本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者CRIC研究员沈晓玲，冯惠、袁千惠、汪维文、杨燕。
2018年上半年，市场调控政策层面可谓是热闹纷呈，中央继续坚持“房住不炒”总基调，地方层面“四限”扩容、加码。进入三季度以来，城市市场进一步分化，土地流拍现象也有所增多。8月，住建部再次重申坚决遏制投机炒房，短期调控政策依然从紧，结合土地市场溢价率下滑、流拍地块增多等微观变化看，企业着力推盘回笼资金而谨慎投资的意图明显。在此背景下，房地产企业的发展如何，企业是要继续投资扩大市场占有率，还是多留现金以防风险？
于是，我们挑选了170家已出2018年上半年财务报告的典型房企为研究样本，以4项指标数据——“存货总额、已竣工存货、营业成本、营业收入”为基础研究样本，进而计算出“存货规模总量、已竣工存货总量、已竣工存货占比、存货周转次数”等分析指标，分析房企在存货规模、周转效率、去化能力等方面存在的差异以及原因，并分别指出存货规模较为合理、周转效率较好、去化能力较强的典型企业，同时也给指标相对不如人意的企业一些提醒。
近三年房企存货总量持续上升
1、规模房企存货增速开始有所控制
房企存货一般按房地产开发产品、非开发产品分类，其中房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。其中，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。存货是按照成本进行初始计量的，房地产开发产品成本包括土地成本、建安成本和其他成本，符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
总的来说，房企存货规模持续提升。2018年上半年60家重点房企存货规模较期初增长了15%，增幅比去年中期上升了1个百分点。截至2018年上半年底，170家房企存货总规模达96892亿元，较2017年底增长了13%，同比上升了6个百分点，其中60家典型房企整体存货规模较2017年上升了15%。从各企业存货规模来看，共27家房企存货超1000亿元，较2017年增加了4家，且TOP3强门槛较去年提升了500亿。
除个别企业外，规模房企在库存的增速上开始有所控制。从销售30强房企存货规模增长速度来看，开始有所控制。2018年上半年，销售TOP30强房企存货规模达64072亿，较期初增长14%，较去年同期增幅下降7个百分点，可以看出，除个别企业外，规模房企开始有意控制存货规模的增长速度，谨慎适度的扩充规模。
2、发展战略影响存货规模增减（本节内容略）
前三甲中恒大存货最多，碧桂园增速最快
旭辉、滨江存货规模较期初增长均在80%以上
三类企业存货规模较期初有所缩减
上半年存货周转率止跌维稳
1、上半年存货周转率基本与去年同期相当
房企周转率开始止跌维稳，全年预计与去年基本相当。170家典型房企18年上半年存货周转次数为0.32次，同比上升了0.01次。其中, 60家重点监测房企的存货周转次数为0.33次，与去年同期持平。事实上，2017年170家房企存货周转率由上一年的0.40下降0.05次，达0.37次，整体存货周转率呈下跌趋势，但今年房企存货周转率反而同比上升0.01次。故虽然目前存货周转率低于去年全年水平，但根据房企下半年加快周转的传统来推断，全年存货周转率基本能维持去年水平。
大型房企项目和土地总量较多，存货周转率提升不易。销售20强家房企平均存货周转率为0.31，低于170家典型房企和60家重点房企平均水准。存货周转率代表企业的资金运用效率，对房企来说，周转率越高反映企业有效运用资金的能力越强，也可以反映出企业运营能力处于较高水准。房企的存货周转率与其规模息息相关，大型房企项目数量众多，要保持高周转率，从事前的调研和规划设计，到拿地后的快速开工，缩短开发建设周期等，整个运营过程都须要高度标准化。在行业集中度不断提升和融资成本逐步上升的背景下，房企须要提升运营效率才能保持竞争力，所以有不少企业以提升周转率为目标，务求在集中度一直上升的房地产行业占一席位。
2、高周转有利于提升企业竞争力（本节内容略）
企业加速周转有利营收提升
多重因素造成企业存货周转下降
大部分房企去化压力持续改善
1、已竣工存货占比连续三年下降
