中信证券:消化存量住房的政策将落到实处 五条路径未来或逐步推广

268 5月13日
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张计伟

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,消化存量住房或有五条路径,分别是促进市场交易复苏,国资平台收购空置商品房,鼓励企事业单位成批购入存量住房,以旧换新地方购置居民的存量房和优化存量项目规划。这些路径都已经过地方的初步验证,预计未来会逐步推广。中期来看,保障性住房的配给计划如果都通过回购来完成,且土地市场和回购形成良性循环,则回购上限可以达到新房交易规模的40%,对存量住房消化会产生巨大的影响。当然,最终解决存量住房消化问题的途径仍然是市场的复苏,尤其是核心城市房价的企稳。

中信证券观点如下:

路径一:促进市场化交易复苏是消化存量房屋的主流方向和根本路径。

该行认为,总需求不足的局面已经导致房价持续下跌,悲观预期阶段性自我实现,需求限制措施正在全面放开。核心城市陆续放开限购,调降按揭贷款利率,优化对首套房的认定,相信这都有助于合理置业需求的释放。全年来看,该行预计限购政策将走向历史尽头,按揭贷款平均利率将下降到3.3%以下。

路径二:政府和国资平台收购空置商品房作为保障性住房。

当前,已经有一些地方国资平台收购去化困难的开发产品作为保障房(租赁房,人才公寓等)。尽管收购价格往往低于开发企业的成本价,但这种做法也有利于消化市场上去化最为困难的存货,盘活开发企业的资产负债表,同时兑现地方的住房保障投入。长期而言,开发企业信心恢复之后,土地出让金的流入也会缓解地方的债务和资金压力。

路径三:鼓励企事业单位收购存量住房。

作为独立第三方的企事业单位,也是收储的可能生力军。租赁住房贷款的支持,使得收购存量住房的主体有成本较低的资金来源。允许第三方在市场回暖时将这部分存量住房作为商品房销售,则部分破解了租金回报率过低的收储难题。随着一些城市开始积极鼓励企事业单位收购存量住房,在地方资产负债表有限的情况下,化解开发企业的库存问题也成为可能。

路径四:以旧换新,地方平台收购存量房。

地方政府积极鼓励以旧换新,除了搭建平台,鼓励存量流转之外,更可能直接入市(或通过国资平台)收购改善性置业买家的存量住房的选项。例如郑州的以旧换新包括两种方式,其一是政府指定收购主体收购二手住房,促成群众购买改善性新建商品住房;其二是政府政策鼓励,群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。各地收购存量房都以居民购置指定名单内新房为条件,且存量房收购总价往往不超过新房定价的八折。这确保了通盘来看,政府和企业部门的现金净流入。按揭贷款的支持,以旧换新政策也大大减轻了居民的负担。

路径五:优化存量项目规划,盘活资产。

资金支持之外尚有规划支持的路径,即针对规划不佳的土地,在建项目和空置房屋进行规划条件和用途的调整,从而匹配社会需求。例如,允许项目降低商业配比,将非住宅改为住宅,允许将办公用途的房屋用作保障性租赁住房等。

地方回购的理论上限高达新房交易规模的40%,但现实来看受市场复苏趋势和保障房需求规模的限制。

该行认为,如果消化存量房屋能接续土地市场复苏,则回购商品房的理论上限,就等于保障性住房的年度配给计划。该行统计,样本城市原定的保障性住房供给要相当于新房网签的40%左右,即中期而言如果通过回购解决保障性住房来源问题,则相当于可消化新房销售40%的房屋。当然,市场可否最终复苏,土地出让金和回购资金能否形成良性循环,保障房已开工待交付规模是否挤占可回购的规模,都是影响地方回购商品房的重要因素。

投资策略:

该行认为,消化存量住房的政策将落到实处,市场化手段,即降低按揭利率、放开限购等手段是主流的方向,但也离不开政府、国资平台、企事业单位的收储,和项目规划优化调整。4月底以来,北京、杭州、西安等核心城市陆续放松居民购房的限制性政策。该行预计,多管齐下的消化存量房屋政策将起作用。该行看好房地产产业链的投资前景,推荐具备核心资源储备和良好开发能力的地产企业;推荐公司治理可信,现金流入持续的物业服务公司;推荐持续成长的地产交易服务平台。

风险因素:房地产行业政策出台不及预期的风险。地方政府对库存商品房收储进度和规模不及预期的风险。地方政府收储库存商品住宅存在一定范围的风险。部分企业的库存通过收储去化,可能产生减值的风险;地方企事业单位收购住房意愿或者财力不足。

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