本文来自微信公众号“中信证券研究”，作者为陈聪、张全国，原标题为《【房地产】地产股驱动因素复盘和启示》。
我们观察政策，基本面和长线资金动向三条主线，结合公司不同时期股价表现，复盘A股地产板块。
基本结论：
1）政策偏松的环境下，地产股取得超额收益的可能性，远远大于政策偏紧的环境下，地产股取得超额收益的可能性。
2）长线资金买入龙头公司存量股份一般对行业有较大影响，可能推动板块趋势性行情出现。
3）基本面本身并不构成对行业的决定因素，政策对于基本面的态度更重要。然而，不同公司分化的基本面的确对个股表现有重大影响。在2017年的地产股行情中，销售增速较快的公司一般表现理想。当前销售对个股的意义可能下降，并不意味着基本面的重要性下降，而可能暗示未来盈利能力变化。
4）我们还将进行更长时间维度的复盘。由于制度环境和统计数据的原因，更久远的历史回顾，还要寻找更好的方法。
对当前板块趋势的启示。
2018年8月下旬以来，各地出台打压楼市政策的频率明显下降，按揭贷款利率上行的速度明显放慢。政策偏松的环境尚未到来。不过历史经验表明，从偏紧转向偏松的政策环境，一般不需要很长的过渡期。从偏松转向偏紧的政策环境，则可能有一个比较长的过渡期。
我们认为，中国平安入股华夏幸福，标志着保险资金入股蓝筹地产公司的又一个起点。这一轮保险资金入股和上一轮保险公司举牌有巨大不同。
总体来看，我们认为行业可能处于政策偏紧周期的后半段。
尽管未来基本面存在下行压力，但长线资金的托底，按揭贷款利率见顶，可能都有利于地产股有所表现。我们看好蓝筹地产企业的反弹，重点推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、中南建设、龙湖集团（H）、中国金茂（H）等公司。
风险因素：
房地产市场下行过快，对企业盈利能力产生冲击的风险；房地产政策超预期从严风险。
