大计划2020年合约销售目标6500亿元，年度增速8%;此外诸如禹洲、合景泰富、中骏等都曾提出2020年要达千亿规模。通过在一季度抓紧融资布局，稳健财务的同时，能为整年的战略发展提供保障。
整体来看，新年伊始的房企融资潮，一方面是由于年初节点性原因，信贷额度相对宽松，审批加快;另一方面也是因为随着偿债高峰的到来，房企必须借新还旧。在“住房不炒”基本方针未变的情况下，2020年房企整体融资预计仍将保持较严监管的状态，融资难的状况仍会延续。从单个企业角度来看，房企之间的融资分化还会加剧，大型房企的融资优势持续显现，而中小房企的融资压力还将持续加大。在此背景下，房企“借新还旧”虽能解决一时问题，但长期压力仍在，目前最佳维持现金流的方法仍是加强自身造血能力，紧抓销售回款来保障企业的财务稳定。
（编辑：林喵）
