尽管地产行业“大鱼吃小鱼”大势已定，如今年上半年，TOP30的房企流量金额占比已接近50%，但在行业集中度持续增加的同时，不少中小房企仍有机会弯道超车。
智通财经APP获悉，“情景地产”倡导者大发地产(06111)将于9月28日-10月4日招股，发行2亿股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权。每股发行价3.28港元-4.98港元，每手1000股，预期10月11日上市。
8月份以来，大发地产出手不凡，在深耕华东的同时，其全国化版图不断扩容。8月8日，大发竞得成都邛崃中心城区核心地产，地段极优;8月9日，大发入主重庆，夺得重庆市高职城地块;仅仅一个星期后，8月15日，大发地产又成功竞得广东省清远英德市优质地块。
不管是西南、还是华南，都是一众品牌房企走向全国的重要跳板，由此大发开始了“速度与激情”般的国家级黄金城市群布局战略。
已驶入发展快车道
大发地产1996年发迹于温州，2001年将地产业务拓展到上海，并在上海设立总部，2003年开拓至江苏省，2008年进入安徽省。由于进入上海时间较早，因此大发地产经常被称作“上海大发地产”。
截至2018年6月30日，大发地产拥有29个多元化的发展项目，包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层，总土储约224万平方米,遍及上海、江苏、安徽及浙江等多个省市。
即将拥抱港股资本市场的大发地产，尽管其2017年的销售额只有44.77亿元人民币(单位下同)，目前来看此规模仍属于三四流房企水平。
但是随着8月份，大发地产成功入主西南、华南地区，其全国化脉络越发清晰：投资升级与深耕策略并举，彰显公司高效战略执行能力以及长远布局韬略。
值得一提的是，积极进军全国化布局的大发地产，近来也获得2018年中国房地产企业成长性十五强等多项荣誉。
招股书显示，大发地产2018年前4月收益同比增加897.2%至8.78亿，其实大发地产的加速度早在2017年就有明显体现，如该年度收益为45.70亿，较2016年7.05亿同比增长549%。
2017年销售额增速同比增长逾5倍，2018年前4月销售额更是同比增长近6倍，大发地产近两年的发展势头，无疑已是中小房企的的奋斗成长史。
回过头来看，在中小房企打响淘汰赛的2017、2018年期间，相比不少中小房企，大发确实展现了非凡的战略及策略选择能力。
如克而瑞地产研究所数据显示，上半年以来，众安房产、恒盛地产(00845)、建业地产 (00832)、文一地产均有不同程度的业绩下滑。其中众安房产2018年上半年未经审核的综合收入约为16.02亿元，较2017年同期下降约49.5;期内，恒盛地产的总销售金额为42.25亿元，同比下降24.7%。
事实证明，对于香港内房股来说，登陆香港资本市场确实是不少房企实现加速路的良机，如旭辉控股(00884)于2012年赴港上市，彼时其合同销售金额尚不足百亿，但是2015年之后便成功突破300亿，2016年再破500亿，2017年首次突破千亿大关。
若大发能持续同比近6倍的增速，完成目标也并无不可能。此外，公司公开表示，争取2019年做到收购土地后现金流量9个月回正。
优质的产品组合，毛利率增长可期
对比上半年大房企销售额仍在加速的同时，大发地产的每一点增长都是在与大房企抢占市场，作为中小房企其并未太大的优势，那么大发地产的发力点在哪呢?
在长三角已立足多年的大发地产，其品牌已逐渐被广大销售者认可。
如立足“为生活而创造”的品牌定位，大发地产旨在为客户提供优质物业及创造特定生活场景，将业主生活分为六大情景：“家人漫步”、“儿童探索”、“老少天伦”、“邻里憩谈”、“达人健身”及“友伴同悦”。目前已开创5个产品系列的住宅物业项目，即凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列。
招股书显示，2018年前4月大发地产毛利率已达到30.1%，销售费用和管理费用在2017年创出新低，分别为2.1%及2.9%。2017年已交付面积的平均售价由2016年的4613元/平方米增长至2017年的14130元/平方米，同比增幅达206%。
此外，截至2018年前4月，来自大发融悦华庭的销售毛利率高达30.4%，占同期物业开发及销售总收益约86.7%。
截至2018年6月30日，大发地产物业权益经仲量联行估值为169.9亿元。
因此，无论是从大发的销售均价增速、还是其较高的土地收购回报率来看，都表明大发地产精准的市场判断力及前瞻性，未来毛利率增长可期。
此外，大发地产多年来稳健的运营离不开多元化的项目组合，尤其是在商业运营方面，成绩显著。
大发地产的商业物业，主要包括南京艾尚天地、上海凯鸿广场及南京凯鸿隽府配套商业，这些商业项目所处地段交通设施便利且临近生活区，能为大发地产的发展带来稳定的现金流量。
智通财经APP了解到，大发地产的商业物业年度平均出租率维持在80%以上，2015-2017年运营收入分别为6670万、7370万、8500万元。截至2018年4月30日，大发地产的商业物业公允价值已高达25.37亿元。
值得一提的是，由于受一家著名美国跨国科技公司的旗舰店开业的影响，南京艾尚天地的受欢迎程度及价值持续增加，未来收益将持续高增长。
由于物业开发及销售收益增加，大发地产2016、2017年及2018年前4个月的股本回报率分别为1.1%、7.3%及12.3%。
不可否认的是，随着负债增加，融资渠道收紧，怎样处理好扩张与融资的关系似乎正在成为中小房企们不得不深思的问题，因此上市后的大发地产，或凭借多元化的融资渠道，降低负债水平，成功实现弯道超车。
