本文来自“观点地产新媒体”微信公众号，原文标题为《最大单物管并购案 雅生活吞下中民物业六成股权里的规模追逐》。
从月初发布可能收购公告，到持续停牌一个星期，雅生活服务终于向外界详细披露了收购中民物业的细节。
9月26日早间，雅生活服务发布公告宣布，以15.6亿元固定对价收购中民未来物业服务有限公司60%股权，及以总额不超过5亿元可变对价收购新中民物业60%股权，上述对价均以市盈率12.5倍进行收购，此次交易对价合计不超过20.6亿元。
而这笔交易，对雅生活而言意义重大。收购完成后，雅生活的在管面积(包括其参股公司的在管面积)将突破5亿平方米，这一数字意味着雅生活将挤进物管行业的前列。
“希望未来第三方的占比可以达到80%以上”，雅生活管理层在中期业绩会上说完后，黄奉潮便补充道，“应该说今年就要达到了。”想必这次中民物业的收购也是商榷已久，落锤定音也是大概率事件。
经历了一波上市潮后，物业公司的收购“战火”仍然不止，继招商收购中航善达被称为“新的巨无霸形成”后，黄奉潮表示，将重点选择拥有物业管理深度及广度的收并购标的，以在行业整合的窗口期进一步确立领先优势。
中民物业重组进行时
据观点地产新媒体了解，中民物业为中民未来控股集团有限公司的旗下物业平台，于2018年11月30日成立，注册资本为14亿元。而中民未来的第一大股东即中民投，后者实际持有前者74.8%股权。
在前几年不断疯狂扩张后，中民投肩上的债务担子也变得更沉重，陷入债务违约、股权被质押且轮候冻结的困境后，中民投选择不断抛售资产。
中民物业作为中民未来旗下三大板块中最值钱的板块，无疑逃不过“被抛弃”的命运，旗下物业资产也让房企们都虎视眈眈。而此次中民物业协议订立后，根据条款，中民物业集团还需进行内部重组整合。
天眼查信息显示，目前，中民物业的法定代表人及董事长已从王晖变更为张哲，张哲同时兼任总经理，股东架构也从原先中民未来持股94.91%变为广东丰信盈隆股权投资合伙企业(有限合伙)(此次交易的卖方)持有60%股权，余下股东合计持有40%股权。
据了解，中民未来的三大板块分别为物业、普惠金融及居家养老，除了居家养老目前仍处于亏损外，物业和金融还处于正态发展中。
中民物业控股子公司包括中民未来易创科技、上海铂赢物业、重庆皓吉物业、常州中房物业、上海锐翔上房物业、上海科瑞物业、中民未来易创科技、山东宏泰物业、大连意美企业、重庆卫士物业和陕西诚悦物业10家公司。
中民物业进行资产重组，无外乎理清各自利益关联方的界限。重组完成后，除了上述控股的10家子公司以外，中民物业还会持有从余下股东处获得的中民优家物业投资有限公司持有的实体N51%股权、实体M9.3%，获得重庆信东100%股权以及深圳龙城63%股权。
重组完成后，实体M将计入中民物业的金融资产，而重庆信东、由中民投设立的新实体将成为中民物业的直接全资附属公司，深圳龙城将成为中民物业的直接非全资附属公司。
新实体也将注入中民优家持有实体N的51%股权，据悉，该实体N很可能为西安锦天物业管理服务有限公司，旗下持有100%控股的子公司分别是西安博致餐饮服务、西安锦天璞玉物业及宝鸡锦天物业。
与此同时，此次交易的卖方及余下股东须设立新中民物业，二者分别持有60%及40%权益，新中民物业也将持有上海科瑞物业51%股权。
于公告日期并假设重组完成，中民物业集团由4间主要全资附属公司，8间主要非全资附属公司及4间主要联营公司组成。据此，雅生活此次收购中民物业资产将获得不少于16家子公司股权。
