本文来自微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪、张全国。
只要物业管理企业坚定选择内生增长方向，致力于提升管理和运营，则企业将步入成本压力低，市场天花板高，资金需求少，政策环境友好的长牛赛道。短期，开发企业“扶上马，送一程”，部分物业公司能阶段性受益地产周期向上。
▍对板块毛利率不同于市场一般认识的看法：定价有提升空间，成本有压缩可能，毛利率没有下降压力，反而有可能缓慢提升。
新盘物业费不断抬升，老盘提价率缓慢上升。我国物业管理费相对房价和房租比例很低，还有明显长期提升空间。增值服务进一步提升收入来源。成本侧，随着管理提升，科技赋能，人均在管面积有不断提升可能，从而完全有能力对冲单位人工工资上涨风险。一旦单盘人均在管达到上限无法提升，企业还可以选择主动退出项目，避免亏损。
▍对开发商支持不同于市场一般认识的看法：开发企业“扶上马，送一程“的确助力企业短期发展，也顺应物业管理行业从开发商附庸转型为独立企业的浪潮。但开展第三方服务才是优秀物业管理公司最终的归宿。
在近期，具备品牌优势的物业管理公司会以接管关联方和中小开发企业新盘为主。远期，物业管理公司的规模成长性将主要来自存量房竞争。
▍物业管理板块四大关键词：内生，低投入，高天花板，护城河逐渐加宽。
具备品牌优势和增值服务能力的物业管理龙头，善于轻资产，低投入拓展规模，保持经营性现金净流入。与此同时，头部物业管理公司市占率还很低，龙头之间直接竞争尚不激烈。行业单位人工创造市值远低于海底捞等优秀服务类企业，这不仅意味着头部物业管理公司规模上还有极大增长空间，更说明其非标准化服务本身还有极大的内容重构及重定价可能。物业管理公司登陆资本市场，则助力行业摆脱开发商附庸的定位，护城河也逐渐随科技应用和增值服务发展而拓宽。
▍风险提示：
行业的部分业务其实是周期性的，例如房地产中介，案场服务等。部分物业管理公司其实并没有内生增长动能，而依赖于资产负债表低效并购扩张。
▍投资策略：兼顾短期弹性和中长期竞争力，推荐“绿海新升”组合。
我们认为，长期而言，物业管理公司的核心竞争力是管理，品牌，科技和增值服务，在短期，开发平台带来量和价的弹性也值得关注。我们继续推荐绿城服务，中海物业，新城悦和永升生活服务。
