本文来自微信公众号“地产真心话”。
华泰证券房地产行业首席分析师 陈慎
我们在2月开年召开电话会议，强调2019年房地产行业的流动性、政策、一二线城市基本面都会出现结构性改善，至今来看这些判断都在逐步兑现。尤其最近3月份一二线城市出现改善，无论是地产包括地产后周期的投资者都非常关注。而昨天克而瑞的百强排行榜数据出炉，也显示龙头房企的销售增速持续修复，如何解读一季度房企榜单？如何看待未来市场走向？我们今天非常荣幸请到易居企业集团CEO丁祖昱为我们做解读。
易居企业集团CEO 丁祖昱
最近大家经常问我对市场趋势的看法，我的回答是最近反而看不清楚了，或者很难用一句话表达。年初大家相对比较谨慎，我也比较谨慎，但2月20日至3月底的整体市场表现又让当时相对悲观的预期发生了很大变化。从全国总量来说，我需要稍微修正年初时候的预测。年初预测销售面积下降10%，销售金额也会有所下降，但从目前情况来看销售面积降幅可能缩窄至5%，销售金额可能持平或者略有下降。
为什么短期市场看不清楚？因为1、2月的回稳到后面的回暖，再到现在回升持续了40天时间，原因是多方面的。最主要的原因是资金面宽松、政策预期（其实不仅是预期，约20个城市确实出现了相对宽松的变化）、原先对经济相对悲观、现在看上去还行的判断、中美贸易战缓和以及股市的回升。另外，房地产土地投资2月之后有所回升，甚至部分城市出现比较高溢价的状况。多重因素共同导致2月20日之后市场的快速回升。
但这些因素有可能在二季度发生变化。
第一，之前政策预期是持续宽松，但最近对政策预期没有那么乐观了；特别是二季度如果房市仍然如此火爆，不排除个别城市出台一些偏紧的政策，至少继续放松很难。
第二，最近土地投资速度加快，因为现在拿的地年内都可以上市、产生销售，但5、6月拿的地年内来不及上市了，房企土地投资热情可能下降；去年也有类似情况，6月土地流拍有所增加，7-9月流拍现象非常明显，四季度就不行了。
第三，2月底到5月底可能会把之前积累的客户群消化掉，再积累又需要时间。其他再比如中美贸易战可能会反复、股市不一定会持续向好。这些因素很有可能在二季度末出现一些变化和反复。
所以我不敢说今年市场会一路向上，回升还会持续1、2个月，4-5月份我觉得问题不大，但6月可能会出现波动，或者5-6月出现一些波动,全年会在波动中平稳前行。
再回到3月份的情况。3月数据相当于1、2月之和，部分是和签约数据滞后有关，但主要是和3月供货增加有很大关系。我们注意到，包括易居代销的项目中存量项目销售偏慢，新开盘项目销售明显更快，6个月以上还在卖的楼盘卖一套，可能新开盘当月的楼盘可以卖50套，去化速度的差别可以反映出销售对新开盘的依赖。不仅易居对新开盘很依赖，所有房企都是非常依赖的。
从排行榜的角度看，头部三家企业一季度比去年同期略有下降，其他企业同比多数稳中略有上升，3月市场回升让一季度的数据相对好看了很多。整体市场集中度没有明显提升，因为前三强回落得比较明显；其他公司集中度还是略有上升的。
上升速度较快的有两类房企：一类是30强左右的部分房企，比如佳兆业、建业、首创、宝龙、奥园、时代，一季度累计和3月单月的同比、环比增长都较快；另一类是部分央企和国企，比如保利、华润、越秀、中海，一季度累计和3月单月表现不错。前三强增长受到一定抑制的情况下，还是有不少房企表现相对突出。虽然我认为今年百强整体增速会放缓，但房企之间会有较大差异。这个差异也会和供货有关，现在看来除了市场因素外，供货是影响企业目前销售的重要因素。这个时间节点如果供货赶得上，还可以保持几个月的较快增速；如果供货赶不上就会错过部分行情。房企供货通常下半年比上半年高，四季度比前三季度高，但如果今年一、二季度有充足供货，反而可以脱颖而出。
从房企利润的角度看，虽然今年销售增速会放缓，但我认为利润没有太大问题。第一，流动性宽松环境下，房企资金流问题得到缓解，风险降低。第二，房企今年也会更加理性和聚焦，多元化业务普遍看好物业和商业地产,普遍看空长租、养老，不赚钱的业务参与得更少。第三，房企拿地比过去更谨慎，虽然最近土地市场比较火热，但溢价率超过30%以上的地块还是有限，大多数溢价率集中在0-30%，只要两、三家房企参与竞拍，基本都合作底价拿地。这体现出规模房企的态度，宁愿权益少一些，也不想把地价炒高，炒高之后大家都不赚钱。此外房企未来1-2年利润调整空间还是比较大，从利润的角度不用过于担心。
从市场规模的角度看，2019-2021年保持在15万亿的规模概率较大，之后要考虑其他因素的影响。虽然房地产税短期不会出台，但2021年出台的概率明显上升，之后概率还会进一步提升，这对市场还是会有影响。2021年之后一手房市场销售金额下降10%是大概率的事情，且会持续一段时间。短期来看整体市场很难增长，但也不会明显下滑，有利于规模房企市占率进一步提升。
