本文转自微信公号“小谢看地产”，作者：谢皓宇、白淑媛
报告导读
合作项目结算加快，盈利能力小幅提升，净利润增速超预期;短期盈利能力和现金流匹配，以增加无息负债来降有息负债。
1、维持增持评级。
万科（02202）作为国内住宅开发龙头，产品溢价能力及适应市场的能力较强;维持公司2019/2020/2021年EPS为3.82/4.52/5.52元，同比增长28%/19%/22%，维持目标价41.35元，现价对应2019年7倍PE。
2、合作项目结算加快，盈利能力小幅提升。
前三季度，公司实现营业收入2,239亿元，同比增长27.2%;实现归母净利润182亿元，同比增长30.4%。净利润超预期，主要是合作项目结算加快(同比增加32.5%);此外，虽然公司的结算毛利率较去年同期下降0.2个pct，但三费率也下降0.9个pct，主要是财务费用下降245个pct，且主因存货减值相比于去年亏损减少，资产减值损失同比减少49%，因此归母净利润率上升0.2个pct。
3、短期盈利能力和现金流匹配，以增加无息负债来降有息负债。
从短期来看，公司货币资金覆盖率为1.71，与去年同期持平。从长期来看，公司有息负债为2306亿元，同比下降5.2%，为近4年来的首次下降，净负债率也较去年下降5.1%。但是，公司的应付票据及应付账款上升较快，增速从去年同期的23.3%上升到41.8%，说明公司在减少有息负债，增加无息负债。
4、保持市场敬畏，销售和结算几乎持平。
原有地产开发业务方面，继续保持平稳，拿地强度略有下降，拿地面积(2832万方)和销售面积(3062万方)基本匹配，没有额外新增大量土储，因此财务报表中存货周转率略有上升。公司预收账款与合同负债增速从去年同期的35.7%下降为6%，说明公司销售和结算几乎持平，销售增速减缓和结算进度加快导致。
