本文来自“克而瑞地产研究”
2月15日，克而瑞研究中心驻香港研究总监洪圣奇与睿智投资、招银国际分享对中国房地产市场的看法。以下为核心观点及问答内容，供业内参考(个人观点，不代表机构)。
1，核心观点
1、预计2019年房地产成交量下降10%
虽然市场的基本因素欠缺吸引，但因为预期政策的放松，市场气氛正在改善中。整体来说，预期中国房地产在2019年的成交量将下跌10%。
2、成交量、棚改开工、土地拍卖预计继续下行
近期成交量薄弱，大部分城市在一月份的成交下跌约20-30%，尤其是在农历新年期间，部分城市的交投减少50%，料在2019年第一季仍会持续下去。
2019年棚改新开工的目标将减少21%，其中8个省份将下调棚改发展规模多于20%，河南及山西更减少多于70%。
土地拍卖流拍上升，2017年只有少于10%的土地拍卖是失败及需要收回，不过在2018年土地流拍的情况升至约20%，但流拍不用太担心，只是市场的行为，因此大部分城市的地价都下跌，只有少数的三四线城市的地价在2018年上升。
3、库存在上升的阶段, 但大部份城市仍处于健康水平
在80个监测的城市，库存量在上升中，但大部分仍在18个月内，不过在北京、大连、厦门、沈阳、汕头、舟山、烟台、宜兴等地的库存超过18个月，因为以上八个城市的供应较高，同时物业买家比较审慎，所以去化率较低，以上八个城市要以较长时间才能把房屋卖出。第二，2018年房屋供应量增加22%，而在一线城市的供应量更上升45%，主要是地方政府对预售证的审批放宽，尤其是针对房价的限制。
4、首置和首改仍为主要需求
以买房的用途考虑，首次买家及首次改善型分别占2018年购房者的30%及24%。与2017年比较，首次购房者的比例增加了4个百分点，这反映在房地产调控的时候，首次购房者较容易入市;另外，纯粹投资用途的买家减少一个百分点至12%。
5、大湾区的投资看好佛山、东莞
跟随着政府的政策，更多房地产开发商进入了大湾区，不过在深圳的土地因资源有限而供应紧张，大湾区的未来土地供应将来自广东、佛山及肇庆。在大湾区九个城市中，比较看好佛山及东莞市。
2，Q&A
Q :目前大部分开发商倾向二线城市，如果今年继续看好三四线，将是基于什么样的逻辑?
A：看好一二线城市是市场一贯的看法。目前市场对三四线城市的预期特别差，而在普遍悲观的预期下，可能存在预期差，即三四线没有想象中那么差。如果今年整个房地产市场不好，那主因就是三四线。如果今年有什么惊喜，那就是三四线的情况比悲观预期要好。
Q : 如果政策有所松动，会是什么时候，会是哪一方面的放松?
A：大规模放宽调控政策的条件和前提并不成熟。因为尽管市场交易成交出现下滑，但目前库存水平并不高，所以在这种情况下，政府出现逆转性政策调整的可能性并不大。可能更多的是细节方面调整，比如人才购房放松，贷款放松。其中贷款放松，即下调一二套房首付比例，可能是最为积极的放松政策了。
目前大部分国内居民仍然倾向房产作为保值增值的工具，而贷款放松可以刺激这部分购房需求，比其他政策放松效果可能更好。若出现大规模的逆转性政策，说明市场已经非常低迷。上半年的统计数据往往会在三季度公布。唯一出现大规模政策调整的可能就是前三季度市场情况特别差，否则都是平稳，细微的政策调整。
Q : 大湾区中，看好佛山和东莞是基于什么逻辑?
A：佛山在地理位置上紧靠广州，两座城市一直在同城化。东莞的北面是广州，南面是深圳，处于大湾区核心位置。之前深圳城市外溢主要利好了东莞南部区域，而东莞的核心区域人口还是很多的，随着大湾区的整合，东莞本地居民收入上升，东莞也会有较大的升值空间。
Q : 全年投资怎么看?
A：新开工面积的增长很大程度上受到市场情况影响，我们预期今年市场情况会比较差，因此，新开工也会等比例地下降。但只要市场情况一旦转好，新开工也会马上回升。总体而言，新开工和市场成交数据同步。整体投资也会跟市场成交同步。
