本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。
2019年上半年，改善性需求持续释放，新房普通住宅市场三房、四房产品占比稳中有升，舒适型产品去化表现上佳；联排别墅占比过半，独栋双拼别墅在三四线比重大幅上升，中高端改善需求被激发释放；多城开闸网签备案，豪宅成交显著回升但仍集中于北上深；二手房市场刚需、首改客群依旧是主要购买力，小面积、低总价产品在上半年集中成交。
总结
01 普通住宅：大面积三房、四房占比稳中有升，舒适型两房、三房渐走俏
CRIC数据显示，今年前5月，67个样本城市商品住宅市场继续以改善需求为主导，三房稳居成交主力，100-140㎡面积段产品集中热销，四房占比迅速增长；同时交叉分析来看，多数城市两房、三房都朝大面积化、空间阔绰舒适型转变。但受房价和购买力差异影响，不同能级城市间又显著分化：一线城市热销产品趋向紧凑型小型化；二三四线城市大面积、舒适型产品去化更佳。
1、主力三房成交近53%，四房比重提升最大，二房占比持续走低
67个样本城市三、四房产品合计占比超70%，尤其是三房产品占比高达52.5%，占据成交主力地位。相较于2018年，一、二房和复式产品成交进一步回落，其中二房产品占比降至18.2%，下滑2.9个百分点跌幅最为明显。其余各户型产品成交占比均有不同程度回升，特别是四房产品上涨幅度最大，占比增加2.1个百分点升至18%。
一线城市房价高企，购房需求集中在刚需和刚改，二房、三房产品成交占比超过70%。与2018年相比，复式产品成交热度回升明显，一、二房产品成交活跃度也有提升，此前成交增长较快的四房产品在今年前五个月占比大幅回落了2.8个百分点。
二线城市改善需求成交异常活跃且还在加速释放。三房产品稳中有升占比超五成，四房成交占比升至17.5%，较2018年增加1.9个百分点上涨最为显著。而其余各类产品占比均有下降，尤以二房幅度最大，成交占比较2018年减少了2.3个百分点。
三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍，三、四房合计占比近80%，明显高于其他各线城市。相较于2018年，四房产品成交占比攀升3.7个百分点至21%，上升幅度最大，三房产品再涨1.3个百分点，二房产品成交占比锐减4.8个百分点高于全国平均水平。
2、100-140㎡稳居成交主力，一线城市因高房价90㎡以下产品热销
67个样本城市中,100-140㎡各面积段为成交主力占比近五成，特别是100-120㎡产品上涨幅度最大。而90㎡以下段产品成交明显下降，尤其是80-90㎡减少了1.9个百分点。
一线城市房价高企，置业客群更注重满足功能性需求，热销户型普遍倾向于小面积段产品。具体来看70-90㎡产品为成交主力，占比33.6%，就与2018年相比，成交上升的皆为90㎡以下产品，合计增加了近6个百分点，而90㎡以上各面积段产品，特别是120-140㎡占比回落突出，减少了2个百分点。
二线城市中，100-140㎡面积段产品优势最为突出，合计占比超四成。较2018年来看，100-120㎡产品增加了2.4个百分点，其占比上升幅度明显高于其他各线城市，90㎡以下小面积段产品占比则大幅回落超5个百分点。
三四线城市成交主力面积段同样是100-140㎡产品，由于改善客群偏好居住空间的舒适度甚至受到攀比购房心理的影响，120-160㎡面积段的产品相较于2018年显著增长。
3、90-120㎡舒适型三房去化上佳，120-160㎡四房仍是成交主力
对三四房产品而言，适销对象大都是喜好舒适居住空间的改善客群，购买力强劲。67个样本城市中，90-120㎡产品合计占比超六成，整体舒适型三房户型去化上佳，而120㎡以上大面积段占比皆有不同程度下降；四房产品主力面积段为120-160㎡，其中120-140㎡占比44.4%最多，且在各线城市都最为热销。相较2018年，120㎡以下四房上升1.9个百分点，而160㎡以上各面积段占比有所回落。可见在高房价压力下，当前三四房成交结构都有小型化的趋势。
02 别墅：一、二线联排叠加持续热销，三四线独栋双拼比重大幅上升
1-5月，67个样本城市中联排别墅和叠加别墅占比近九成仍为绝对成交主力。但与2018年相比，成交份额最大的联排别墅下滑3.59个百分点，而叠加别墅成交上涨2.98个百分点涨幅最大，其余产品占比轻微波动，基本与2018年持平。
三四线城市联排别墅虽较2018年锐减了7.02个百分点，但其占比依然有近50%，仍是当前别墅产品需求的首要选择。其余各类产品均有上涨，特别是独栋、双拼等舒适型别墅正逐渐趋于流行，净增幅皆超过2个百分点，显著高于一、二线城市。
03 高端豪宅：北上深仍是豪宅聚集地，北京、福州、东莞等放量增长
1-5月，总价1000万以上豪宅主要集中在一线以及核心二线城市，北上深仍是千万级豪宅聚集地，成交套数皆超1000套，遥遥领先于其他城市。受惠于豪宅网签备案逐渐放开，上海、深圳千万级豪宅成交显著放量，同比均倍增。
上海更以3493套高居榜首，同比增长117%。苏州、南京、厦门这类核心二线城市豪宅市场表现可圈可点，成交套数都在100套以上。三四线城市中，珠海、温州和佛山千万级豪宅成交套数都在50套左右，顺利跻身豪宅成交套数TOP20城市行列。
