本文来自微信公众号“观点”，作者为“观点地产新媒体”，原标题为《新年启动超200亿融资 首创忙偿旧债与1400亿目标下财务选择》，文中观点不代表智通财经观点。
曾经有个关于GDP的不雅观的笑话，两名经济学学生以恶趣味方式自认为给GDP贡献了一个“小目标”。
与这种逻辑相似，企业一次次举债融资，也是新债抵旧债。区别在于谁家能将这个游戏持续玩下去，并在账面上将负债率降低。
3月5日，首创置业(02868)宣布了两笔发债计划，包括总额不超过人民币30亿元的企业债券以及总额不超过100亿元的中期票据，所筹资金计划全部用于项目投资建设、补充营运资金或偿还债务等。
加上此前的50亿元的境内公司债及已经上市的5亿美元票据，2018年以来首创公开的融资计划已经超过200亿元。
为何在这个时段发债陡增？
接近首创的人士澄清，130亿债券目前仅处于申报阶段，并未完全落实。鉴于目前政策对房地产融资限制较多，公司正在尝试利用各种渠道融资，但发行与否还要根据拿到批文之后企业资金需求以及利率成本来权衡。
超200亿融资偿旧债
1月份，首创置业刚宣布其全资子公司Central Plaza于一年前更新的中期票据及永续债券计划，规模由10亿美元提至20亿美元，随后提取并发行了5亿美元票据，利率仅为3.875厘。
接近首创的人士透露，首创把整个发行规模提高至20亿美元，或许是原计划的10亿美元额度用得差不多了。
据查阅的资料显示，在原先的10亿美元发债计划中，Central Plaza曾于2017年1月提取发行了4亿美元三年期票据，6月发行了1亿美元三年期票据。
而最新发行的5亿美元票据，主要是用来替换今年要跳息的境外5年期永续债，以便在永续债利率提高之前将其赎回。
过往公告显示，Central Plaza曾于2013年4月9日发行一笔4亿美元的高级永续证券。证券发行日至2018年4月8日期间的年利率为8.375%，若不选择赎回，则此后需重设分派率。通常情况下，重设之后分派率更高些，所以及时赎回是大部分发行人的选择。
此外，首创置业还在2014年11月根据计划发行了4.5亿美元永续债券，利率为7.125%，这笔债券的首个到期日将在2019年12月。
对于2018年最新发行的5亿美元票据，其发行成本仅为3.875厘。这个利率水平明显低于同期其他房企发行的美元债，首创称是“今年以来国内企业境外投资评级债券最佳发行成本”。
上述人士解释，“最佳”是指这笔债券最终定下来的利率与交易起初的设定相比，收缩的空间最大。
至于为何集中在近期发债，该人士提及，考虑到春节刚过，市场的流动性会充裕些，而且2018年美联储预期会加息，故而趁市场流动性较好的时候首创发行了这笔美元债。
除了上述几笔债券，在租赁住房公司债券风起之时，首创也在1月份启动了50亿私募公司债，募集所得资金全部用于住房租赁项目建设、补充营运资金及偿还公司债等。
该人士分析称，政策近期对于房地产发债有导有压，对传统的公司债有限制，但也开创了一些债券品种鼓励企业更多去发展新业务及融资，住房租赁债券是其中一种。目前首创也在探索长租公寓业态，申请这笔融资是期望能抓住这一发行窗口。
1400亿目标下的融资选择
不管是做实业的房企还是炒股的操盘手，“杠杆”总是充满诱惑与风险，撬到多少钱只是第一步，重点是谁能在这个支点上稳步起舞。
在房企冲击千亿乃至五千亿的道路上更是如此。
就在不久前举行的业绩会上，首创置业向外公布了2018年至2020年的销售目标，分别为800亿元、1000亿元及1400亿元。规模扩张最不能落下的一步是土地，但这也是企业一笔不小的开销，首创公布的2018年拿地金额便达700亿元。
上述人士称，700亿的拿地计划是全口径的，初步估计首创2018年的出资额在300多亿。至于拿地是否产生融资上的压力，其称，首创投资的资金来源基本可以通过销售来源来支撑。
而对于规模扩张过程中对资金的需求以及高速增长中如何控制负债率的问题，财务总监范书斌曾在业绩会上回应，在降负债的具体举措上，除了正在进行的回A，首创将通过快速的周转减少资金沉淀。
据了解，2017年底，首创置业在手货币资金为210.38亿元，银行贷款及公司债券为664.55亿元，长期贷款及债券为408.30亿元。这意味着首创短期内需要偿还的贷款及债券为245.25亿元，超过了货币资金。
年报显示，首创2018年即将到期的债务包括了于2015年发行的两笔共计50亿元私募债以及一笔13亿元票据。
而且，虽然这几年来首创的整体的资产负债率维持在80%以下，但其短期内偿债压力在上升，2017年的流动比率进一步下降至1.69。
接近首创的人士称，流动指标下降是因为债券即将到期的缘故。
在2015年至2016年公司债市场发行窗口期，首创发行了一些低成本公司债，这些债券将在2018-2019年面临偿还期限。
不过，上述人士认为，首创整体上的流动性比较充裕，正在打通各方面的融资方式。“2017年底账上的货币资金是200多亿，整体上的流动性是没有问题的。”
该人士还分析称，2018年的融资形势比较紧张，国家整体上是在降杠杆，利率也处于上涨通道，首创根据资金需要尽可能降低融资成本，但如果大环境的趋势从紧，也可能会使融资成本提升。据了解，在过去几年间，首创的融资成本整体呈下降趋势，2017年为5.07%。
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