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概要
中国奥园(03883)在上半年录得75%核心盈利增长至20.3亿元 (人民币，下同)。今年首七个月，公司实现合同销售额603亿元，同比增长30%，达到销售目标1141亿元的53%。我们将目标价从13.00港元上调至14.30港元。维持买入。
上半年核心盈利增长75%。奥园分别于2017年和2018年实现78%和100%的合同销售增长。受益于之前快速增长的合同销售额于2019上半年逐步结转，房地产开发收入增长73%至224亿元。与2018上半年相比，毛利率略微上升1.2个百分点至29.8%，但低于2018财年的31.1%。核心净利润增长75%至20.3亿元，核心净利润率为8.6%。
今年首七个月达成率53%。2019上半年，公司合同销售额达到536亿元，销售面积532万平，分别同比增长33%和35%，对应平均售价10,080元/平。华南地区仍是奥园的核心市场，上半年贡献228亿元，占总销售额42%。今年首七个月，奥园实现合同销售额603亿元，完成全年目标销售额1,141亿元的53%。此外，截至2019年7月，预售但尚未入账的物业达到1,457亿元，其中约250-300亿元将于2019下半结转。
土储具备竞争优势。上半年奥园增加了726万平新土储，其中72%来自收并购。截至2019年6月30日，奥园在国内外75个城市共拥有230个项目。土储面积达到4,012万平(应占面积：81%)，总值4,255亿元(预期平均售价为10,606元/平)，其中27%来自大湾区项目。由于公司采取积极的收并购策略，平均土地成本维持在2,321元/平，占上半年平均售价的23%。公司同时专注于城市更新业务，其潜在可售资源达2,197亿元。不论在成本或定位方面，我们相信奥园在大湾区的土储较其他中型开发商具备竞争优势。
上调目标价至14.30港元，维持买入评级。我们将2019/20年的盈利预测调高10.9%/ 6.3%至44.48 / 61.23亿元，并将2019年末净资产值预测从26.00港元上调至28.60港元。基于50%折让，我们将目标价从13.00港元上调至14.30港元。 在8月16日，恒生指数公司宣布奥园将纳入恒生综合大中型股指数(HSLMI)。在合同销售额达1,000亿元人民币的中型开发商中，我们看好奥园，因其土储十分具吸引力，而强劲的销售增长亦反映高盈利能见度。
财务资料
资料来源：公司及招银国际证券有限公司预测
