保交付成效显著,中南建设(000961)基本面有望进一步改善

159 9月7日
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杨世宏

由于“保交楼”可带动房地产开发项目竣工速度的加快,有效防范商品住房逾期交付风险,提振购房者信心,稳定市场预期用,因此“保交楼”是行业目前最主要的任务之一。

而自2022年7月28日中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”以来,已有一年之久。在这一年的努力下,“保交楼”工作进展如何,已成为了市场关注的重点。

据住建部此前披露,目前全国保交楼专项借款项目总体复工率接近100%,累计已完成住房交付超过165万套,首批专项借款项目住房交付率超过60%,项目整体进展良好。

具体到企业层面,各房企均在稳步推进 “保交楼”,而始终把“保交付”放在首位的中南建设(000961)也于8月30日交出了最新答卷。

据公司的半年报显示,中南建设报告期内的收入为228.1亿元,同比下降5.5%;净亏损5.2亿元,同比减亏63.2%;归属上市公司股东的净亏损为8亿元,亏损减少50.6%。若对中南建设的业务经营进行拆解,能发现公司的实际经营情况比上述的数字展现出的更好。

智通财经APP了解到,中南建设上半年房地产业务其实已实现基本盈利,亏损主要是因为建筑业务非良性循环下收入确认不正常,以及应收款项未能收回导致计提减值准备4.3亿元。而房地产业务能实现基本盈利主要有三方面的原因:

其一是“保交付”的加速推进带动竣工面积增长。报告期内,中南建设新增融资约11亿元,其中政策性专项借款22笔,融资展期31笔,成功的融资为公司 “保交付”奠定坚实基础。

据中南建设管理层介绍,公司上半年于近40座城市累计交付80个批次,共计4.5万套房屋,交付规模在全行业中排名13位。

“保交付”的全力推进,中南建设报告期内竣工面积423.2万平方米,同比增长22.3%,这带动公司上半年房地产业务结算收入201亿元,同比增加2.8%,结算毛利率为14.26%,同比增加4.23个百分点。

中南建设表示,公司在“保交付”的同时,紧抓施工质量,报告期内多个项目交付满意度高,第三方交付评估水平有明显提升。公司下半年将围绕“保交付”持续推进全流程管控体系,完善全交付周期服务,加强工程质量管理标准,进一步提升交付满意度,争取下半年再完成5.5万套的交付任务。

其二,有针对性的调整不同项目的施工进度。面对房地产自4月开始下行的潜在风险,中南建设针对市场变化,调整项目施工进度,财报显示,2023年上半年公司新开工面积69.8万平方米,同比减少39.1%。新开工面积的降低,节约了公司的成本、运营开支。

其三,降本增效,持续提升经营质量。面对市场的挑战,中南建设进一步严格控制支出,上半年销售费用8.1亿元,同比减少0.4%,管理费用7亿元,同比减少40%,财务费用3.4亿元,同比减少60.3%,降本增效成绩显著。

值得注意的是,作为房地产行业中不依赖有息负债的企业,中南建设报告期内面对市场挑战保持了战略定力。截至2023年6月末,公司有息负债(含期末应付利息)为462.2亿元,较2022年末减少13.3亿元,有息负债与总资产的比值继续在行业中保持最低水平。

展望下半年,受益于进一步的政策支持,中南建设的发展有望进一步企稳。自7月中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后,一系列针对供需两端的房地产刺激政策随之推出,从上市房企再融资松绑、到降低首付比例、降低房贷利率,再到“认房不认贷”等措施,展现了出市场若不恢复便会持续加强的紧迫感,这也说明房地产行业后续恢复将会是大概率事件。

而行业的复苏,将会是一场交付能力的大比拼,而中南建设有望展示实力。

据财报显示,中南建设上半年的经营性现金流入174.2亿元,经营活动产生的现金流量净额5.7亿元,且连续六年保持正值,期末在手货币资金109.1亿元。同时,公司股权融资在有序推进中,目前在回复深交所的第二轮问询。若融资完成将进一步优化公司资产负债表,增强“保交付”能力和抵御潜在风险的能力。

从可竣工面积来看,截至2023年6月末,中南建设全部开发项目469个,其中在建项目规划建筑面积合计约 1908.0 万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约674.2万平方米,可竣工资源总面积2582.3 万平方米,其中一二线城市面积占比约36%,三四线城市面积占比约 64%。充足的可竣工面积是中南建设可持续发展的基石。

而从合同负债来看,截至2023年6月30日,中南建设合并报表范围内已售未结算的合同负债有1054亿元,是公司2023年上半年结算收入的5.2倍。在未来的两三年中,中南建设的收入有可靠的保障。

综合来看,在上半年行业的低迷阶段,中南建设全力“保交付”下实现了房地产业务的稳健发展,向市场展示了其经营的韧性。进入下半年后,随着供需两端政策的不断推出,中南建设基本面有望在市场的复苏中进一步改善。

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