智通财经APP获悉，华泰证券近期发布研报称，8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布通知：1)降低首套/二套住房商业性个人贷款比例至最低20%/30%;2)降低存量首套住房贷款利率。自今年7月24日政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，认房不认贷、降低首付比例、降低存量按揭利率等支持性政策陆续出台，华泰证券认为有望提振地产销售，更好满足刚性和改善性住房需求。结合《重识建材：节奏与复盘》(20230216)和《重识建材之三：拆解利润率弹性》(20230816)中的研究，该团队认为当前仍然处于地产政策向销售改善传导阶段，优选销售及竣工端有望受益、23H1利润率恢复较快的品种。
核心观点
多措并举提振购房信心，有望促进地产销售端改善
根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，无论是否实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业险个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%(目前一线城市大多在30%左右)，同时规定了下限调整规则。叠加8月30日广深两城官宣全面执行认房不认贷政策，我们认为有利于释放一二线城市部分购房需求，并有望通过核心城市购房预期改善，稳定房地产市场终端需求。此外，根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确了存量首套房贷款利率可调降的时间点为今年9月25日，并有望降低居民房贷利息负担，扩大消费和投资意愿。
消费建材23H1利润率修复，稳地产有望稳需求、稳盈利
根据国家统计局，今年1-7月全国地产销售面积累计同比-6.5%，1-7月限额以上建筑及装潢材料企业零售额同比-7.3%。地产终端消费需求偏弱背景下，消费建材板块竞争压力增大，23Q2板块多数典型上市公司产品呈现量升价跌，收入同比增速放缓或下降。但23H1沥青/钛白粉/国废/环氧乙烷/五金/PVC等主要原材料价格同比+1%/-21%/-30%/-16%/-15~-12%/-31%，除防水外，成本侧压力缓解幅度更大，多数公司毛利率同比环比均有所修复。近期地产政策陆续落地后，有望对销售形成一定提振，需求修复下行业价格竞争有望暂缓，板块盈利能力有望进一步修复。
地产销售仍是核心指标，沿政策-销售-投资链条挖掘机会
根据我们23年2月16日发布的报告《重识建材：节奏与复盘》，通过将消费建材细分板块典型个股历史业绩、估值，与地产投资实物量指标进行拟合，我们认为地产销售是核心观测指标，我们相对更看好销售和竣工的复苏强度，且不同实物量恢复过程中消费建材估值和业绩弹性不同。在地产实物量复苏过程中，推荐消费建材的配置顺序为：1)估值方面：五金/涂料/瓷砖(利率敏感)>玻璃(领先销售)>管材(销售)>防水与减水剂(新开工)>石膏板(竣工);2)业绩方面：玻璃(领先销售)>管材/瓷砖/涂料(销售)>防水与减水剂(新开工)>五金/石膏板(竣工)。
风险提示：
地产支持政策力度不及预期。房住不炒、三道红线等政策下，地产支持政策可能受到限制，若认房不认贷、降低首付比例和存量按揭利率等政策实际执行力度不及预期，消费建材下游需求恢复或受阻，可能导致板块公司业绩恢复情况不及预期。
原材料价格大幅上涨。消费建材公司的原材料成本占总成本比例整体较高，若原材料成本居高不下甚至继续上涨，可能导致相关公司盈利无法出现明显改善。
行业竞争加剧。地产销售承压，新开工偏弱下，建材零售同比下行，建材行业整体进入存量竞争时代，考虑到多数消费建材生产工艺壁垒不强，行业集中度较低，需求受限下，竞争或持续白热化，若行业竞争持续，价格战恶化，产品价格降幅超出成本侧价格降幅，企业盈利能力或难以改善。