从城市的角度看，我个人更看好一二线城市，三四线城市相对压力更大一些，未来人口会向资源集中的一二线、强三线城市导入。同样在一线、二线、三线城市当中，目前来看不同种类的房地产项目也有分化，现在刚需比较困难，改善压力少一点，高端的有分化。总的来讲，现在很难用一句话把市场讲清楚，要具体到城市、板块甚至项目层面进行分析。这两年要求房企操作更精细化，企业运作的要求比过去更高。
3问答环节
Q：今年市场预期一二线城市明显复苏，三四线城市压力会比较大，但我们从榜单来看，很多以三四线城市布局为主的房企表现也很好，怎么看待这种现象？从克而瑞跟踪的数据来看，去年以来三四线城市表现到底如何？是不是没有大家想象的那么差？
A：本轮回暖和回升对三四线也是一样的，并不是只有一二线回暖回升，同样之前市场不好的时候三四线也是下滑的。只是大家对三四线未来预期更差一些，对一二线预期更好一些，这是短期的问题。
我们看到三四线布局的规模房企表现还行，这很正常。规模房企倾向于高周转，他们在每个城市的规模有限，产品性价比更高，运营手法更专业化，反映到销售表现还是过得去的，比如碧桂园，就算割韭菜也是他们先割。三四线城市的压力主要讲的是未来趋势的问题，当然短期压力还是比前两年大了很多。对规模房企而言压力相对小一些，还是能维持正常去化，但火爆的时代已经过去了。
三线城市还是以地级市为主，强三线城市还非常好，甚至强三线比很多二线还好。四线城市，特别是长三角和珠三角的四线城市中期我还看好，中西部的四线我觉得压力比较大，说实话我是不看好的。即使短期内有去化，也不代表这一波韭菜割完之后还能够保持，这是我个人的意见。再到五六线城市，我觉得压力就很大了。
Q：这轮部分城市土地市场回暖的持续性如何？为什么拿地之后能不能在年内上市是很重要的区别？
A：土地市场3-5月还会不错，因为这个时候拿的地大多数可以在年底前上市，大家积极性较高，另外资金也比较宽裕。
我觉得5-6月土地市场会出现反复和调整。第一，5-6月本身就是拿地当年能否上市的重要时间转折。第二，随着更多城市地价回升，大家抢便宜货的心理也会逐渐调整。现在很多规模房企对土地市场比较谨慎，因为地价被炒高了，有些城市地价已经回到2017年的水平，这种情况下他们会积极参与，但不会随意拿地，如果地价超过预期可能会放弃。第三，3-5月拿地的房企拿地迫切性会下降，特别是央企、国企的投资计划，我估计都用得差不多了。去年6月开始流拍，流拍出现后大家更观望、更不着急，6-8月拿地没有太大差异，因为年内上不了市，大家会进入观望期。
一般房企考虑高周转，从拿地到开盘6-9个月。一季度拿地基本可以年内开盘，二季度拿地有不少可以年内开盘，拖到二季度末开盘难度就比较大了。如果今年拿地今年开盘，做到今年销量当中，从投资的角度来说，对企业现金流和业绩最有利，而且对市场判断更有把握。3、4月是很好的投资时点，过去几年也都是这样，2016、2017年出地王的月份也基本在3-5月。
Q：市场回暖之后房企是否会觉得溢价率开始上升，也要补库存，会有争地、抢地甚至恐慌心理出来，驱动二季度依然积极拿地？
A：每家房企拿地方法不一样，对未来判断预期也不一样。恐慌性拿地的房企不是特别多，大多还是有自己的投资节奏。可能少部分房企老是拿不到地会有些着急，或者对市场预期比较好的会比较着急，但大部分房企不属于这一类。
Q：为什么您觉得当前时点政策持续宽松的条件已经不够充分了？
A：政策宽松的前提是市场压力很大，房子卖不掉，土地卖不掉。现在因城施策，地方政府决定出台什么样的政策，如果这两个条件不满足，放松政策的迫切性就没有了。市场不错、地也卖得掉，为什么还要出台放松政策呢？大家反而会有收紧的预期，之前的放松政策要收一收。现在房价没有涨太多，但涨地价一般也会传导到楼市，如果传导过来房价不是10%以内的温和攀升，一定会影响地方政府，他们会有压力。
Q：房价具有正反馈效应，持续回暖会激起炒房热情吗？
A：现在炒房没什么热情，理性购房为主。最喜欢炒房的深圳，由于政策限制，最近只能买卖公寓，住宅由于各方面的限制没办法买。现在是销售回暖，但价格没有回升，房企还是比较理性的。二手房底部略有回升，没有出现二手房房价的快速攀升。大家知道成本很高，现在很难炒房。中线保值增值的投资这很正常，一直会配置，但短期炒房的条件不具备。
Q：现在市场去化率处于什么水平？哪些城市回暖程度比较好？中西部的城市表现如何？
A：目前去化率逐渐恢复到相对正常的情况，3月末新开盘当日去化率50%，最好的时候70%-80%，差的时候30%以下很正常。
