国金证券:物管行业韧性较强 国企物企表现更优

394 9月21日
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李佛 意见千错万错,市场永远不错

智通财经APP获悉,国金证券发布研究报告称,短期关联房企的发展状况对物企仍有较大影响,国企开发商在销售、拿地、融资端的表现均好于民企,部分头部央国企及改善型房企具备竞争优势,有望实现强者恒强,因此短期国企物企业绩更为稳健,推荐保利物业(06049)等。同时也看好滨江服务(03316),其关联房企虽是民企,但经营稳健,深耕基本面较好的浙江区域,主打中高端改善型产品,其销售全年有望持续维持正增长态势。

▍国金证券主要观点如下:

整体收入增速放缓,国企增速高于民企。

2023年上半年50家上市物企收入总额1248亿元,同比+9.4%,相较2022年同期27.8%的增速有明显放缓。主要因为:①与地产关联度较高的非业主增值服务受到较大影响下滑较大;②社区增值服务被重新定位,多数公司调结构。其中,国企物企收入增速+19.5%,民企且未展期物企收入增速+11.6%,民企且已展期物企收入增速-1.2%;无关联房企物企收入增速+15.0%。

当前国企及民企背景的物企明显分化,与地产行业国企民企的分化趋势一致,主要因为当前国企开发商在销售、拿地、融资等多方面的表现均优于多数民营开发商,能够给予关联物企更大支持。

国企利润增速放缓,多数民企利润下滑。

2023年上半年50家上市物企归母净利润总额111亿元,同比+0.4%。主要因为:①多数物企综合毛利率下滑。②部分民企物企对应收账款等计提了大额减值,导致当期大幅亏损。③对商誉计提减值。从归母净利润同比增速来看,国企物企为+26.2%,民企且未展期物企为-1.4%,民企且已展期物企为+4.8%(去年同期计提大额减值,释放业绩压力),无关联房企物企为+0.6%。

国企物企和民企物企之间的利润分化程度较收入分化更为显著,主要因为在毛利率下滑和应收账款&商誉减值方面,民企物企表现不及国企物企。

贸易应收账款周转天数拉长成行业共性问题。

2023年50家上市物企上半年贸易应收账款周转天数整体约121天,较2022年底增加约13天,这主要因为:①宏观环境的影响,物业费收缴情况不如往年;②ToG类业务账期拉长;③民营开发商陷入困境支付能力下降。国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、无关联房企物企2023年上半年贸易应收账款周转天数中位数分别为79天、125天、171天和109天。

商誉有所下降,并购趋向谨慎。

2023年上半年50家上市物企商誉合计355亿元,同比下降13.4%,较2022年底下降6.8%。主要因为上市物企延续了对收并购的谨慎态度。根据中指院,2023年上半年上市物企共发生70宗并购事件,但交易对价普遍较小,单项并购金额超过5亿元的案例仅一宗,并购交易对价合计仅25亿元,同比下滑66%。

基础物管抗周期性强,国企在管规模增速超民企。

基础物管因为“存量+增量”的商业模式,通过“内生+外拓”共同驱动增长,抗周期性较强。2023年上半年20家样本物企的基础物管收入同比增速为16%,是各项业务中最快的,在总收入中的占比较2022年同期提升了4个百分点至65%。非业主增值服务收入同比下滑17%,占总收入的比重同比下滑了3个百分点至9%;社区增值服务收入同比增长7%,增速较去年同期下降8个百分点。

2022年以来,国企物企的在管面积增速开始高于民企物企。截至2023年中期,国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企的在管面积分别较去年同期+27.6%、+15.2%、+8.5%;分别较2022年年底+13.2%、+6.4%、+4.9%。

主要由于:①民企物企的关联房企新交付面积下降,而国企房企交付节奏稳定。②国企物企成为收并购市场的主角。③部分民企物企口碑受损,外拓不及预期。④多家民企物企从注重增速转向注重质量,退出了大量低效盘。

风险提示

地产销售复苏程度低于预期;外拓市场恶性竞争;增值服务发展不顺;应收账款坏账超预期;商誉减值风险。

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