此外，根据协议，此次交易对价均要求卖方对中民物业及新中民物业做出利润保证。其中，在中民物业上，卖方不可撤回地向买方保证及担保2019年经审计净利润将不低于2.08亿元，而新中民物业方面，卖方担保经审计净利润将不低于可变对价的所厘定的数字。
雅生活的“馅饼”
查阅中民物业过往表现，显然这笔交易对雅生活而言不是赔钱买卖，反而更像是“天上掉馅饼”，不仅实现规模扩张，还能获得较为优质资产，提高公司现有利润水平。
在上述丰厚的资产背后，表现的是中民物业拥有庞大的在管面积。截至2018年末，其控股的物业公司管理面积合计约1.9亿平方米，参股物业公司管理面积合计约1亿平方米，合共约2000个项目，项目续约率高达95%。
中民物业的在管面积中有34%位于长三角地区，24%位于山东半岛地区，20%位于川渝地区，4%位于深圳，收购事项将可完善雅居乐的全国化布局，提升在长三角、山东半岛、川渝等区域的市场份额。
作为综合性物业公司的代表，中民物业不仅项目及在管面积数量大，其涵盖的业态也非常广泛，包括了公共建筑、住宅、商业及办公楼等多种业态，管理的项目中有我国十大高楼之一的南京紫峰大厦、上海地标项目世博会中国馆等知名项目。
收购完成后，预计雅生活的在管面积(包括其参股公司的在管面积)将突破5亿平方米，管理项目将突破3000个。
雅生活于公告中表示，收购完成后，预计雅生活于长三角、粤港澳大湾区、山东半岛、川渝四大重点城市群的在管面积均将超过4000万平方米。
据了解，截至2019年6月底，雅生活在管面积为2.11亿平方米，合约面积为3.25亿平方米。按此计算，如加上此次收购中民物业获得的1.9亿平方米，雅生活的在管合约面积将不少于5.15亿平方米。
对比彩生活、碧桂园服务、万科物业等的数据，于收购完成后，雅生活即将要站上5亿在管面积的梯度，超过保利物业成为管理面积排名第四的物业公司。
中民投旗下的物业资产被市场及房企看好的另一原因，还在于其业绩上亮眼的表现。
据观点地产新媒体了解，截至2018年末，中民物业及新中民物业的扣非税后净利润合计约3.51亿元，收入合计约39.6亿元，这一数字比雅生活服务2018年实现的总收入33.8亿元还要多出5.8亿元。
回顾此前的运营情况，2016至2018年，中民物业集团(不含新中民物业的资产，即上海科瑞物业)实现收入分别为23.16亿元、25.37亿元、30.02亿元，复合增长率为13.85%，扣非税后净利润分别为2.07亿元、2.43亿元、2.67亿元，均实现正增长，复合增长率为13.57%。
此外，新中民物业方面，2016至2018年，上海科瑞物业实现收入分别为6.15亿元、8.27亿元、9.57亿元，复合增长率为24.47%，扣非税后净利润均实现正增长，复合增长率为28.93%。
截止2018年12月31日，中民物业集团的资产净值为10.09亿元。新中民物业集团的资产净值约为人民币2.22亿元，合计总资产净值为12.31亿元。
通过收购标的资产获得规模布局，雅生活在这方面并不缺少经验。今年上半年，雅生活就曾先后完成收购兰州城关物业、青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业及广州粤华物业，新增面积为6330万平方米，占总新增面积87%。
而此次雅生活收购中民物业，为上市物业公司今年以来收购金额最大、体量最大的收并购案。
收购事项披露后，雅生活服务的股票也自当日上午9时正起恢复买卖，股价也应声上涨，最高涨幅达到11.03%，达到上市以来最高报价18.4港元/股。截止当天下午4点收盘，雅生活服务报17.88港元/股，涨8.36%，目前总市值238.4亿港元。
