本文来自微信公众号“克尔瑞地产研究”，作者为杨科伟、俞倩倩。
5月15日上午，国家统计局公布了2018年1-4月全国房地产行业的各项数据：1-4商品房销售面积、销售金额较去年同期小幅增长，但整体增速持续回落趋势依旧。房地产开发投资额同比累计增速高位运行，增长后劲略有不足;得益于企业资金层面宽裕和高周转需要，新开工指标持续向好;房企拿地主要跟随政府供地节奏，土地购置面积增速保持着正负向小幅波动，整体楼市也在调控中谋求着新的动态平衡。
4月销售环比锐减20%且同比跌4% 前4月销售金额、面积累计增速持续回落
2018年1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%。商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%。
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2018年4月，商品房销售面积、销售金额环比均出现20%左右的下降，同比去年面积微降4.1%，金额上涨5.8%，整体商品房均价依旧保持高位;从1-4月整体来看，面积、金额增速双双回落，调控效果逐步显现。从销售区域来看，东部地区的市场热度持续减退，成交规模降幅在不断扩大;而西部、中部、东北部虽然同比上升，但增速也都在出现了明显下滑，增长势头不可持续。
事实上，虽然数据层面显示市场降温显著，但值得关注的是，局部市场热度偏高仍是不争的事实。一方面，很多城市通过限制供应来控制成交规模，诸如西安、成都基本都处于库存见底，“无房可卖”的状态，另一方面，部分城市的房管局也采取限制备案套数等方式来为市场“降温”，以此保持成交数据的平稳性。在这样层层调控下，反映出的数据难免“失真”。
展望后期，销售金额、面积增速保持回落将是大概率事件，在调控政策保持稳定性的前提下，居民购房投资的乐观预期也将逐步恢复理性，且随着“刚需优先”等偏向性政策的实施，这类成交需求会缓慢释放，对市场也不会造成太大的冲击。
前4月开发投资额同比累计增速保持10%以上 后期仍将有望保持升势
2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。
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4月单月，全国房地产开发投资额为9301亿元，环比下降了11%，同比上升10%，投资开发情况好于去年同期;从1-4月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，同比累计增速达10.3%，与1-3月不相伯仲。
之所以能保持较高的增速，一方面源于企业新开发意愿较强，得益于前期良好的销售，资金层面相对宽裕;另一方面，虽然目前调控层面依旧趋严，但“因城施政”的调控方针为许多三四线和高库存的二线城市带来了新的机会，房企也不断开始寻觅新的投资标的，因而开发投资额实现了稳步增长。
预计后期开发投资额有望继续保持增长，但上升空间并不是很大，一方面楼市去杠杆政策依旧，2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松;另一方面市场量价已成调控“标尺”，热销可能引来更严格限制性政策，政策不确定因素也会对房企投资产生一定的负面影响。
新开工保持去年下半年以来稳步上升态势 土地购置增速由正转负小幅波动
2018年1-4月份，房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点。其中，住宅新开工面积38079万平方米，增长9.4%。
2018年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，1-3月份为增长0.5%;土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落6.7个百分点。
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4月，新开工面积达17164万平米，同、环比分别增长2.9%和1.8%，房企新开工意愿还是比较强烈的。究其原因，主要有以下几点：
一是开年以来部分城市的预售证审批有所放松，很多城市都在稳步推货，以上海为例，4月的商品住宅供应量达到了106万方，创调控以来的单月新高;在这样的背景下，许多房企也加快了周转速度、推货节奏，旨在加快资金的快速回笼。
二是业绩会刚过，房企2018年投资计划基本出炉，上半年算是企业资金较为充裕的时段，也为加紧工期提供了强有力的物质基础;
三是随着天气逐步转暖，北方部分城市也迎来了开工期，很多项目都在加紧项目开发进度，因而新开工面积有了显著增长，预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长，增速将趋于平稳。
此外，2018年1-4月全国土地购置面积增速持续波动，再次由正转负，降至-2.1%。事实上，土地购置面积增速自2017年高位回落以来，一直保持着小幅波动，开发企业的土地购置面积基本跟随着各地政府的供地节奏。两会闭幕后，一二线城市也陆续公布了2018年土地供地计划，供地规模“松紧”不一，也客观上造成了企业拿地量的不确定性，预计后期全国土地购置面积增速仍将保持小幅低位波动。
商品房待售面积降幅收窄 商业库存增加风险不容忽视
2018年4月末，商品房待售面积56687万平方米，比3月末减少642万平方米。其中，住宅待售面积减少645万平方米，办公楼待售面积减少24万平方米，商业营业用房待售面积增加75万平方米。
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2018年4月商品房的待售面积稳步下降，比3月末减少642万平方米，但因4月单月销售面积环比回落，导致了降幅的收窄，库存量仍处于下降通道过程中。得益于三四线的市场成交表现良好，住宅待售面积下降显著，较3月末减少654万平方米;对比之下，商业营业用房待售面积不减反增，基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。（编辑：肖顺兰）
