2023年，广州房地产市场在政策持续优化的利好带动下，商品住宅成交规模有所回升，但总体仍处于低位运行，供应同比下降28%，成交同比上涨4%
；全市库存及去化周期均略有下降。土地端市场分化明显，中心区域及近郊核心板块热度较高，外围区域及市区非核心板块多宗地块流拍及底价成交。
01 宏观政策分析
2023年，在中央楼市定调“房地产市场供求发生重大变化”的背景下，各地积极因城施策，适时调整优化房地产政策。广州8月底发布“认房不认贷”政策，成为首个发布此政策的一线城市，紧接着9月20日再次发布限购优化政策，解除了番禺、黄埔、花都、白云北部4镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）的限购条件。10月广州明确提出“探索房票安置政策机制”，旨在拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。11月14日，广州公积金发布“认房不认贷”政策，房地产政策持续优化。
02 广州土地市场运行情况
1、2023年广州涉宅用地供应规模仍处低位，成交楼面价结构性上涨
土地供求：2023年，广州土地市场整体持续低位运行。全年商住用地供应64宗，供应建面975万㎡，同比增加6.2%；成交商住用地43宗，成交总建面647万㎡，同比下降21%；受中心区域供地上升影响，成交楼面均价呈结构性上涨，2023年整体成交楼面均价为18225元/㎡，同比上涨22.3%。
成交分化明显，共有28宗涉宅用地底价成交，3宗低溢价成交，1宗高溢价成交，11宗进入封顶摇号阶段。
图：2015年-2023年广州市涉宅用地供应与成交情况
图：2021Q1-2023Q4广州涉宅用地季度供求情况
数据来源：中指数据CREIS
2、天河、增城、南沙、番禺、黄埔为供地主力区域
从各区涉宅用地供应来看，番禺、南沙、天河、黄埔、增城推出建面均在100万㎡以上，花都、荔湾、白云、海珠推出建面均在60-90万㎡之间，从化推出建面最少，仅为18万㎡以下。
从各区成交来看，天河、增城、南沙成交均超80万㎡位居第一梯队；番禺、荔湾、黄埔、花都、海珠成交建面在50-80万㎡之间，位居第二梯队；白云、从化成交建面均在30万㎡以下。
图：2023年广州涉宅用地分区供求情况
数据来源：中指数据CREIS
3、热点地块分析：海珠区琶洲西区AH040331地块
海珠区琶洲西区AH040331地块位于海珠区琶洲西板块，地块建设用地面积5706㎡，规划建筑面积30000㎡，推出起始总价为143009万元，推出楼面价47670元/㎡。该地块共吸引了9家国央企参拍，经过高达85轮激烈竞价，最终由越秀地产以总价22.7亿元竞得，折合楼面地价75670元/㎡，溢价率达58.7%，成为广州取消限地价后的首宗高溢价地块，并成功登顶广州楼面地价TOP1。
03 广州商品房市场运行情况
1、年度供求：2023年新房整体供求规模仍处低位运行，成交规模略有上升
供应方面：2023年广州全市商品住宅新批63765套，新批面积708万㎡，同比下降28%；成交方面：全年共成交商品住宅75328套，成交面积825万㎡，同比上涨4%；网签均价为38142元/㎡，同比上涨2.8%。
图：广州商品住宅年度供求情况
数据来源：中指数据CREIS
2、月度供求：“小阳春”反弹明显，9月以来在限购政策松绑利好下成交回升显著
广州楼市在春节结束之后成交回升明显，2月份市场人气及购房信心逐步恢复，带动市场成交上行。3月份在开发商借助“小阳春”节点加大推货力度下，集中开盘及加推项目个数大幅增加，市场成交明显恢复。4月份在集中需求释放结束后开始回落，5、6月供需持续下滑，7、8月份在传统淡季及市场信心不足下，成交持续下滑，9月在多项利好政策持续出台下，供求明显改善，10-12月年底开发商加大推货，市场稳步回升。
