智通财经APP整理,美银美林报告称,政府公布2018/19年卖地计划,27幅住宅地可供15250伙,其中76%在港岛及九龙区,计及港铁(00066)、市建局及其他私人重建项目,合共潜在供应为25510伙。根据过去四个财年的情况,售出比率70-80%,估计2018/19年实质供应单位介于1.8万至2万伙,达到政府今年1.8万伙供应的目标。
该行称,今财年有4幅商业地供应,包括3幅位于启德的商业/酒店地,1幅位于西九高铁总站上盖。假设写字楼月租金每平方尺为75元(与九龙站ICC相同),零售租金每平方尺300元(低于海港城30%),根据资本化率为3%,估计西九站项目价值为每平方尺3万元,总值950亿元。扣除每平方尺6000元的建筑及利息费用,预计该地盘可能价值730亿元。该行称,以美利道停车场作例,资本化率也有可能低于3%。
该行预测,新地(00016)及九龙仓置业(01997)对西九总站上盖项目有兴趣,因料可与附近的现有资产产生协同效应,其他地产商也可能投标。然而,由于内地资本收紧,而项目回本期较长,中资地产商或兴趣不大。若该项目一次性出售,所需资金庞大,相信地产商会合资发展,该行预计中标地产商短期增派股息的可能性降低,因项目需要庞大的资金。
在香港地产商当中,该行继续看好收租股多于地产发展股,首选九龙仓置业及太古地产(01972),评级均为“买入”,目标价分别为59元及30元。而由于美国利率逐步上升,该行忧虑住宅楼市动摇,不过看好新地(00016)表现,因其投地成本相对较低,评级“买入”,目标价为152元。虽然美国利息上升影响房托估值,但仍然看好领展(00823)前景,因相信相关风险已反映,评级“买入”,目标价看76元。