04 二手住房：二房是主力，三房占比提升，小面积低总价房源成交更集中
随着改善需求持续释放，1-5月二手房购房偏好也向大户型产品倾斜。虽然90㎡以下小户型占比约65%仍是市场绝对主力，但产品成交量已呈现回落趋势。整体看来二手房市场运行相对平稳，70-90㎡的二房、90-120㎡的三房更加受到购房者的青睐，成为刚需以及首改需求的购房首选。
1、90㎡以下小户型占比超60%，二线城市100㎡以上产品渐受欢迎
1-5月，10个样本城市中，100㎡以上二手住宅成交全线上行，占比较2018年上涨1.63个百分点，其中各面积段产品涨幅不大，整体成交表现平稳。而90㎡以下特别是70㎡以下面积段下滑最为明显，较2018年降幅达1.2个百分点，但其成交比重达36.8%，依然占据最多的成交份额，是当下的需求主流。
4个一线城市刚需产品仍为购房者的首选，70㎡以下二手房占比42.7%居首，但较2018年回落了0.46个百分点，成交已现回落迹象。而70-180㎡各面积段成交占比全部提升，但整体涨幅仅0.66个百分点，波动并不明显。此外180㎡以上二手顶级住宅成交量继续遇冷，占比仅2.7%，可见顶级豪宅客群对二手住房并未展现出较大的热情。
6个二线城市二手房成交结构明显趋大化，整体改善性换房需求量逐渐增大。100㎡以上面积段占比全部上升，较2018年增加3.24个百分点，其中120-140㎡面积段增幅最大，上涨1.18个百分点。而100㎡以下面积段产品则全线下降，尤其70㎡以下产品下跌2.5个百分点最为显著。
2、客群正由刚需过渡至改善，二房占比有所回落、三房则明显回升
据CRIC不完全统计，深圳、合肥、武汉、重庆4个样本城市二手房成交结构中，二房、三方合计占比约80%，显著高于其他户型，刚需、首改客群依然为城市二手房购房的主要购买力。从增幅来看，一二房产品有较大回落，其中一房降幅最大，下滑近4个百分点；二房虽然仍是成交主力，但除重庆外其他三市均有所下滑，因此整体也减少了2.1个百分点，尤以合肥跌幅最大，较2018年回落了3.17个百分点。三房、四房、五房及以上户型产品逐渐展示出热度，占比呈现上涨趋势，其中三房户型产品较2018年上涨4.6个百分点，位列增幅首位。
3、小面积、低总价产品持续热销，90㎡以下两房、70-120㎡三房去化更佳
从4个样本城市主力成交户型二、三房成交面积段占比情况来看，中小面积段、低总价二手住房受到购房者青睐。二房中，90㎡以下面积段产品成交占比近九成，较2018年上涨4.43个百分点；三房中，70-120㎡面积段产品成交占比高达72%，较2018年上涨4.51个百分点，而120平米以上面积段户型下跌4.26个百分点，这也与新房成交主力面积段基本吻合。纠其原因主要还是热点一、二线城市本身二手住宅发展较为成熟，市场中存在大量小面积、低总价的“老破小”住宅可供交易，此外在供应受限，调控政策加剧下，新房高价压力迫使部分客群选择二手房市场，小面积、低总价、高性价比的二、三房户型成为购房者刚需或是首改的首要目标。
展望
01 改善需求仍将是成交主力，三房、四房成交占比有望持续提升
当下改善性需求持续释放，三房产品长期占据过半的市场份额，四房成交占比也是稳步提升。展望未来，改善性客群依旧是房地产市场最为重要的置业群体，三房、四房市场占有率有望持续提升。具体而言，受惠于改善性需求持续释放，三房仍是市场成交主力，市场占有率有望稳步提升。尤其是二线以及三四线城市，购房者普遍喜欢一步到位，三房去化前景着实可期。随着二孩家庭持续增多，四房成交占比也将持续提升。尤其是三四线城市，在预算条件许可的情况下，购房者更为青睐大户型产品，四房有望占据更大的市场份额。反观刚需市场整体低迷，二房成交占比将持续走低。尤其是多数三四线城市，受限于人口持续净流出，增量购房需求着实寥寥，二房去化前景依旧不容乐观。
02 二三线城市大面积、舒适型产品或将重蹈一线产品小型化之路
在二三线城市，潜在置业客群普遍有着较强购买力，无论是刚需客群，还是改善性客群，购房消费适度升级正在发生，舒适型产品成交去化明显优于紧凑型产品。具体而言，80-100平方米两房、90-120平方米三房去化表现上佳，成交占比也是持续提升。展望未来，“准客户”两级分化现象将愈加明显，潜在置业客群大都来在于中高收入群体，市场购买力依旧坚挺，购房消费适度升级助力舒适型产品持续热销，80-100平方米两房、90-120平方米三房成交去化依旧不成问题。
受制于房价过快上涨，低收入群体迫于购买力透支出现购房消费降级，甚至被暂时排挤出房地产市场，紧凑型产品成交去化或将提升，典型如在一线城市占据相当市场份额的90平方米以内的小三房，或将在二线以及三四线城市复制一线城市的发展路径。
03 二手房逐渐转向改善换房需求，小面积、低总价二三房更易成交
二手房市场成交主力仍是刚需以及改善客群，两房、三房成交占比稳居市场前列。其中，改善性需求持续释放，三房成交占比明显提升；刚需相形见绌，两房成交占比有所回落。性价比乃是二手房置业客群首要考虑因素，紧凑型两房、三房产品更受市场欢迎。展望未来，我们认为二手房市场将逐渐由刚需过渡至存量改善性换房需求，三房成交占比将继续提升，两房成交占比则将缓步回落。紧凑型产品性价比优势突出，往往有着更高的市场接受度，小面积、低总价产品更易成交。