图：广州商品住宅月度供求情况
数据来源：中指数据CREIS
3、区域供求：增城区、番禺区、黄埔区销售面积位居广州市前三
2023年成交区域主要集中在增城、番禺、黄埔等区域；增城区仍为成交主力区，2023年共成交商品住宅151万㎡，成交量继续领跑全市，番禺、黄埔受限购松绑政策利好，成交规模排名位居全市第二、第三。
图：2023年广州各区域供求情况
数据来源：中指数据CREIS
4、库存及去化：全市整体可售库存及去化周期略有下滑
广州市整体库存量为1080万㎡，整体去化周期为17.2个月，库存量及去化周期整体处在高位水平。从区域来看，增城、番禺、南沙库存量位居前三名，越秀区由于月均成交规模较小，整体去化周期最长，为85.2个月。
图：2020年1月-2023年12月广州新建住宅库存及去化周期
数据来源：中指数据CREIS
5、成交结构：80-140㎡为成交主力面积段，300-400万总价段为成交主力总价段
从面积需求段来看：80-140㎡的刚性、刚改面积段成交比例最高，达78.2%，较2022年提升1.8个百分点；改善面积段中140-180㎡较去年增加1.5个百分点，180-240㎡面积段增加0.6个百分点，240-300㎡较去年增加0.6个百分点，300㎡以上面积段占比与去年持平。
从成交总价段来看：300-400万总价段是成交主力，占比16.2%，较2022年全年增加2.7个百分点；其次是150万元以下总价段，占比15.5%，较2022年全年下降6.6个百分点；150-200万总价段占比14.1%，较2022年提升1.4个百分点。
图：2023年商品住宅成交面积段占比情况
图：2023年商品住宅成交总价段占比情况
数据来源：中指数据CREIS
6、楼盘销售排行：琶洲南·TOD、越秀·和樾府、保利天瑞荣登销售金额前三
2023年广州房地产项目销售金额前20门槛值为30.7亿元，同比去年增加4.8亿元；销售面积前20门槛值为6.7万㎡，同比去年同期减少0.1万㎡ 。其中海珠区琶洲南·TOD分别以159.6亿元的销售额位居榜首，番禺区越秀·和樾府以95.5亿元位居榜单第二，天河区热销项目保利天瑞以60.9亿位居第三。
表：2023年广州商品住宅销售业绩TOP20
数据来源：中指数据CREIS
7、二手房市场：2023年广州二手房成交较2022年有所回升
广州二手房市场在2月份率先回升，3月份成交持续走高，但在市场需求动能不足下，4月二手房成交开始回落， 5-6月份持续走低，7-10月持续低位成交，11、12月成交有所回升。2023年月均成交面积为70.6万㎡，同比增加18.1%。
图：2022年1月-2023年12月广州二手住宅成交情况
数据来源：中指数据CREIS
04 2024年市场展望
1、政策端：需求端政策仍将持续发力，以降低购房门槛及继续降成本为主
2023年广州在多项政策持续优化背景下，市场端短期内虽有明显回升，但整体持续性不足，政策的效用逐渐减弱，2024年在市场预期仍未有明显好转的情况下，房地产优化政策将持续发力，未来政策优化方向主要以降低购房门槛及降低购房成本为主。
2、市场端：在需求端政策持续优化带动下，预计2024年新房市场将筑底回升
2023年广州新房市场及二手房市场成交均呈现底部回升趋势，但新房市场回升趋势仍不明显。随着多项优化政策已持续出台，未来房地产调控政策放松仍将精准实施，2024年1月广州针对限购区域120㎡以上产品放开限购，该政策将有利于提升限购区域的改善性住房需求的释放。广州房地产市场在多项政策的利好带动下，2024年市场有望稳步回升。
本文编选自“中指研究院”微信公众号，智通财经编辑：汪婕。
