本文来源微信公众号“克而瑞地产研究”，作者克而瑞研究中心。
导读
TOP100房企业绩上半年微增4%，增速较去年明显放缓，TOP30房企集中度继续上升，50强后所有回落，4成企业业绩完成过半，部分企业目标压力尚存，保利、阳光城等房企逆势大幅增长。
榜单改版说明
今年是克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头，从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再从单一的销售榜，到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜，我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。
自2019年1月起，在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我们新增了销售全口径榜。销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。
操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力，企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。
权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。（注：权益口径数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分）
鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径，需要与上市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单。
榜单解读
2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”调控主基调下，中国房地产市场保持稳定增长预期，行业整体规模增速较2018年显著放缓。6月，房企为冲刺半年度业绩目标，积极加大推案及营销力度，单月业绩环比增速超23%。预计下半年，百强房企规模增长将继续保持平稳，并更注重聚焦主业、稳健高质量发展。
城市政策层面，城市调控有收有放、分化明显。苏州、西安等市场较热的城市调控加码，热门城市调控政策仍从紧执行。而部分城市则出台宽松性政策，典型如南京高淳区局部放松限购。从长期来看，房地产市场调控仍将以“稳”为第一要务，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
城市成交层面，上半年一线、二线和三四线城市市场分化加剧。一线城市复苏回升，二线城市整体趋稳。而对于需求透支、购买力不足的部分二线和多数三四线城市而言，房地产市场犹存较大的下行压力。
01整体业绩：标杆房企业绩增速明显放缓
2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。
整体来看，虽然5月受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情明显降温。但为冲刺半年度业绩目标，6月房企积极加大了推案及营销力度，单月操盘业绩环比提升超23%。我们预计，2019年将是房地产市场销售“小年”。下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。
02上榜门槛：TOP50房企权益金额门槛提升6%
2019年上半年，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅最高达6%。TOP30房企和TOP100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。而TOP20房企权益金额门槛为489.4亿元，较去年同期略有降低。
03集中度：百强房企规模分化持续
行业竞争加剧
2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。
04目标完成率：4成房企业绩完成过半
部分企业目标压力尚存
对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言，截止6月末的目标完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。宝龙(01238)、中海、中骏(01966)、越秀(00123)、正荣(06158)、金科、金茂(00817)、滨江、雅居乐(03383)等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。
从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。同时，2019年整体的预期货值去化率降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。我们预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。
05企业表现：部分房企业绩增长表现突出
名次提升显著
2019年上半年，中国房地产市场整体延续了2018年下半年以来的降温趋势，行业规模增速较前两年放缓。但TOP100各梯队房企中仍有部分企业得益于自身的投资布局和经营优势，业绩表现相对出色、销售规模同比增幅较高、名次提升显著。
保利发展：积极拓展项目推升业绩上升
保利发展2019年上半年实现销售金额2501亿元，排名上升到第4位，且与融创(01918)的领先优势逐步加大。截止6月末已完成全年5000亿元业绩目标的50%。保利发展更名以来，项目拓展方面加大对一二线城市、六大核心城市群的拓展力度；此外，收购兼并也成为重要拓展方式。2018年保利新增项目132个，年末项目个数622个（不含海外），项目数量较2017年末提升近20%。得益于2018年以来积极的拓展，上半年保利的销售规模继续保持较快增长。
阳光城：持续优化营销体系促进规模增长
阳光城2019年上半年实现销售金额900亿元，同比增长35.7%，截止6月末已完成全年1800亿元业绩目标的50%。阳光城近年来的业绩增长与其持续优化营销体系息息相关。1-2月，阳光城针对返乡置业客群组织"春节不打烊"营销行动，6月制定夜间营销“猫头鹰计划”冲刺半年目标，在提高营销效率的同时更促进了规模增长。上半年，广州丽景湾成交金额近30亿元，在南沙区成交套数、成交面积排名第一；湖南长沙尚东湾完成签约38亿元，为长沙单盘金额、套数、面积三冠王。此外，佛山云谷、福州大都会、上海檀悦等项目上半年业绩贡献也较为突出。
佳兆业(01638)：旧改、收并购提供充足弹药
佳兆业2019年上半年实现权益销售金额347.6亿元，同比增长37.3%，名次较2018年末提升2位。佳兆业上半年业绩的出色表现主要得益于旧改项目和收并购为企业提供了充足弹药，2019年新增城市更新项目货值近600亿元。截止2018年末，佳兆业在粤港澳大湾区的旧改项目储备建筑面积达730万平方米，占到总土储资源的近30%。同时共拥有潜在的城市更新项目120个，预计未来转化为土储后也将为企业发展提供持续支撑。上半年，佳兆业在中西部和环渤海区域的销售也有显著增长，重庆滨江新城、长沙佳兆业广场、沈阳佳兆业中心等项目业绩贡献较高。
华发股份：深耕珠海“大本营”保持高增长
华发股份2019年上半年实现销售金额436.7亿元，业绩增速延续了2018年以来的行业较高水平，同比增长72.5%，名次也较2018年末有8位的提升。华发销售业绩大幅增长主要得益于其在巩固深耕珠海“大本营”市场的基础上成功拓展，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。上半年，华发在珠海、上海、武汉等重点城市销售业绩稳步提升；另一方面，其在南京、苏州等新进驻城市业绩贡献也较为可观。随着今年以来一二线城市市场预期看好，以及粤港澳大湾区的政策推动，华发有望抓住发展机遇，实现新的突破。
敏捷集团：大湾区土储战略支撑，优质项目步入收获期
敏捷集团2019年上半年实现销售金额247.1亿元，业绩同比增长57.4%，名次较2018年末提升8位。敏捷2019年以来销售业绩的快速增长，一方面是由于其在售项目大部分集中在广州、中山、肇庆、佛山、江门等大湾区城市及其辐射区域，销售去化受益粤港澳大湾区政策利好。另一方面，敏捷位于广东、四川、湖南、广西等城市的新项目陆续步入收获期，也对上半年业绩贡献较大。我们认为，敏捷近年来持续深耕珠三角、稳健拓展全国，充足的土地储备为其未来的业绩增长空间提供了保证。
06市场展望：行业调整预期持续
下半年三四线城市压力加大
2019年下半年，房地产政策面整体仍将保持稳定，地方“一城一策”有收有放。房价仍是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能。整体来看，房企对调控仍应保持敬畏，对政策放松不应有过于乐观的预期。
城市层面下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。城市之间分化将加剧，不同能级城市持续分化，一二线回升势头有望保持；而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。
