本文来自天风证券。
事件
万科（02202）公布2019年12月及全年销售情况：2019年12月份公司实现合同销售面积414.8万平方米，合同销售金额573.1亿元;2019年1~12月份公司累计实现合同销售面积4112.2万平方米，合同销售金额6308.4亿元。
销售增速创历史新低、销售均价稳中有升：从12月单月角度，公司销售面积同比-5.45%、销售金额同比-9.05%，从1-12月全年看，销售面积增长1.85%，销售金额3.94%。而我们预计2019年全年公司可售货值约9000亿(滚存2500亿+新推6500亿)，全年去化率约70%，相对稳定。从均价看，公司2019年全年销售均价15341元/平米，同比去年2.05%，销售均价增速比去年的1.99%略有提升。我们预计公司2020年销售额约6700亿元，同比增长约6.2%，一方面我们预计公司整体年末滚存量会降至1700亿左右，整体可售货值增长不高;但我们预计一二线城市市场仍旧向好，公司整体去化率会略有提升，推动公司增长略有加快。
拿地依旧谨慎、但权益比例明显提升：万科2019年全年拿地面积3872万方、拿地金额2318亿，同比分别-23.63%、-21.7%，拿地依旧相对谨慎，拿地均价5986元/平米，同比上涨2.53%，但低于2017年的6133元/平米;从权益情况来看，公司权益拿地面积约2812万方、权益金额约1739亿、权益单价约6185元/平米，同比分别-5.24%、4.78%、10.56%，权益比例约为75%，相对于2017、2018年的69.1%、56.1%都明显提升。
公司业绩锁定度高、2020年相对增速提高：截止2019年三季报，公司预收款(合同负债)5873亿元，2018年营收2977亿，业绩锁定度高达197%;截止2019年中报公布，公司已售未结金额6216亿元，同比增长17.1%，可结算资源充足，公司业绩表现或将优于预期;且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期，公司相对增速则有提升。
投资建议
公司2019年销售增速有所下降，拿地依旧谨慎，但权益比提升明显，随着宝能系及安邦系的逐渐退出，公司股权结构进一步理顺，公司利益和股东利益高度一致，公司作为行业龙头和优质管理的代表，理应享受估值溢价，公司目前在手土储1.53亿平、货值2.37万亿，货值充足，且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期，公司相对增速则有提升，公司目前业绩锁定度高达197%，预计竣工额同比有望增长25%或者更高，或将高于市场预期，维持公司2019-2021年EPS分别为3.83、4.75、5.79元/股，对应目前股价PE倍数为8.1X、6.5X、5.4X，维持“买入”评级，参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价，给予公司10X倍目标PE，对应目标价38.3元。
风险提示
政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑
（编辑：郭璇）
