本文来自天风证券研究报告，作者： 刘章明、 孙海洋。原标题《雅生活服务：FY19H1 收入+59%、净利+63%，第三方委管面积快速增长》。
核心内容
2019H1 雅生活（03319）收入 22.41 亿元，同比增长 59.4%
8 月 7 日，公司公告半年报，收入 22.41 亿元，同比增长 59.4%。其中，物业管理服务收入 12.27 亿元，占比 54.8%(+1.4pct)，同比增长 63.6%;外延增值服务收入 8.1 亿元，占比 36%(-4.9pct)，同比增长 40.3%，其中案场物业管理服务 3.79 亿，同比增长 27.9%、其他外延增值服务 4.28 亿，同比增长 53.6%;社区增值服务 2.1 亿元，占比 9.2%(+3.5pct)，同比增长157.9%。
具体来看：
物业管理服务包括安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等，为公司主要收入来源，截至 2019H1，公司总在管面积为 2.112 亿平方米，较 2018 年底1.38 亿方增加 0.73 亿方，增长率 52.9%。该增长主要来源于：(i)继续接管雅居乐集团开发项目，期内新增在管面积为 230 万平方米;(ii)来自绿地控股的项目期内新增面积为 310 万平方米;(iii)第三方拓展及期内收并购的贡献，其中包括收购青岛华仁和哈尔滨景阳带来的在管面积分别为 590 和980万平方米，收购广州粤华的在管面积 3000 万平方米，以及收购兰州城关1790 万平方米在管面积。
截至 19H1 雅生活在管物业面积中 23.9%来自雅居乐集团;3.7%来自绿地控股;72.4%来自第三方物业开发商。
截至 19H1，雅生活来自雅居乐集团及绿地控股住宅物业项目管理费单价中位数为 3.04 元/平方米/月(2018 年为 2.99 元/平方米/月);来自第三方物业管理开发商所开发的住宅项目(不包括收并购)管理费单价中位数为 2.04元/平方米/月(2018 年为 1.86 元/平方米/月)。
目前物管市场仍较为零散，但在资本助力下行业集中度迅速提升，当前规模扩张仍然是雅生活的重要发展战略之一。雅生活需通过物业管理费有提升空间的区域及项目作为切入点，迅速丰富区域及业态组合，在第三方外拓市场的议价能力及中高端项目的获取能力不断提升。
截至 19H1，在管面积中住宅类业态占比为 58.7%，非住宅类占比为 41.3%。非住宅类占比有所增加，主要是由于 19H1 通过收并购项目的非住宅类业态占比较高。住宅业态是雅生活扩展规模的根基，雅生活目前仍以提供中高端住宅物业管理服务为主，未来将继续通过调整结构、优化多业态组合，进一步拓展商业写字楼及公共建筑物业管理，提升雅生活非住宅领域的品牌知名度。
风险提示：核心人员流失，在管面积增长低于预期等
正文
2019H1 雅生活收入 22.41 亿元，同比增长 59.4%，8 月 7 日，公司公告半年报，收入22.41 亿元，同比增长 59.4%。
其中，物业管理服务收入 12.27 亿元，占比 54.8%(+1.4pct)，同比增长 63.6%;外延增值服务收入 8.1 亿元，占比 36%(-4.9pct)，同比增长 40.3%，其中案场物业管理服务 3.79亿，同比增长 27.9%、其他外延增值服务 4.28 亿，同比增长 53.6%;社区增值服务 2.1 亿元，占比 9.2%(+3.5pct)，同比增长 157.9%。
具体来看，
物业管理
服务包括安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等，为公司主要收入来源，截至 2019H1，公司总在管面积为 2.112 亿平方米，较 2018 年底 1.38 亿方增加 0.73 亿方，增长率 52.9%。
该增长主要来源于：(i)继续接管雅居乐集团开发的项目，期内新增在管面积为 230 万平方米;(ii)来自绿地控股的项目期内新增面积为 310 万平方米;(iii)第三方拓展及期内收并购的贡献，其中包括收购青岛华仁和哈尔滨景阳带来的在管面积分别为 590 和 980 万平方米，收购广州粤华的在管面积 3000 万方米，以及收购兰州城关 1790 万平方米在管面积。截至19H1 雅生活在管物业面积中 23.9%来自雅居乐集团;3.7%来自绿地控股;72.4%来自第三方物业开发商。
截至 19H1，雅生活来自雅居乐集团及绿地控股住宅物业项目管理费单价中位数为 3.04 元/平方米/月(2018 年为 2.99 元/平方米/月);来自第三方物业管理开发商所开发的住宅 项目(不包括收并购)管理费单价中位数为 2.04 元/平方米/月(2018 年为 1.86 元/平方米 /月)。
目前物管市场仍较为零散，但在资本助力下行业集中度迅速提升，当前规模扩张仍然 是雅生活的重要发展战略之一。雅生活需通过物业管理费有提升空间的区域及项目作为切 入点，迅速丰富区域及业态组合，但雅生活在第三方外拓市场的议价能力及中高端项目的 获取能力不断提升。期内，雅生活新增外拓项目的单价已有一定提升。
截至 19H1，在管面积中住宅类业态占比为 58.7%，非住宅类占比为 41.3%。非住宅类比有所增加，主要是由于期内通过收并购项目的非住宅类业态占比较高。住宅业态是雅活扩展规模的根基，雅生活目前仍以提供中高端住宅物业管理服务为主，未来将继续通调整结构、优化多业态组合，进一步拓展商业写字楼及公共建筑物业管理，提升雅生活 非住宅领域的品牌知名度。