一二三四线城市都不错，相对来说二线，特别是二线中的核心城市、省会城市表现更好一些。一线也还可以，强三线也行。中西部城市复苏也挺快的，表现也不错。
今年一线城市中北京、上海表现最好。本来认为深圳压力大一点，现在看平，也不会差到哪里去，但是不如北京、上海。大多数强二线从成交量的角度来说我还是看好的，无论中西部还是东部都还不错。三四线我比较看好强三线，还有长三角和大湾区相对好一些，其他区域的三四线我觉得压力相对比较大。
Q：2014-2018上半年拿地比较多，从供应的角度看，今年供应量会比较大吗？还是去年下半年已经消化了不少新增的供应量？
A：接下来几年供应都会正常，不会出现大的供应提升。但三四线由于前年开始到去年上半年拿地占比较高，可能有潜在供应量，但实际供应不会一下子增加。看到卖不掉，看到去化有限，房企供应也会随之调整。
Q：如何看待今年各地城市的因城施策方案，会以怎样的形式呈现出来？当前部分城市的政策环境是否有改善？
A：因城施策不大可能对外公布。去年给了一个工具箱，一大堆政策，不同情况下使用不同的工具，采取不同的政策。市场好有压的政策，市场差有放松的政策。今年部分城市限价确实有所宽松，过去一刀切房价一点都不能涨，
Q：从去年到今年前三月来看，一二线核心城市的库存情况怎么样？
A：总库存没有改善。真的卖不掉的还是卖不掉，没有太大变化，比如一些商办和存量住宅。从短期情况看，去年四季度到今年2月，各地库存有所增加，特别是今年1-2月库存在各个城市将滞后网签项目做了补登记、补备案的情况下还是有所增加的。3月之后由于销售比较好，不再增加了，甚至略有下降。
Q：全国40个核心城市，类似合肥、杭州、苏州、南京这些地方之前库存还是挺低的，按现在的去化速度，量放得比较大，过几个月市场库存到比较低的位置，价格是否可能面临比较强劲的上涨？
A：第一，强劲上涨不用考虑，价格都是管制的，没有强劲上涨的实际操作可能性。第二，市场不会一路高歌猛进，会有反复和波动。第三，房住不炒，市场缺少投资客的带动，快速去化、价格上升的难度很大。我觉得今年价格就是温和上涨，能有10%就很不错了，一般情况下一二线好的城市价格整体有个5%-10%涨幅。甚至我认为一二线刚需盘没有上涨的空间，改善有5%-10%甚至更多的空间，高端要区别对待。
Q：您觉得上海这种改善型的价格会有上涨空间，但刚需没有上涨空间，理由是什么？
A：目前中国房地产市场是消费降级和消费升级并存的。消费降级是降在过去几年房价上涨之后造成首套房刚需价格上升，但刚需客户群体购买力并没有同步上升，造成刚需相对压力更大一些。而且刚需人群数量没有增加，95后买房的积极性和90后，还有85后完全不一样,年纪大的相对更愿意买房，95后更能接受租房。需求没有增加，购买力没有增加，刚需压力更大一些。
消费升级，我觉得改善的消费越来越稳定，目前置业群体中改善的购买力是最强的。前两年房价上升，他们本身是受益者，因为房价上升带来资产升值，在卖旧买新的过程中他也有他的杠杆，利用原来的房子可以作为改善很重要的基础。所以改善目前比刚需的更大一些，之前上车的客户群体财富效应的增长和当时没有上车、或者新客户购买力完全不一样。
Q：主流房企2019年销售目标都是10%-20%的增长，1-3月看起来没有达到这个增速的，您判断全年实现目标可能性有多大？
A：目前对外公布的销售目标完成概率还是比较大的。他们对外公布的目标比较保守，对外讲10%-20%，内部20%-30%的目标肯定设在那里。而且年初谈目标的时候对市场比较谨慎，设置目标的值和前两年有一些差异。
Q：2015-2018年商品住宅销售面积中的期房销售面积都是高增长的，按理说2016-2017年预售的房子到2018年应该交房了，但特别是2018下半年竣工交房的数据并不好，这里面的原因是什么？2019-2021年交房会不会集中爆发？
A：交房有一个固定时间节点，今年交房的主要还是2016年的销售占比高一些，2017年占比小一些，总量上肯定比去年的交付高很多。但上半年交付的比重比较小，一般房企交付集中在三、四季度，特别是四季度比例最大，体现在宏观竣工数据上我觉得要四季度才能看出来，甚至12月才能看出来，短期看不到太多交付。交房和房企本身做利润也有关系，交付之后可以做利润，规模房企特别是上市规模房企有更迫切的交付需求，没有必要拖拖拉拉。其他非上市房企、普通房企，特别在三四线城市交付比较随意，拖拉的情况比较严重。随着规模房企和上市房企市占率提升，这个情况会得到一定改善，但需要一个过程。所以现在看到的数据还是出现了剪刀差，出现一些矛盾，具体得到四季度才能看变化，但今年上半年矛盾还会持续。
