本文编选自“秦朔朋友圈”，作者舒时。文中观点不代表智通财经观点。
香港房地产正逐步进入一个敏感时刻。一方面是楼宇单价屡创新高，另一方面是二手楼市的议价空间渐增，频频出现大额减价卸货情况；更甚者，部分地区的成交价已经开始低过银行估价，反映出业主开始愿意以低于市价卖楼。
最新创下单价新高的是位于香港中半山的豪宅“腾皇居”。该屋苑的一个中层单位以6430万元（港元，下同）售出，呎价超过4万元，创下全香港屋苑呎价新高。原业主于2012年以4888万元购入单位，这次易手，账面获利1542万元，回报高达32%。数据显示，屋苑5月份时中层B室，成交价4900万元，实用面积1236平方呎，呎价算下来有39644元，当时已经创下香港屋苑的新高呎价，没想到3个月之后，最新成交的单位比旧纪录再高出7%。
另一个吸引眼球的豪宅成交案例是浅水湾“福慧大厦”的低层B室，以总价1.2亿元转手，单位面积2499平方呎，成交呎价48019元。业主在1992年以1100万元购入该物业，这次出售，账面获利近1.1亿！
有人漏夜赶考场，有人辞官归故里。在二手豪宅成交屡创新高的同时，也有香港二手盘业主开始大幅折让退出市场。
屯门一位投资客在额外印花税届满当天，立马减价40万元沽货。根据地产中介的数据，这个物业位于香港青河坊多宝大厦高层A室，实用面积约246平方呎，投资者2015年8月购入，原本叫价400万元放盘，不久前持货刚满3年，不再受香港额外印花税的影响，因此当即减价40万元，以360万元易手。
香港楼市面临变局
屡创新高与频频出现的减价卖盘同时出现，显示香港的房地产市场正处于一个敏感的时刻。背后的原因主要来自内外两大方面：从内部因素来看，港府推出空置税，令二手楼市添压。从外部因素来看，美联储加息迫使香港银行跟进，导致按揭利率上行，令购房者却步；此外，全球资本加速向美国流动，香港的财富效应缩减，也令香港楼市承压。
| 香港批准征收一手房空置税
先看香港政府推出的空置税，它的推出直接冲击二手市场。
空置税是今年6月底决定推出的税种，港府以“一刀切”的方式，向空置超过1年的一手楼单位征收“额外差饷”，税率是应课差饷租值的200%，相当于楼价的5%。该税种主要是针对一手物业，针对的是那些持有新落成但尚未出租或出售楼宇的发展商。港府明确表态，希望发展商不要“捂盘”，而是要确保将兴建的楼宇及时推出市场，不管是出租或出售均可。
这一招成为特首林郑月娥地产“新六招”中的最快见效的一招。
| 香港特别行政区行政长官林郑月娥为香港赛马新马季开锣
在一手空置税影响下，发展商明显改变销售策略，加速推出现楼新盘清货，而且加快了新盘的出售及出租计划。可以看到，香港现楼新盘成交比例不断攀升。根据港媒的统计，截至8月28日，8月份现楼成交逼近1000宗，是7月的4倍多，占整体一手成交比例更高达8成。
在香港，新盘销售通常会给买家提供各种优惠，有的是价格优惠，有的是卖方低息贷款，还有的是提供信用卡积分等，不一而足。如果新盘开售价贴近附近区域市场价，会对同区的二手楼市场造成较大的冲击。
一些新界的地产中介表示，受元朗区新盘推售抢客影响，屯门区二手交投极为淡静，令区内二手楼盘的业主心态转淡。有心想卖楼的投资者见势头不对，为了锁住利润，急忙降价出售二手楼盘。
除上述青河坊的减价案例外，在屯门另一个物业“兆轩苑”，有业主原本叫价460万元，后在10天内连减4次价，最后以412万元，减幅逾10%“卸货”。在上水中心，也有业主急忙减价卖楼。该物业实用面积330平方呎，业主原本叫价580万元，突然通知中价减价40万元，以539.8万元出手。这个物业原业主是在2014年以310万元购入，持货4年，账面获利约230万元。
不过业界对于空置税的影响仍在争议之中。主要原因是香港和内地不同，空置的楼宇并不多，而且根据港府的政策，开发商只要新楼出售或是出租，便可以逃过空置税的束缚。
港府6月底推出该措施时，香港的未售一手楼盘约9000套，7、8月份消耗近1200套，还剩余7800套左右，如果扣除发展商的出租及自用单位，潜在空置一手单位数量将更少。根据港媒披露，在即将到来的9月份，预计有8个新盘可望推售，合计6000套，也是近5年来最多的一手单位推售月。可想而知，当这6000套销售一空时，空置税的影响将很快会告一段落。
