本文来自微信公众号“克而瑞研究中心”。
榜单解读
“前言：四季度伊始，土地市场延续此前低迷走势，尤其三四线城市溢价率再度回落，成交量、价均有所下滑，土地市场整体走势不容乐观。就房企投资而言，百强房企新增拿地节奏进一步放缓，拿地销售比降至0.36，较9月末再降2个百分点，自8月以来拿地销售比连续两个月下滑，且10月有近4成百强房企尚未拿地，谨慎的态度不言而喻，也一定程度上反映了当前部分房企资金困境。
融资的限制令房企将工作重心放在销售方面：如标杆房企恒大（03333）、碧桂园（02007）在国庆期间的现象级促销活动带来了百亿级别的成交额。整体来看，多数企业投资仍会维持当前审慎的态度，中小型房企的面临更严峻的资金压力，投资力度还将进一步收紧。当然，随着土地市场不断降温，未来3-4个月土地市场或将出现新一轮投资窗口期，对现金流能力较强的房企而言，逆周期拿地策略应当更加聚焦和理性。
土地市场降温显著，三四线溢价率持续走低
截止10月28日，全国300城土地成交总建面15446万平方米，同环比分别下降17%和22%，平均楼板价也环比下滑20%至2004元/平方米。结合国家统计局数据来看，土地市场同样降温显著，1-9月份全国房地产开发企业购置土地面积同比降幅达到20.2%，土地投资在量、价两方面的表现都持续低迷。
市场整体下行的同时，不同能级城市间分化更加明显，一二线城市平均溢价率不降反升，而三四线城市溢价率则进一步走低，跌破10%。以此来看市场越是冷淡，优质城市的优质地块对房企的吸引力越大。
销售十强货值占比近41%，百强拿地销售比下滑至0.36
截止至2019年10月末，销售百强房企的新增货值达7.9万亿，相比9月末上涨9%，新增货值百强门槛较上月仅提升5亿左右，说明百强本月拿地进一步放缓。
本月新增货值千亿阵营达到25家，其中12家企业新增货值已经突破2000亿。此外，本月3强阵营有所变化，绿地以62亿的微弱优势超越融创，进入新增货值TOP3。
货值集中度依旧高度集中，但较1-9月有小幅下滑。销售TOP10房企新增货值占41%，较上月下降4个百分点，20强房企的新增货值占比则达到61%，较上月微降2个百分点;结合销售集中度来看，操盘金额TOP11-20梯队的房企新增货值占比高于操盘金额占比，未来仍会进一步抢占市场份额。
拿地销售比来看，除了第二梯队以外，其他各梯队的拿地销售比均有不同程度的下滑，整体拿地态度更加审慎。相比之下第二梯队的企业仍保持0.44的拿地销售比，进一步抢占市场份额的“野心”明显。
近4成百强房企10月未拿地，龙头企业投资大幅放缓
进入四季度，百强房企投资意愿进一步削减，一方面是对未来市场走势的不乐观，促销售仍是第一要务;另一方面融资收紧对于企业投拓的负面效应在持续放大。
具体而言，10月份有近4成百强房企尚未纳储，不乏新城、阳光城、雅居乐等规模房企，当然这些企业本身土储较为充裕，适当放缓投资节奏来匹配当前市场变化，不会对未来的业绩产生冲击。
从10月操盘金额TOP50房企表现来看，谨慎的投资态度体现更加明显。仅招商、滨江单月拿地销售比高于50强平均，大多数企业拿地销售比不仅低于行业平均，且单月拿地金额较前十月平均下滑幅度较大。其中恒大、碧桂园、融创、万科等单月拿地销售比十强中最低，均不足0.1，而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在10月放缓投资脚步。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高房企及时踩下“刹车“，一定程度上反映了当前投资趋谨的大格局。
不过值得注意的是，即便节奏放缓是大势所趋，但央企凭借自身贯穿周期的资金实力和低融资成本，依然在单月拿地金额上排在靠前位置，例如招商、中海等单月拿地金额超过80亿元。
回归二线战略进入平台期，拿地持续聚焦中西部
1-10月百强房企拿地能级格局也进入相对稳定状态，一线城市占比稳定在4%，二线和三四线占比分别为45%和51%，较上月无明显变化，企业聚焦高能级战略在一定程度上也进入了平台期。
而结合投资区域的分布来看，中西部、长三角仍是两大投资重点地带，尤其中西部的省会城市仍有较多优质地块出让，未来发展潜力较大，吸引了大量房企投资。
细化到城市来看，二线城市中重庆、昆明、武汉形成了房企拿地的“三足鼎立”之势，房企扎堆于这3个城市拿地，例如武汉本月成交了位于光谷片区、花山片区的3宗宅地，佳兆业、金地、正荣等纷纷落子;成交量较高的三四线城市还是主要来自长三角和珠三角，环渤海区域中廊坊、唐山本月也进入百强拿地三四线城市TOP10。
四季度保持审慎投资态度，中小房企面临严峻考验
随着地价、溢价率持续回落，武汉、南京等重点城市加速供应，未来3-4个月土地市场或将出现新一轮投资窗口期，对现金流能力较强的房企而言，逆周期拿地策略应当更加聚焦和理性。当然，今年融资难度较去年而言明显加大，限制了部分房企的购买力，在这样的环境下央企、国企等资金实力雄厚的企业机遇更大，中小型房企则面临严峻考验。
整体来看，年末将近，预计大多数房企审慎的投资态度不会发生转变，接下来的两个月房企拿地还将维持现有节奏和策略。进入四季度，房企营销力度加大、降价促销等，均反映了当前房企首要任务仍是“促销售、抓回款、稳现金流”。因此，投资上，警惕盲目扩张，以已进驻城市为主，同时关注二线城市结构性机遇。资金能力较差的企业可通过多元化拿地、小股操盘等方式另辟出路。
