随着保障性租赁住房供应大增，2023年租赁市场规模大幅提升，保租房租金平抑作用凸显，市场租金整体呈下跌趋势。
保租房筹建进入中后期，未来两年筹建量逐渐回落，租赁市场也逐步回归市场导向，未来五年住房租赁市场规模将稳步提升，预计2026年市场规模将达到1.8万亿元，复合增长率为2%。
一、租赁市场逐步回归市场导向
全国“十四五”保租房目标已筹建65%，预计还有306万筹建任务，未来两年筹建任务逐步回落。
近几年住房租赁相关政策密集发布，涵盖租赁供应、金融税收、市场监管、权益保障等各个方面，政策体系日益完善，政策组合拳效应也逐步释放。
2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房。未来政策重点将从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房，租赁市场的发展也将从政策引导逐步回归到市场导向。
二、2026年市场规模将达到1.8万亿元
随着城市化进程的深入发展、人们消费观念的转变，以及房地产市场风险和不确定性的增加，越来越多的人开始倾向于选择租房的生活方式。
未来，住房租赁市场需求规模有望稳步提升。
租房市场规模涉及因素较多，城镇过程中，没有自有住房的城镇化人群是租赁的最主要来源，因此，我们根据城镇化率、住房自有率、需求漏损率、租房人口比例、人均租房面积等指标构建了一个简易的租赁市场规模计算模型。
根据此模型测算，当前的租赁市场规模是1.7万亿元，2026年将达到1.8万亿元，复合增长率约2%。
三、头部企业引领效应显著
住房租赁市场正逐渐向头部企业集中，行业的竞争格局也在不断变化，头部企业强者恒强的“马太效应”持续凸显。
截至2023年底，TOP30住房租赁企业开业规模首次超100万间，总规模约105万间，同比增长13.72%。入榜门槛显着提升，TOP10入榜企业开业规模门槛达到3.3万间，较去年提升6000间。
TOP3企业开业规模共计38.12万间，占TOP30企业总开业规模的36%。TOP10企业累计开业规模69.86万间，占TOP30企业总开业规模的67%。
央国企在住房租赁市场中的地位越来越重要，成为推动市场发展的重要力量。2023年，开业规模排名前30的住房租赁企业中，国家队同比提升了6个百分点，增速远超其他类企业。
央国企的进入将为住房租赁市场注入更多的资金和资源，提升市场供应规模和品质，为租客提供更加多样化的选择。同时，央国企的参与也将进一步推动住房租赁市场的规范化和专业化发展，为行业的可持续发展奠定坚实基础。
四、一线城市仍是投资热门区域
政策利好下，住房租赁市场再次受到资本市场关注。
2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和，大宗交易成为市场化租赁项目退出的主要方式。资本的涌入为住房租赁市场注入了新的活力，进一步推动了市场的快速发展。
保租房REITs也在稳步推进。1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上交所举行上市仪式，总募集规模高达30.50亿元，基金份额总额为10亿份，认购价格为3.05元/份。值得一提的是，国泰君安城投宽庭保租房REIT不仅是上海国资首单保租房公募REITs，同时也是迄今为止募资规模最高的保租房REITs，此前四单保租房REITs发行规模均在12-13亿元左右。
北上广深一线城市依然是投资者关注的热点区域。
这些城市具有强劲的经济实力、完善的配套设施和丰富的人口资源，投资风险相对较低，因此吸引了大量资本和投资机构的关注。
一线城市的住房租赁市场规模大、需求稳定，且租金水平相对较高，因此具有较大的投资价值。投资者们在一线城市可以找到各种类型的投资项目，从普通公寓到高端公寓，都有不同的投资机会。
本文转载自微信公众号“ 丁祖昱评楼市”；智通财经编辑：黄晓冬。
