智通财经APP获悉，7月8日，第一上海证券发布研报首次覆盖佳兆业集团(01638)，其认为2021年公司开始正常释放业绩，给予2021年4倍PE，对应目标价6.54港元，给予“买入”评级。
第一上海证券认为，佳兆业作为不良资产处理专家，以城市更新者的角度切入中国房地产行业，是最早一批组建国内专业的城市更新公司的房企。公司现在拥有近600人专业团队，在城市更新规模、专业团队和模式上均处于行业领先地位，从1999年到2018年，公司共计成功转化23个旧改项目，总建面约1186万平方米，平均每年大约能成功转化约74万平方米，公司历年来旧改转化体量以及速度已远超行业平均水平。
在城市布局方面，佳兆业坚持深耕一二线城市，利用旧改占据核心城市资源。截至2018年底，公司共进入45个城市，拥有152个项目，现有土地储备约2400万平方米(权益87%)，其中80%位于一二线核心城市，54%位于大湾区。此外，公司仍有尚未纳入土储旧改项目占地面积3000万平方米，其中，深圳占32%、广州占32%、中山23%、惠州占11%、0.5%位于上海。
随着公司旧改项目实现稳步转化，预计5年内旧改项目可贡献货值将超过5000亿元。5年以上，旧改项目预计可实现供地约1995 万平方米占地面积，预计总贡献将超过万亿货值，持续成为公司土地储备增长的另一拉动力。
第一上海证券研报表示，佳兆业拥有不可忽视的规模开发能力。2011-2013年，公司在建规模开始超过750万平方米，在2013年公司在建规模高达940万平方米，远超过同期的同体量房企。大规模在建工程的启动，各项工程始终能够有序开展。可见，公司在当期同规模房企中具备强大的规模开发的管理能力。
在销售增长方面，佳兆业销售具备高弹性，千亿房企指日可待。一方面凭借着公司优质的土储布局，伴随近年来市场房价的明显上升，公司合同销售均价得到显著提升，另外，销售高增长得益于公司目前策略以招拍挂及并购等项目走以销售规模增长为主导的高周转路线，深圳等旧改项目以利润增长为主导的双线方针，带动销售额快速增长。
公司更是在2018年下半年逆周期拿地，大力补充优质土储。公司2019年可售货值约1580亿元，仅55%去化率水平便可达到公司2019年875亿销售目标，考虑到一二线城市市场逐步回暖，预计公司或将超额完成2019年销售目标。
第一上海证券表示，佳兆业合同销售额连续2年超过50%增长，2019年权益销售目标875亿，公司即将踏上千亿房企级别。公司与其他规模增长主流房企不同(高周转，快速放利润)，公司现阶段主要在优化现有财务状况，调整土储结构，保证合同销售额持续增长。
按照公司目前土储价值，估值极具安全边际，随着压制公司估值负面因素的逐步减少，公司的估值有望回归到同规模房企水平。
