本文来自“缅怀南方”，作者“何缅南”
◆行业变革：政策与需求推动供给侧进化
政策：市场化导向：物业费市场化定价+管理资质取消。36城物业费涨幅扩大，平均增速(16-18年)5.4%，高于平均增速(09-10年)2.1%。需求：2018年全国人均服务性消费8781元同比+12.5%，其中家庭服务支出同比+32%。物业服务需求强劲，预计2020年市场空间近1.2万亿。2019年11月，中消协与央视新闻分别对“小区物业满意度较低”进行专题报道，显示出居民对物业服务提质的需求较强。供给：行业供给侧进化四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。
◆主流企业前景展望：规模与利润双支撑
规模方面，主流物业服务商较高的合约面积覆盖度，在较大程度上锁定了未来3年内的规模增长;竣工复苏在短周期内将加速合约面积转化。行业集中度低(2018年TOP3仅3.5%)，收并购整合热度不减。
利润率方面，成本端：30省市最低工资均值涨幅趋缓，逐步下行至5%附近，成本端压力缓解;收入端：多地上调前期物业收费标准，市场化有望进一步推进。最后，增值服务将形成新的利润增长点。
◆选股框架：三大维度12量化指标
从三大维度(资源禀赋、业务经营、业务拓展)、二大业务板块(基础服务和增值服务)出发，通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。创新性引入多项指标：1)资源禀赋：毛利率因子(新盘占比、单盘面积)、区域布局与税率优惠;2)基本面：包干制毛利率、供应链管理、增值服务ARPU;3)成长性：合约面积覆盖度、并购潜力(现金占比与第三方面积)、APP下载量增速。
◆投资建议
通过量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们推荐碧桂园服务(06098)(新盘占比突出、毛利率高)、雅生活服务(03319)(大盘优势、业主增值服务亮点)、新城悦服务(01755)(合约覆盖度高、扩张潜力大)、永生生活服务(01995)(综合能力均衡)和绿城服务(02869)(增值服务旗帜选手)。
◆风险分析
作为劳动密集型行业，需关注人工成本上行风险;增值服务拓展的不确定风险;部分企业对于关联房企过于依赖的风险;外包占比提升下的质量控制风险。
正文
【1】行业：政策与需求推动供给侧进化
政策面自从2012年《服务业发展十二五规划》以来，物业服务行业的政策市场化导向逐步明确;在2014年出台《关于放开服务价格意见的通知》之后，后期阶段(成立业委会后)的物业费开始采用市场化定价方式;2016-2018年，关于取消物业管理相关资质的文件陆续出台。
需求侧
《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》：“今后一个时期，重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域”。
供给侧进化
我们认为，政策的市场化指引，以及需求侧的巨大市场，推动物业服务供给侧进化，主要表现如下：
1)物业服务板块在房地产行业中地位提升，由附属性的成本中心转向独立核算的利润中心，分拆上市获取资本支持，迅速做大做强成为普遍做法;
2)物业服务商利用深度介入业主生活场景的优势，针对生活性服务消费的广阔蓝海，不断拓展增值的利润渠道和利润空间;
3)在竞争加剧和服务要求提升的情况下，物业服务供给侧进化呈现出四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。
【2】主流企业前景展望：规模与利润双支撑
规模增长确定中期：当前龙头物业服务商的合约面积覆盖度普遍在1.5倍以上，碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务分别达到2.78、2.62、2.13。随着销售向竣工传导，储备面积将在逐步转化为物业服务商的在管面积。
短期：10月全国住宅竣工单月同比+18.8%，累计同比-5.5%，较上月+3pc，全年累计降幅连续四个月收窄，2019年行业竣工进入复苏周期如期确认。竣工复苏周期将较大幅度提升楼盘交付面积，带动储备面积向在管面积的转化。
并购：以2016-2018年并购面积占在管面积增量的比例为衡量指标，蓝光嘉宝、中奥到家、雅生活、彩生活分别达到49%、52%、37%、36%。当前行业集中度仍处极低水平，收并购整合空间仍广。
利润率有支撑
成本端：2016年以来，30省市最低工资均值涨幅趋缓，逐步下行至5%附近，已与36城住宅物业费增幅接近，成本端压力显著缓解。
收入端：后期(业委会成立后)物业费已实现市场化定价，“为优质服务付费”的观念逐步深入人心;2018年以来，已有深圳、台州、佛山等城市上调前期物业费标准;2019年10月，北京新版物管条例征求意见，物业费实行市场调节价并动态调整。
增值服务：新的利润点
在增值服务方面，主流物业服务公司经过近几年的探索和尝试，服务模式逐步稳定。从百强企业在业主增值服务方面的收入占比来看，家居服务、房屋经纪和电商服务稳居前三，家政、养老、教育等具备较大后发潜力。
【3】
选股框架：三大维度，12个量化指标
我们尝试从基础服务和增值服务两大业务板块出发，分资源禀赋(特殊优势)、业务经营(基本面)、业务拓展(成长性)三个维度进行分析。在业务与分析维度的交叉点，筛选出12项重要量化指标，构建光大物业选股框架。
【4】指标选股与投资建议
通过12项指标量化选股，我们认为：
从规模上看，碧桂园服务、雅生活服务属于第一梯队，其中碧桂园服务新盘占比方面优势突出，毛利率较高;雅生活服务大盘管理优势，业主增值服务增速较快;新城悦服务、永升生活服务处于第二梯队，其中新城悦服务合约覆盖度高，扩张潜力大;永升生活服务成长迅速，增值服务增速较快;绿城服务深耕业主增值服务，优势突出。
通过的量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们推荐碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
(编辑：彭谢辉)
