智通财经APP获悉，1月27日，广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提出，在广州购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。自有住房用于出租或出售，购买住房时相应核减家庭住房套数，即支持“租一买一”“卖一买一”。继去年8月底，成为首个“认房不认贷”的一线城市之后，广州楼市政策进一步放宽。这就意味着，120平方米以上住房的购买力将全面释放。东吴证券表示，近期中央密集发声表态，广州率先响应中央要求，预计供需两端政策将持续加码。相关标的：绿城中国(03900)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、华润万象生活(01209)。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。其认为，新政有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。
在业内人士看来，此次新政吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，有利于推动改善性需求适时入市。从新政落地后的首个周末的市场表现看，据广州当地中介反馈，二手房客户咨询量有所提升，一手楼盘开发商在新政落地后加速邀约带看。业内预判，一系列政策影响下，广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。
值得注意的是，中央近期多次表态加大对房地产的金融支持力度。1月12日，住房城乡建设部金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；1月25日，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。
1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议明确表示，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
李宇嘉表示，从2022年房企融资“三支箭”到“金融16条”，再到2023年底中央金融工作会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”等，国家比较重视，但落实效果不佳，主要原因在于银行对风险担忧比较大，对房企的信任度比较低。因此，重视程度开始转向协调机制，即协调机制推送合格的贷款项目，金融机构对合格的项目兑现投放融资。
易居研究院研究总监严跃进指出，从历次的房地产放松政策来说广州都是比较靠前的，此次广州放松改善性需求限制以后，对其他的三个一线城市而言也是有启发的。广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松的概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。
开源证券指出，央行、金融监管总局连续多日发声，金融支持地产责无旁贷，多措并举改善融资，预计后续将加大优质地产企业融资支持力度。地方层面广州优化房地产购买政策，对120平米以上住房限购放开，该行预计后续一线城市非核心区域限购政策或将加速出台。未来地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会。
平安证券认为，近期各项政策密集出台，一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力，另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳，且政策出台力度及响应速度持续超出市场预期。随着政策利好因素持续发酵，叠加板块及个股估值已大幅回落，市场预期及机构持仓已经降至低点，当前板块配置可适度积极。
相关概念股：
绿城中国(03900)：2023年12月，绿城集团自投项目取得销售5267套，销售面积约75万平方米，当月销售金额约为人民币251亿元，销售均价约为每平方米人民币33624元。2023年1-12月，绿城集团取得合同销售面积约686万平方米，合同销售金额约人民币1943亿元;其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币1276亿元。于2023年12月31日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币41亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币33亿元。
华润置地(01109)：截至2023年12月31日止一个月，集团实现总合同销售金额约人民币210.0亿元，总合同销售建筑面积约101.28万平方米。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约125.0亿元及62.5万平方米。
越秀地产(00123)：2023年1月至12月，公司累计合同销售(连同合营及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币1420.3亿元，同比上升约13.6%，累计合同销售面积约为445.08万平方米，同比上升约7.5%。累计合同销售金额约占2023年合同销售目标人民币1320亿元的107.6%。
华润万象生活(01209)：过去三年，华润万象生活成为在管规模增长迅猛，跻身行业第一梯队。截止2023年中期，华润万象生活总合约面积3.8亿平方米、总在管面积3.25亿平方米，较2020年底上市时分别增长153%及189%。据中指研究院中国物业服务企业月度数据，2023年下半年以来华润万象生活单月新增合约面积规模基本保持在行业前四；2023年7月-11月累计新增3854万平方米，这意味着目前其总合约面积已突破4亿平方米。