由于房地产销售有其特殊的预售制度，所以一般项目在未竣工之前均已进入销售且陆续实现售罄，如果项目在已完成竣工的情况下还未售完，我们一般都认为该项目存在销售困难的情况，故我们通过研究竣工存货的占比，来了解企业面临的去化压力，进而分析企业当前的销售结构和运营模式。
已竣工存货占比连续三年下降，企业去化压力逐渐缓解。总体来看，截至2018年6月31日，在60家重点监测房企中，其中公布存货明细的共有55家，已竣工存货总量为9813亿元，较去年末的9038亿元增长8.6%，低于存货总量15%的增幅；已竣工存货占比较去年末下降1个百分点至12%，继续延续三年来保持的下降趋势。整体来看，企业去化压力持续改善。
近七成房企已竣工存货占比下降。在60家重点监测房企中，近七成房企上半年已竣工存货占比下降，全部为销售额百强以内的房企。下降幅度较大的如旭辉集团、绿城中国、中国金茂，较年初下降均在7个百分点以上。尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存，但是凭借企业存货周转次数的提高，区域结构的优化以及有效的消化了较多的已竣工存货，减缓了其库存压力。
2、三类房企面临不同程度去化压力（本节内容略）
合生连续三年库存积压
瑞安去库存方面有所改善
宝龙地产、中国金茂库存压力减小
总结：竞争激烈促使行业总体存货规模保持高位
总体来说，房企2018年上半年存货总量持续上涨，已竣工存货占比下降，且存货周转率止跌维稳，企业去化压力有所改善，但在持续增加土地以及调控政策强压下，房企对于存货去化节奏仍需要关注且重视。整体来看，在增加存货的背景下，企业销售节奏和项目去化都得到了改善，主要有以下两大表现：
1、销售前30强房企22位入围存货TOP30强，存货总量稳占六成。从存货规模来看，资源集中度凸显，在《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200》中，销售30强中有22家房企同时位列2018年上半年存货TOP30强榜单，比2017年增加了1家企业，该22家房企的存货总量占据170家房企存货总量的62.6%，和2017年相比，略有提升。恒大、万科、碧桂园位列存货总量前三强。可以看出，土地等资源向规模房企倾斜的趋势愈加明显，随着大中型房企年度销售规模的不断增长，土地储备规模也在保持稳定增长，在拿地态度上，也比以往更加谨慎。
2、房企资金管理、存货周转率控制愈加严格。2018年上半年，虽然170家房企存货规模进一步提升，但是房企的整体存货周率仍能维持去年同期水平，可以看出房企在快速扩张的同时，风险把控及运营能力也进一步提升。在行业竞争激烈的背景下，提升周转率，快速回笼资金已经成为房企共同的命题。
在行业集中度加剧，企业谨慎扩张的背景下，我们预计下半年房地产行业将会呈现以下几种趋势：
1）下半年“招拍挂”土地市场，房企拿地将更加谨慎。和2018年上半年相比，下半年各城市土地市场开始回归理性，开发商拿地热情降低，由于限价、配建等原因，济南等地土地市场出现流拍现象，房企拿地也更加谨慎，雅居乐、世贸、首开、旭辉等多家房企也在年中业绩报或业绩会中提出下半年将继续谨慎拿地。为了保持行业地位，预计房企拿地方式上将继续加大除招拍挂以外的收并购、合作等多途径补充土地储备。
2）为加快回笼资金，房企在销售上将更加积极。虽然到8月底，深圳、青岛等29个重点城市中六成城市库存不足，然而受制于调控政策持续高压，不排除部分城市的库存持续走高的风险。在政策无松绑，市场成交分化的情况下，为了完成全年销售目标，下半年企业必将加大推盘量。华夏幸福、龙湖等房企，无一不表态下半年是企业销售重头戏。在2018年中报中，华夏幸福表示，下半年推盘量将大于上半年，销售亦有望取得更好表现。龙湖集团也在年中业绩会上表示，大量的推盘会出现在下半年。
3）在营销策略上，打折促销现象增加。在8月底，恒大率先启动了一项全国范围的楼盘大型促销，以黄金周为名，在售住宅楼盘全部89折优惠。按照恒大公布的优惠促销政策，如果把所有购房优惠全部用齐，一套住宅楼盘的最终折扣幅度可以达到74折。“金九银十”作为传统的销售旺季,一直被开发商当成争抢客户的主力期，预计随着新一波推盘潮的到来，将会有更多的房企加入到打折促销中来，特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。
