智通财经APP获悉，华创证券发布研究报告程，存量按揭利率调整方向已定，但预计节奏有序、影响贷款占比也有限。当下处银行短期利润变薄和中长期需求回暖、盈利结构触底优化的动态平衡过程，估值安全，对板块不悲观。尽管存量按揭利率下调短期对银行盈利可能造成负面影响，但这更多是经济运行的结果，且市场有预期、预期足够悲观。预计最终符合调整利率加点的按揭占比有限，静态测算，按揭占比低的中小银行受到的影响更为有限。
事件：8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会上提到：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。
华创证券主要观点如下：
央行措辞从前期“支持和鼓励”变为“指导”，监管方向更为明确。
7月14日国务院新闻办举行的央行新闻发布会上，央行表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，而此次在下半年工作会议上，提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，对于存量按揭利率调整的措辞从前期“支持和鼓励”变换为“指导”，监管意图和方向更加明确，预计后续存量按揭利率中枢会保持下行趋势，向新发按揭利率收敛(按照央行的最新数据，今年6月份，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比去年同期低107个基点)。
从节奏看，依旧强调“依法、有序”，预计实质落地是小范围试点、逐步推进、先从优质客户展开，“一刀切”式的调降仍是小概率事件。
1)合同依法。虽然从监管表态看，存量按揭利率调整的概率加大，但本次央行表态依旧强调的是“依法”，即当前存量按揭贷款合同中对利率的约束依旧没有破除，要调整按揭利率依旧只能通过调整合同的方式进行，即要么银行与借款人协商调整旧合同，要么通过新合同替换旧合同，本质依旧是基于借款人的信用资质重新调整合同。2)节奏有序。本次会议在上次强调“市场化、法制化”基础上，新增强调“有序”，预计在实质政策落地上也是会采用从小范围试点到逐步推进的节奏步伐。区域角度预计会先从存量和新发利率利差较大的区域进行试点，并结合地产“因城施策”展开。客户角度，先从优质客户试点展开，再逐步向其他客户进行推广。据媒体，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，优惠仅在广州市的部分支行创新试点，并未全面推广。
历史包括海外经验中，存量按揭利率的调整都是通过“转按揭”的方式，即通过客户的市场化选择倒逼行业竞争、进而调降整体的按揭利率。
从国内看，2008年10月的按揭利率优惠调整(商业性个人住房贷款利率的下限从贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍)也主要针对新增客户，存量房贷利率调整依旧强调的是“让金融机构根据对客户的评估情况自行决定”，存量贷款客户更多通过转按揭的方式成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠，这一过程由中小行倒逼大行竞争，实现利率的整体调整。美国也是通过转按揭的方式进行存量利率的调整。
预计最终符合调整利率加点的按揭占比有限，静态测算，按揭占比低的中小银行受到的影响更为有限。
根据央行，23Q1个人住房按揭贷款余额38.9万亿，占比金融机构各项贷款余额比例仅17.3%，即使极度悲观假设所有存量按揭利率都下调50bps，对银行资产端的利率影响上限在8.65bps。但通过上文，该行预计符合调整利率加点的按揭贷款占比有限。分板块看，存量按揭利率下调对按揭占比高的国有大行影响更大，对区域中小行影响较小。个股中按揭占比较低的银行影响较小，如宁波银行(按揭占比仅6.1%)、浙商银行(按揭占比7%)、常熟银行(按揭占比7.2%)，均远低于行业平均值。
