今年以来，港股物业管理板块掀起了一波浪潮，其中不乏像碧桂园服务(06098)和佳兆业美好(02168)这样的翻倍股。在近两年低迷的港股市场，赚足了眼球。
不少物业管理公司趁着这波大好行情，递表上市。另外一些公司则忙着申请从创业板转到主板，时时服务(08181)就是这样一家公司。
智通财经APP了解到，时时服务是一家香港本土物业管理公司。虽然位列香港前十大物业管理公司的第九位，但是因为香港物业管理市场非常分散，所以时时服务的市占率也只有0.6%。
虽然时时服务在招股书中划分了5个业务，不过主要收入都来自物业管理服务和单独保安服务，并且把这两个业务分到了物业管理及相关服务中。仔细看可以发现，2018财年和2019财年的物业管理及相关服务收入同比增长均为3.6%左右。而根据弗若斯特沙利文的研究报告，相关物业管理市场2014年至2018年的年复合增长率为5%。
(来源：时时服务招股书)
换句话说，时时服务的物业管理及相关服务收入增长连市场增速都没跑赢。
这也难怪，时时服务近几年在管的物业管理和单独保安服务合约几乎没增长，合约增长率连1%都没有。2014年至2018年，香港私人楼宇的增长率为1.2%，虽然很慢，但也在增长。然而，时时服务连这么慢的增速都没战胜，再次被市场打败。
(来源：根据时时服务招股书整理)
虽然时时服务的收入增长非常缓慢，不过净利润的增长却是另一番光景。2018财年净利润增长逾3倍，2019财年同比增长85%。
(来源：时时服务招股书)
然而，净利润的增长却不是由经营带来的，而是因为其他收益和联营公司溢利。2018年其他收益639万港元，联营公司溢利499.9万港元，直接增加了超过1000万港元的非经营利润。2019财年更加夸张，其他收益高达2673万港元，占当年净利润46.6%。
通过查看附注可以发现，2018财年的其他收入主要来自物业投资和按公允价值计量的投资，而这两项投资产生的收益还仅仅是公允价值收益，换句话说就是这仅仅是纸面富贵，并没有实现真实的现金流入。
(来源：时时服务招股书)
2019财年的其他收入主要来自弥偿收入的2600万港元，这笔收入是来自时时服务投资的公司。2015年，时时服务似乎意识到自己扩张乏力，转型在即。当时董事会确定了电子商务的转型战略，并投资了All Profit，这是家开发移动app的科技公司，旨在为顾客提供一站式居家服务。为了降低风险，两家公司甚至还签订了对赌协议。
在2019财年确定All Profit不能完成对赌协议的业绩要求，因此赔偿2600万港元。然而这笔收入是一次性收入，并且这笔弥偿收入也说明了时时服务的投资失败。
时时服务会产生联营公司溢利是因为该公司在2017年4月份收购了Dakin Holdings的30%股权。然而，这家联营子公司的经营似乎并不稳定。在时时服务的财务角度来看，2018财年、2019财年和2019年首四个月联营公司都能带来上百万溢利，但是到了2020财年首四个月却亏损8.4万港元。
从相关的附注可以看到，Dakin Holdings截止3月31日年度，2018年和2019年均盈利上千万港元，但是到了2019年7月31日止四个月，却亏损28万港元。盈利波动如此之大，实在让人摸不着头脑。然而招股书只说Dakin Holdings在香港提供金融服务，却没就其业务提供具体说明。
当一次性的其他收入消失和联营公司不能贡献溢利，时时服务2020财年首四个月净利润同比下降33.5%。
这么多一次性收入影响净利润，净利润含金量自然不高。时时服务的经营活动现金流常常低于净利润，只有2019年7月31日止四个月才稍微比净利润大一点。
虽然港股的物业管理板块行情红火，但也只针对那些内生增长快速，有市场前景的大公司。也有另外一些，在持续上涨的行情下，股价依然趴在底部的公司，这些公司规模小，没有经营前景。
时时服务，无论从营收还是资产体量来看，都不属于大型物业管理公司。加上不太成功的投资，和经营业绩波动大的联营子公司。时时服务属于上述两种物业管理公司的哪一类呢?待转板成功后，金融市场自会给出答案。
