智通财经APP获悉，日前，招商蛇口(001979.SZ)董事长在业绩发布会表示，房地产市场继续下行空间有限。在中央的各项政策引导下，房地产目前面临的深度调整预计在2至3年之内逐步解决，问题解决之后，房地产会进入一个相对稳定的、可持续的、长期稳健的发展阶段。
最近3年，房地产市场经历了前所未有的“寒冬”，销售、融资、投资和价格全面下降，开发商债务违约风险集中爆发，市场信心和预期逆转。不过最近个别行业数据已经出现重要的积极信号，结合政府的政策导向和宏观趋势，做为国民经济支柱的房地产业仍然有10万亿级别市场，当前正处在涅槃重生的过程中。
房地产开发投资降幅近一年来首次收窄
国家统计局最新公布的数据显示，2024年前两个月，全国房地产开发企业到位资金、商品房销售面积和销售额等指标累计降幅继续扩大，全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。房地产开发投资降幅连续一年扩大后首次转为收窄。住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为这是边际改善信号。
久兴投资基金经理王玺认为，房地产开发投资降幅收窄，直观反映出当前政策作用下，市场机制的再平衡，显示的是企业对行业未来的期望回升。根据有关机构统计，近期杭州、北京土拍市场热度升温，全国300城溢价率上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地总金额同比增长约30%。
易居研究院研究总监严跃进则认为，最新的房地产开发投资数据释放了两个积极信号，一是去年开发投资萎缩的状态有所遏制，也是供给端企稳的积极信号；二是房企竞争结构持续调整，目前有能力进行开发投资的企业，是更为健康、财务能力更强的企业。
近期市场成交量呈稳步增长趋势
统计局房地产销售同比下降的数据也需要辩证分析。专家分析称，1至2月份，全国新建商品房销售面积同比下降20.5%，销售额下降29.3%，这背后有多重原因。一是去年同期基数高，积累了近3年的购房需求集中释放迎来销售高峰。二是今年2月恰逢春节这个传统的销售淡季。三是市场分化，多地呈现创新型高品质改善性楼盘一房难求现象，而量大面广传统型、刚需型产品需求降幅较大。
事实上，剔除一些因素的影响，当前新房和二手房销售的交易量都有回升态势。贝壳研究院二手房市场监测数据显示，2024年春节过后，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复。由于去年特殊的高基数，今年1-2月份二手房交易量比去年同期减少，但比2022年同期明显增加28.5％。从城市看，今年二线城市交易增长尤为亮眼。1-2月，杭州、徐州、惠州、泉州、哈尔滨等城市贝壳二手房累计成交量已经超过去年同期。３月前两周，深圳、南京、合肥、长沙、兰州、大连、常州、洛阳、嘉兴等城市贝壳二手房成交量超越去年同期。二线、三四线城市二手房成交量价修复明显，表明这些城市实施的政策优化对市场交易的修复产生积极作用。
同时，市场价格总体呈现了一定企稳趋势。国家统计局数据显示，2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄。
政策催化下10万亿市场的涅槃
目前政策端，房地产的“有利因素”也在增加。根据中指研究院监测数据显示，2023年全国各地楼市政策出台频次超600次，年底北京、上海重磅推出下调首付比例、降低房贷利率等政策，大幅降低了居民置业门槛和置业成本。当前，仅部分核心城市仍有一定限制性政策。
2024年政府工作报告，关于房地产表述300余字。针对市场现状、存在问题和未来发展指明方向，为2024年房地产市场调控定下主基调：安全、稳定、发展。报告表示要优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。报告还指出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，还特别强调，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
总体来看，住房的需求并不因为现时的市场低迷而消失，长期来看，行业的发展潜力仍然存在，只不过住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段。同策研究院研究总监宋红卫对记者表示，当前房地产市场运行发展模式、发展阶段与过去不同，今后将进入一个新的发展阶段，即高质量发展阶段。对应到消费需求来讲，就是以改善型需求为主导的发展阶段已经逐渐来临。尽管房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳。
