本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。
ESR Cayman(01821)简介：
- ESR Cayman亚太区物流地产平台，成立源自于16年1月知名机构华平投资集团关联公司易商集团与红木集团的合并，公司大股东是华平投资WP OCIM
- 招股日期︰6月6日至12日
- 上市日期︰6月20日
- 联席保荐人︰德意志银行、中信里昂
- 收款行︰渣打银行
- 发售5.607亿股(其中2.34亿股或42%是旧股)，94.4%配售，5.6%公开发售，另有15%超额配股权
- 每股招股价为16.2港元至17.4港元(可予下调10%)，集资最多97.5亿港元，上市开支约2820万美元
- 按每手200股，入场费3515.06港元
- 以上限价17.4港元计算，市值约529亿港元(以2018年经调整纯利约1.1亿美元计算，市盈率约61倍)
- 截至18年底 ，平均资产净值约23.1亿美元(约181亿美元)
- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)
业务︰
- 16至18年收入分别为9673万美元、1.53亿美元、2.54亿美元
- 16至18年毛利分别为9408万美元、1.49亿美元、2.1亿美元
- 16至18年年度利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元
- 16至18年经调整纯利分别为3638万美元、6,227万美元、1.1亿美元
- 公司主营业务主要分为三大板块，分别为发展物流地产、基金管理及投资，其中租金收入占去年收入29%、管理费收入则占53%
- 公司目前管理18家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过51亿美元，也管理一支于新交所上市的不动产投资信讬基金，截至18年底，账面估值约为22亿美元。截至18年底，资产管理规模超过160亿美元，包括已竣工物业建筑面积约660万平方米、在建物业约370万平方米建筑面积及约180万平方米待施工于留作日后发展的土地的建筑面积，合共逾1200万平方米
- 该公司主要发展亚太区1线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近，并相信该等市场会推动亚太区日后发展
- 公司今次计划发行5.607亿股，其中42%是旧股，不少原有股东如京东物流及高盛，上市后持股均下降。公司解释，偿还部分债务之后，公司负债水平低，加上业务产生足够现金流，故不需要过多资金；但为了维持市面股份流通量，故要求现有股东减持，以符合监管要求
- 集资所得其中约89.7%用作偿还于16年11月发行之韩亚票据及赎回于16年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股；10.3%用于共同投资，用于开发资产负债表内物流物业及对管理的基金及投资公司共同投资
首次公开发售前进行多轮融资︰
- 上市前曾进行多轮融资，当时发售价较中间价折让99%至29.1%不等，占发行股本20.4%
上市后主要股东架构︰
- WP OCIM持股27.78%
- 红木实体持股13.17%
- APG-Stichting持股6.93%
- Laurels持股9.15%
- SK持股11.05%
- 京东物流集团持股7.63%
- 公众持股18.41%
简评︰
- ESR Cayman亚太区物流地产平台，近年透过不断并购以壮大公司版图，公司主营业务主要分为三大板块，分别为发展物流地产、基金管理及投资，今次上市集资主要是偿还票据及优先股，近年收入增长快速
- 公司股东阵容具有实力，由多间私募基金、京东等知名股东所持有
- 以上限价17.4港元计算，市值约529亿港元，以2018年经调整纯利约1.1亿美元计算，市盈率约61倍，若上限定价，估值并不吸引
