本文来源微信公众号“安信国际”，原标题《安信国际 | 物管行业二三事【第一弹】》。
近两年来，赴港上市的物管企业就有十余家，其中不乏中海物业(02669)、碧桂园服务(06098)、雅生活(03319)、彩生活(01778)等母公司背景强大的物管企业。近期，四川嘉宝物业也将在港股上市。今日，安信国际就带大家了解物管行业的二三事情。
上世纪80年代，随着改革开放的脚步，物业管理也从香港引入到深圳，并逐步向内地延伸，我国物管行业的发展历程如下：
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2014年至今，行业处在市场化运作阶段。由于国家鼓励市场竞争，物管公司陆续登陆资本市场，行业加速整合，进入飞速发展阶段。
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根据《物业管理条例》的规定，我国物业管理收费方式分为酬金制和包干制，与国际上主要采用酬金制不同，我国目前大多采用包干制。两者的主要区别如下：
相比之下，包干制较为简单，管理成本较低，但服务质量不可控；酬金制下业主有更大的监管权，同时对业主的管理水平有更高的要求。
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2018年我国城镇化率已经增长至59.6%，随着我国城镇化的进程逐步加速，商品房市场也蓬勃发展。大量交付的商品房为物管行业带来了巨大的市场空间，2018年底我国物管行业管理面积已达204亿平方米。
正是由于行业市场空间广阔，加之物管行业的门槛低，又具有一定的区域差异性，因此行业竞争者也众多。根据中国物业管理协会资料，截至2018年底，全国物业服务企业有近11.8万家，大部分集中在沿海发达地区，总体来看分布零散。
如下图，龙头企业(Top 10)的管理面积均值增长明显快于其他企业，从2014年不足1亿平方米增长至2018年的2.39亿平方米，而2018年底的百强物管企业管理面积均值仅为3718.12万平方米。
随着时间增长，物管行业的集中度在逐年上升，主要是由于上游地产开发行业集中度的提升。按截至2018年底的管理面积来看，百强物管企业市占率增长至38.8%，而Top 10物管企业市占率则增长至11.3%。
从下面两张对比图可以看出，虽然Top 10企业的管理面积和营业收入都甩出后面的企业一大截，但同比增长率最高的企业集中在Top11-30，说明排名中上的企业也开始发力。但即便如此，龙头企业还是遥遥领先于中后尾企业。
