受社保新政影响，近期物业板块大幅回调，许多优质个股，如彩生活(01778)，估值探底，已经充分反映这一新政将带来的影响。同时，业界也认为市场过份忧虑社保严缴政策对物管行业的影响。
如果抛开消息面的利空影响，从行业的基本面来看，目前，物业公司正处于利润释放期，中期普遍交出了靓丽成绩。
尤其是彩生活，在发布中期业绩之后，无论是外资大行还是中资券商都点赞其表现优秀。包括大摩、汇丰、麦格理、建银国际、光大证券、兴业证券等11家券商出具更新报告，表示继续看好公司的业绩增长潜力，分别给予“买入”或“增持”评级。
归母净利润大增74.1%，公司转型效果显著
继2017年业绩大幅提升之后，2018年中期，彩生活的业绩继续有亮眼表现。
上半年，彩生活的收入约17.57亿元人民币(单位下同)，同比大增135.3%;毛利约6.2亿元，同比增长82.5%;公司权益拥有人应占溢利同比大幅增加74.1%至约1.75亿。每股基本盈利同比增长40.6%至人民币14.2分。
对于彩生活继续保持显著提升的中期业绩，包括光大证券、中投证券(香港)等券商都表示，公司的业绩增速超盈喜预告，增长迅速。其中，兴业证券在研报中指出，彩生活转型效果非常显著。他们认为，此亮眼业绩主要得益于收购万象美导致在管面积大幅增加以及公司增值服务的拓展。
万象美并表助规模扩张，今年或贡献2亿利润
万象美的并表，对于彩生活中期业绩的提升主要有两大功效，一方面促进传统的物业服务板块业绩大幅增长。数据显示，上半年，彩生活实现总收入同比大幅增长135%至18亿元，其中最大收入来源物业管理服务同比显著增长155%至 15亿元。
另一方面，则是推动彩生活自管面积的快速扩张。截至6月30日，彩生活平台服务面积达9.81亿平米。其中自管面积较2017年末增长0.48亿平米至4.84 亿平米，合作面积较2017年末增长0.33亿平米至4.97亿平米。
据了解，目前彩生活并表万象美只是处于整合的初期，券商纷纷看好两者深入整合之后对业绩的拉伸作用。中投证券(香港)在研报中指出，彩生活在今年2月28日完成收购万象美，后者业绩已于3月开始并入集团业绩。其认为万象美的利润确定性极高。往期业绩显示，万象美自2014年起超过80%的收入是由物业管理费和停车场管理费收入所贡献的，且其物业管理费收入是按包干制收取，其固定收费性质为收入带来高确定性。
此外，根据彩生活在今年2月收购万象美时发布的公告，万象美当时有200个管理服务客户，在2019年将有48个新物业成为其管理服务的客户，约为现在手持项目的25%，可见彩生活并表万象美能为集团带来持续两年的高速增长。
汇丰也在其研报中指出，收购万象美，不仅在中期大幅增加了彩生活的管理面积，也令其长期受益，拓宽后者管理项目的业态，使其进入高端和商业物业。
核心产品带动增值服务增长，“彩惠人生”激活社区新零售
上半年，彩生活新的利润增长引擎——增值服务板块业绩也继续大幅增长，收入达2.12亿元，同比增长91.7%，对该集团的分部溢利贡献达到35.8%，同比增长5.7个百分点，毛利率保持在71.8%的高位。
根据光大证券的梳理，彩生活APP平台的核心产品“彩富人生”及“彩生活车位”成为该板块成长的支撑。其中，“彩富人生”累计成交金额15.1亿元， 投资久期由5.6个月延长至9.4个月。“彩生活车位”期内实现销售2,380个，推动租赁及协销板块收入同比增长342.4%至0.47 亿元。
另外，光大证券认为，2018年3月，彩生活旗舰产品“彩惠人生”推出，3 个月累计成交 32.4 万单，将有助于公司实现物业费议价能力的提升，培育增值业务的成长机会。兴业证券也指出，新产品“ 彩惠人生” 的推出促使了社区的新零售模式被激活。
在国海证券看来，彩生活独创新零售与社区结合创新产品 “彩惠人生”，其共赢模式受到业主、商家认可，随着合作商家的增加和平台用户持续渗透，未来空间值得期待。
生态圈产品强势崛起，继续充当“现金奶牛”
今年以来在宏观去杠杆的大背景之下，企业运营秉持“现金为王”之道。物业板块也正因为有稳定的“现金牛”业务而具有较强的防御性，股票受资本市场热捧，上半年暴涨。
智通财经APP注意到，目前彩生活孵化的产品公司已经多达40多家，从中期业绩来看，有几家新产品表现优异。
根据兴业证券的研报显示，彩生活E系列产品继续充当了现金奶牛的角色。 截止至上半年，E系列产品贡献GMV已达5.14亿，其中一季度E停车贡献GMV 近6,000万，同比增长280%，并在3月已向万象美渗透;E 能源也于一季度贡献GMV 1,760万，同比增长149%，同时已与杉杉集团、南方电网建立合作关系。
微商圈的发展也极为迅速，一季度贡献GMV接近3,000万，3月单月1,640万，而2017年同期只有几百万元;E电梯也取得不错的进展，电梯上线数量超过11万台。兴业证券认为，2018年E系列将继续为公司带来亮眼的联营及增值收入。
在平台服务面积不断扩张以及产品不断创新之下，上半年彩生活的彩之云平台用户和活跃用户都大幅增长。截至6月30日，彩生活线上平台累计注册用户数增加至约1,451万人，活跃用户数增加至379.8万人，同比分别增长252.1%和56.0%。另外，平台交易额43.6亿，同比大幅82%。
中投证券(香港)认为，彩生活的平台交易额在2019年会有更大的上升空间。因为万象美将有大量新项目注入，有利于交易额继续高速增长。
下半年业绩增长可期，为行业首选股
早在今年3月，大摩发布首次覆盖物业行业的报告，表示重点看好彩生活。在其后续的跟进报告中，大摩表示，为业主提供增值服务成为彩生活新增长的驱动器，相信通过向业主提供增值服务，彩生活可以缓解劳动力成本增加带来的利润率下降的压力，协同传统的物业管理业务，扩大其竞争优势。在8月下旬发布的最新报告中，大摩继续认为社区服务行业极具吸引力，给予彩生活“增持”评级，目标价为9.9港元。
中投证券(香港)也发布报告表示，彩生活各项业务增长符合预期，下半年增长将更为快速，主要因为万象美的业绩贡献将持续整个下半年，因此其维持早前预测，目标价与评级分别维持10.15港元和“强烈买入”评级。
兴业证券的TMT研究团队则在报告中指出，看好彩生活的巨大用户流量和互联网思维，维持公司“买入”评级。
建银国际则认为，在劳动力成本不断压缩利润空间的情况下，物业公司如果要可持续发展，需要扩大增值服务板块，来增加收入。而彩生活是他们的行业首选股，因为彩生活的基本面不断改善，在增值服务板块有清晰的战略优势。
11家券商出具的彩生活研报评级及目标价明细如下