令楼市转弱的更重要因素是来自利率的上升压力。就在8月初，香港有近13家银行先后宣布提升H按的封顶利率至2.35%。
H按是浮动计息的按揭利率，指用1个月的香港银行间利率（HIBOR）加一个固定值，作为当月的按揭利率。为了防止意外HIBOR暴涨，银行同时会设置一个上限值——这个上限值通常用最优惠利率（目前普遍为5%）减一个固定数值，这样，贷款人的利率不会无上限一直攀升。比如银行如果实施H+0.85%，上限为P－2.65%。在H取值那天的H利率如果是2.15%，则贷款人原本利率应为3%（即2.15%+0.85%），但因为上限被限定为P－2.65%，若P为5%，则最高不可超过2.35%，因此当月的按揭利率应该按2.35%计算。
过往香港的银行为争取业主贷款，普遍把上限数值控制在2.25%或以下，即采用P-2.75%的做法。但随着今年美联储接连加息，香港的银行开始感受到利率上升带来的压力。在8月初全行业步调一致的提升上限利率行动中，实际利率上限被提至2.35%。尽管数值并不大，但对外释放的信号已不言自明。
考虑到美联储在9月份极有可能再次加息（彭博预测显示9月加息概率高达98.5%），香港的银行界正讨论要提升最优惠利率（P利率）。中银香港（2388.HK）的高管8月底在业绩会上表示，随着美联储9月加息提上日程，香港跟随加息的压力将会增加，现在距香港提升P利率的日期已经越来越近。
一旦提升P利率，将会令H按的上限再次提升，给业主带来压力。根据市场预测，如果P值提升0.25%，购房者的入息门坎需要提高5%，才可通过压力测试，这会令潜在购房者的“上车”难度提高，有可能降低市民的入市意愿。开发商嗅觉敏锐，早已预到美国加息将会令香港P利率上行，因此都争取赶在加息前推出新盘，顺便规避空置税。
全球资本流动带来的压力
除了空置税和加息因素，今年以来全球主要金融市场的资金流向，也对香港房地产造成深远影响。
从全球来看，美国经济增长不断获得新突破。刚公布的第二季度GDP增速修正为4.2%，显示美国经济增长仍然强劲。良好的基本面，为美联储进一步加息打下了基础。而美国政府大幅减税，也吸引海外企业进一步将海外美元搬师回朝，回流至美国投资。受这些种种因素的影响，美元今年出现了强劲的上扬势头。
美元走强，通常会给新兴市场货币、债市、股市带来较大的冲击。土耳其里拉和阿根廷比索近期出现异常的暴跌，除了内部经济问题之外，与美元走强引发的“走资潮”也不无关系。在财富效应之下，一旦货币市场、股债市场出现重大波动，投资者都将会从已赚到较大回报的市场撤出。
在香港，房地产也是外资盘踞的一个重要资产类别，一旦有走资潮，也容易引发地产市场震荡。香港稍有一些年纪的地产经纪，都能举出大量的案例，说明股灾之后，通常会出现地产异象。这是因为不少香港人买股票时喜欢借用杠杆，用孖展融资得来的钱来建仓。一旦市况向下时，就需要尽快补仓，否则股票会被强行斩仓，损失更严重。而补仓的资金，除了个人储蓄之外，极有可能就是出售房地产所获得的收益。
港股今年楼市并没有出现像样的调整，而股市已经出现疲态。虽然恒指尚未进入股灾阶段，但从年初迄今，已经下跌了近5.87%，从近3个月的恒指表现来看，跌幅更深。如果传统智慧依然奏效，那么股市下行和楼价上涨这种背驰不会持续太久。
从历史上看，政策因素和加息因素并不是推低香港房地产的主力，金融市场的波动，往往才是房地产重挫的主要诱因。
过往两次金融危机，给香港房地产带来的冲击都不同。在1997年的东南亚金融危机中，香港恒指暴跌，房地产跌幅过半。在2007~2008年的金融海啸中，香港股市跌幅超过65%，房地产则下滑近20%。
下一次股市危机到来时，香港房地产会出现多大的调整幅度？谁也没有把握。
需要指出的是，现在的情况和前两次不同，这一次香港业主普遍杠杆率偏低，香港的银行业也更为稳健，而且政策针对房地产有多项印花税束缚，如果楼价暴跌，政府反而有可能松绑印花税措施，令房地产市场进一步常态化，也会对价格形成支持。目前香港市场上似乎还未有看淡香港房地产至暴跌的地步。当然，不排除金融市场出现重大波动，会逼迫房地产投资者离场，引发较大的价格调整。
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