智通财经APP获悉，中银国际发布研究报告指出，受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产基本面仍然较弱。不过，近期中央的各类表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。
中银国际认为，在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。
现阶段建议关注四条主线：
1)无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109)、建发国际集团(01908)、越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)、绿城中国(03900)。
2)安全系数相对较高的民企：滨江集团(002244.SZ)、美的置业(03990)。
3)底部回升、弹性较大的公司：金地集团(600383.SH)、龙湖集团(00960)。
4)有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产(000736.SZ)、城建发展(600266.SH)、南山控股(002314.SZ)。
中银国际主要观点如下：
国家统计局发布2024年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况：1-2月销售面积1.14亿平，同比增速-20.5%(前值：-12.7%)；开发投资金额1.18万亿元，同比增速-9.0%(前值：-12.5%)；新开工面积9429万平，同比增速-29.7%(前值：-10.3%)。
统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1)自2023年3月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2)自2024年1-2月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
商品房销售：销售降幅显著扩大至超过两成，房价持续面临下行压力
1)商品房销售降幅显著扩大。1-2月销售面积1.14亿平，同比下降20.5%，降幅较12月扩大了7.8个百分点；销售金额1.06万亿元，同比下降29.3%，降幅较12月扩大了12.2个百分点。其中，住宅销售面积同比下降24.8%，住宅销售金额同比下降32.7%。1-2月是传统销售淡季。
2)销售均价明显回落。1-2月商品房销售均价9294元/平，较12月下降7.7%，同比下降11.1%;其中住宅销售均价9653元/平，较12月下降8.8%，同比下降10.5%。
3)从区域来看，1-2月东、中、西部销售面积同比增速分别为-17.7%、-24.0%、-21.7%，同比降幅较12月分别扩大7.7、2.4、11.5个百分点;销售金额同比增速分别为-31.0%、-28.6%、-25.3%，同比降幅较12月分别扩大13.4、8.8、13.8个百分点；销售均价同比降幅分别为16.2%、6.1%、4.6%，同比增速分别下滑7.6、8.3、3.2个百分点。由于去年基数较高，3月销售同比大概率仍然承压，但环比会有显著回升，但相较于往年的“小阳春”来说，预计仍然较弱。
房地产开发投资、新开工、竣工：新开工降幅达近三成，土地投资与建安施工投资持续低迷拖累地产投资
1-2月开发投资金额1.18万亿元，同比下降9.0%，降幅较12月收窄了3.5个百分点。其中住宅开发投资金额8823亿元，同比下降9.7%，降幅较12月收窄了4.1个百分点。不过受投资口径调整的影响，1-2月的同比增速与12月的同比增速存在不可比性。受到市场量价持续走弱、房企融资不断收缩等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地、新开工持续承压，拖累房地产开发投资。1-2月新开工面积9429万平，同比下降29.7%，降幅较12月扩大了19.4个百分点，施工面积同比降幅也高达11.0%。
从区域来看，以核心城市为主的东部地区降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区，东、中、西部投资额同比增速分别为-5.6%、-10.7%、-19.0%，降幅较12月分别扩大了2.3、5.4、12.0个百分点。
竣工面积在连续12个月正增长后同比转负。1-2月竣工面积1.04亿平，同比下降20.2%，增速较12月下降了35.5个百分点，是2023年2月以来首次出现负增长。
开发商资金：房企到位资金降幅扩大，销售回款走弱是主要原因
1-2月房企到位资金1.62万亿元，同比减少24.1%(前值：-15.8%)。1)房款6844亿元，同比减少35.4%(前值：-21.2%)，受前期销售低迷的影响。定金及预收款同比减少34.8%，降幅较12月扩大13.3个百分点，个人按揭贷款同比下降36.6%，降幅较12月扩大16.0个百分点。2月居民部门中长期贷款减少1038亿元，同比少增1901亿元，环比少增7310亿元，一方面是受到春节错位和假期延长的影响，另一方面也体现了地产销售仍然低迷，居民购房需求仍然较弱。
2)非房款9349亿元，同比减少13.0%(前值：-9.7%)。其中国内贷款3144亿元，同比下降10.3%，降幅较12月收窄了0.6个百分点，受益于近期多地积极推进房地产融资协调机制落地工作，房地产项目层面的银行贷款不断落地，房企银行贷款有所改善。自筹资金5374亿元，同比下降15.2%，降幅较12月扩大了12.2个百分点。
中银国际认为，后续债券融资方面也应当有更加实质性的支持，一方面能维稳市场信心，另一方面，今年到期规模较大，能及时借新还旧也是防止大规模违约的方式之一。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