雅生活在管项目达到 1031 个，覆盖全国 25 个省，直辖市和自治区，以及 83 个城市。 截至 2019H1，雅生活在管项目面积按照区域划分，其中 37.9%位于粤港澳大湾区，18.7% 位于长三角城市群，12.8%位于兰西城市群，6.1%位于哈长城市群，4.4%位于山东半岛城市 群，其余分布于中国其他区域。
外延增值服务
外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理服务及其他外延增值服务。
其中：案场物业管理服务所得收入(占外延增值服务收入 47.0%)收入 3.794 亿，同比 增长 27.9%。案场物业管理服务收入增加主要由于雅居乐集团案场项目数量增加，及为第 三方物业开发商提供的案场服务增加。
其他外延增值服务(占外延增值服务收入 53.0%)：包括物业营销代理服务、房屋检验 服务等，收入 4.281 亿，同比增长 53.6%，主要由于物业营销代理的业务量有所增加，及雅 居乐集团竣工交付面积增加带来了房屋检验服务业务量的提升。
社区增值服务
社区增值服务主要包括生活及综合服务，社区资源及家装宅配服务。社区增值服务主 要是提升在管物业业主和住户的社区生活体验并实现其物业保值增值。
其中：生活及综合服务包括：物业维修、家政服务、社区团购、综合咨询服务等收入 占社区增值服务收入约 35.4%。
社区资源服务占社区增值服务所得收入约 42.2%。
家装宅配服务占社区增值服务收入约 22.4%。
社区增值服务大幅增长主要由于雅生活深挖社区资源潜力，通过停车场智能改造及会 所、广告资源的集约化利用，大幅提升资源利用率。与此同时，大力推广物业维修、家政 服务、社区零售等社区生活服务，试点及落地创新的社区增值产品。
FY19H1 销售成本 14.12 亿元，同比增长 57.7%，成本主要包括雇员福利开支、清洁费、安保支出、维护成本、公用设施费、绿化及园艺费用、消耗品成本、折旧摊销成本及其他。
销售成本增长主要系雅居乐业务高速发展，随着营业额的增加相应各类成本的增加。总体来看，销售成本增速慢于收入，主要原因是雅生活大力发展高毛利率的增值服务，增值服务快速增长且毛利率进一步提升;在大力发展增值服务的同时，雅居乐还在全国范围内铺开了物业管理服务各业务线及区域整合工作，更有效地提升物业管理服务效益，有效控制成本的增长。
19H1 雅生活毛利为 8.295 亿元，同比增 62.6%，毛利率从 2018H1 的 36.3%增加 0.7pct至 37.0%。
其中物业管理服务的毛利率为 26.6%(18H1 为 29.0%)，同比减少 2.4pct，主要是由于雅生活积极进行外拓项目的承接，由于项目前期投入毛利率相对较低;雅生活投后协同整合效应需时间逐步提升。
外延增值服务的毛利率为 49.2%(18H1 为 44.3%)，同比增长 4.9pct ，主要是由于前期对市场的拓展投入，营销业务、案场业务形成规模效应，有效提升毛利;雅生活内部进行服务团队的整合，降低成本、提高效能。
社区增值服务的毛利率为 51.4% ，(18H1 为 46.9%)，同比增长 4.5pct ，主要是由于雅生活不断丰富增值服务类型，在持续积极开展生活服务、社区资源、拎包入住、社区经济服务的同时，逐步尝试联合渠道商推出社区保险、社区新零售等新型服务，打造社区增值服务生态圈，在前期投入的基础上，及期内形成的规模经济效应致使整体毛利率提升。
19H1 销售及营销开支为 0.18 亿元，销售费用率 0.8%，同比减少 0.3pct，主要由于 2018年大幅度品牌推广带来的品牌效应显著，“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌发展战略在不同区域和业态已形成一定的辐射力及影响力，使得本集团在品牌推广上从大范围覆盖转为精准定位，有效降低了市场宣传推广费。
行政开支为 1.247 亿，管理费用率 5.6%，同比减少 2.1pct，主要由于随着公司业务规模高速增长，日常行政开支有所增加。但通过物业管理服务区域化合并及费用管控，抵销了部分行政开支上升的影响。
19H1雅生活净利润为 5.684亿元，同比增长 69.3%，净利润率为 25.4%，同比增长 1.5pvt得益于雅生活业务迅速增长同时规模效益令成本及管理费用有效受控。归母净利 5.41 亿万，同比增长 62.9%。
此外，截至 19H1 雅生活现金及现金等价物(人民币)为 43.5 亿元，较 18 年底减少9.5%;经营现金流为 5.37 亿元。
2019 年上半年，雅生活深化各业务线的协同，进一步延伸全业态全产业链布局，形成物业服务、资产管理、公共服务、社区商业四大产业板块协同发展的新格局，规模及业绩均继续保持高速增长。
背靠两大战略性股东、双品牌驱动。继续实施“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌发展战略，通过双方区域业务发展的深度融合，优势互补、提高区域能效、扩大业务规模，持续稳定承接来自两大股东的管理面积，建立并扩大在物业服务领域的品牌和规模效应同时，本集团积极推进第三方拓展及收并购，加速规模扩张，进一步扩大在不同区域和业态的辐射力及影响力。
加速外延赋能收购实现产业整合，19H1 公司收购青岛华仁物业及哈尔滨景阳物业，
业务版图扩展至山东半岛及东北地区，弥补了区域空白，进一步完善全国化布局。完成对兰州城关物业的收购，奠定了在西北地区发展的坚实基础。亦通过收购广州粤华物业，凭借其在非住宅领域的品牌知名度，迅速进入公建类物业服务市场，落地集团业态布局战略，并顺势成立第四大产业 — 公共服务板块，推进全业态覆盖。通过资源和优势共享赋能收并购企业，加速投后管理和整合，助力其在规模扩张、经营效益提升和团队管理上快速成长。
