光大证券:商业地产还是美国衰退的风险点吗?

119 9月7日
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李佛 意见千错万错,市场永远不错

智通财经APP获悉,光大证券发布研究报告称,美国商业地产风险整体不大:一是,美国经济“软着陆”下,二季度商业地产的基本面已经出现了好转,底层资产的好转是决定违约不会继续恶化的最核心因素;二是,违约率在上半年攀升,与美联储进一步超预期加息有关,但随着三四季度加息预期已经基本见顶,利率环境预计不会再继续恶化;三是,截至8月,美国中小银行的流动性较3月明显好转,说明其应对信贷损失的能力也在增强;四是,测算到明年商业地产违约债务规模不到千亿美元,远低于美联储在今年3月近3700亿美元的扩表规模,也仅占美国商业银行现金资产的2.5%左右,美联储与银行业均有能力对这部分债务进行对冲。

▍光大证券主要观点如下:

美国商业地产市场已经出现边际回暖的迹象

(一)办公楼:空置率呈现边际企稳迹象。截至2023年7月,美国办公楼空置率达17.1%,与6月持平,出现企稳迹象;(二)公寓:房贷利率上行制约居民购房意愿,租赁公寓需求回暖,二季度公寓市场净吸纳量+7.0万套,大幅超过一季度(+0.1万套);

(三)零售物业:美国相对火热的消费市场支撑了零售物业的需求,二季度零售物业的净吸纳量环比增长12.6%;(四)制造业用地:高利率环境下,制造业企业流动性收紧,用地需求回落,二季度空置率上升至4.5%,较一季度上行0.5个百分点,但仍低于疫情前水平。

商业地产违约风险“悬而未决”,违约率仍持续攀升

商业地产贷款违约率在今年以来持续攀升。一方面,二季度美国银行业商业地产贷款违约率上行至0.84%,较一季度上行0.03个百分点。另一方面,2023年7月,美国CMBS拖欠率较上月上升51BP至4.41%,达2021年底以来最高点。

利率持续上行是当前违约率上行的主要原因。一则,高利率环境下,美国商业地产估值不断缩水,由于近期频繁爆雷的CMBS产品具有“无追索权”的特殊性,地产公司开始主动违约,减轻负债压力。二则,发行时锁定了疫情期间低贷款利率的债务开始集中到期,再融资时要以当前的高利率作为还款利率,大幅增加融资成本;三则,“快加息”叠加“风险暴露”,金融机构信贷意愿较低,企业再融资难度较大。

当前美国商业地产压力相对可控,尚不足以引发系统性金融危机

一是,在资产层面,当前美国商业地产基本面开始回暖,同时商业地产价格已回调至疫情前水平,下行压力相对有限。二是,在机构层面,美国中小型银行运营情况开始好转,出现大规模信贷违约风险的概率较低,截至8月16日,美国中小型银行存贷比自今年3月113.3%下行至107.8%,利息偿付压力趋缓,现金占总资产比重从今年3月初的5.1%回升至7.2%,流动性好转。

三是,在监管层面,美联储货币政策工具较丰富,可以对冲部分风险;四是,在债务层面,测算到明年商业地产违约债务规模不到千亿美元,美联储与银行业有能力对这部分债务进行对冲。

风险提示:

俄乌局势升级,全球大宗商品价格出现波动。

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