智通财经APP获悉，信达证券发布研究报告称，8月末重磅政策持续落地，政策发力进入重要观察期，各地陆续在9月上半月密集出台、推进“认房不认贷”政策，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，政策力度提高叠加一线城市信号意义明确，政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院9月4日-6日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15pct。政策持续释放，购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银十市场表现可期。
▍信达证券主要观点如下：
销售：销售金额累计跌幅扩大，月末重磅政策落地。
销售延续低迷情绪，1-8月商品房累计销售金额跌幅扩大。2023年1-8月商品房累计销售面积73949.00万平，同比下降7.1%;8月单月销售面积7386.13万平，同比下降12.2%。2023年1-8月商品房累计销售金额78158.00亿元，同比下降3.2%;8月单月销售金额7707.79亿元，同比下降16.4%，同比跌幅较6、7两月有一定收窄，但仍延续了6月以来低迷情绪。前期积压需求基本释放完毕后，购房者收入预期没有明显改善，房价下行压力仍较大，购房者对于房价预期悲观，因此观望情绪持续加重，需求端情绪低迷。
供给端来看，一方面受到市场二季度逐步降温影响，房企谨慎推货，另一方面房企2022年拿地规模缩减，部分房企上半年才开始恢复在核心城市核心区域拿地，在一季度市场热度回升集中推货后，核心区域货值储备存在一定压力，因此供给端也相对低迷。
8月末重磅政策持续落地，政策发力进入重要观察期，各地陆续在9月上半月密集出台、推进“认房不认贷”政策，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，政策力度提高叠加一线城市信号意义明确，政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院9月4日-6日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15pct。政策持续释放，购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银十市场表现可期。
投资：开发投资累计跌幅扩大，开工走弱保交楼持续推进。
房地产开发投资累计降幅扩大，投资承压趋势未改。2023年1-8月累计开发投资完成额76900.00亿元，同比下降8.8%，跌幅扩大0.3pct;8月单月开发投资完成额9182.87亿元，同比下降11.0%，跌幅收窄1.2pct，环比回升0.2%。2023年1-8月累计新开工面积63891.00万平，同比下降24.4%;8月单月新开工面积6921.89万平，同比下降23.6%，环比下降2.4%，整体新开工仍然持续低迷。2023年1-8月累计竣工面积43726.00万平，同比上升19.20%;8月单月竣工面积5320.87万平，同比上升10.6%，环比上升18.2%。
新开工方面，销售低迷使得开工意愿无起色，民营房企信用没有明显改善，开工能力受限。今年以来累计开工面积同比跌幅持续扩大，8月当月开工面积同比跌幅略有收窄，但仍然高达23.6%，主要由于：1)销售走弱，开工意愿方面无起色。2)民营房企信用没有得到明显改善，拿地和开工能力都持续受限。
土地：供应与成交仍处低位，重点城市溢价率走低热度下降”。
供应方面，8月100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积4024.05万平，同比下降37.9%，跌幅较上月扩大32.6pct。成交方面，成交土地规划建筑面积2314.64万平，同比下降30%，供需比1.74倍。8月成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.64%，自3月以来连续5月下行，为2023年3月份以来新低。城市方面除北京和上海两个一线城市溢价率保持在7%以上相对稳定外，杭州、成都和西安等重点城市土地市场出现明显降温，8月杭州成交地块平均溢价率5%，西安更有26宗地块低价成交。
此外成都、济南、郑州、南昌等均出现多宗宅地流拍或撤牌。溢价率下降和流拍向高能级城市蔓延，体现出房企拓展态度谨慎，对于利润水平好、去化有保障的优质地块扎堆聚集，而对于核心城市的外围区域，在当前市场情绪低迷的情况下，房企在上半年满足补货需求后，叠加仍有房企出险，投资更偏谨慎。
资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱。
2023年1-8月房地产开发企业到位资金87116.00亿元，同比下降12.9%;8月单月到位资金8899.20亿元，同比下降25.4%，跌幅扩大5.2pct，环比下降5.5%。从分项看，国内贷款1-8月累计金额10671.00亿元，同比下降12.8%，跌幅较7月扩大1.3pct，定金及预收30185.00亿元，同比下降7.3%;个人按揭贷款15453.00亿元，同比下降4.3%。
8月当月到位资金同比跌幅扩大，销售热度下降、销售回款支撑转弱，资金情况同步转弱。定金及预收款及个人按揭贷款跌幅均扩大，环比分别下降9.5%和1.1%，销售情况是房企资金的重要影响因素，在销售走弱的背景下，房企资金端的改善也同步转弱。
风险因素：
政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。
