本文选自“每日经济新闻”，作者张晓庆、孙嘉夏。
中国金茂(00817)上演“大反转”，从出售方转为了潜在买家。10月20日，中国金茂公告称，公司正筹划涉及出售其非全资附属公司上海银汇房地产发展有限公司(以下简称银汇公司)和上海国际航运服务中心开发有限公司(以下简称航运公司)各50%股权。
而12月13日，中国金茂公告称，公司不再考虑出售上述资产，并且已声明不放弃对银汇公司及航运公司另外50%股权的法定优先购买权。同时，公司全资附属公司长沙荣茂企业管理有限公司(以下简称长沙荣茂)将申请参与公开挂牌出售的竞买活动。
对于这一转变，12月14日，中国金茂内部人士独家回应记者：“这其实是公司在上海联合产权交易所进行预挂牌后，根据市场情况进行了销售策略的调整。”
已公开挂牌出售
根据披露，银汇公司和航运公司现股东为中国金茂和上海国际港务(集团)股份有限公司(以下简称上港集团;600018，SH)，双方各占50%股比。
对于这两家标的公司，10月，中国金茂萌生“退意”，紧接着另一股东上港集团也抛出了出售计划。11月18日，上港集团公告称，拟将所持有的航运公司和银汇公司各50%的股权(以下简称目标股权)在上海联合产权交易所以打包方式公开挂牌转让。
上港集团表示，本次出售有利于公司进一步盘活存量资产，提高资产运营效率，补充流动性，为公司进一步聚焦港船物流等主业发展奠定坚实基础。
12月13日，上港集团已就其拟出售目标股权的事项于上海联合产权交易所进行正式披露，公开挂牌出售。根据上海联合产权交易所披露信息，银汇公司和航运公司50%股权的挂牌价格分别为9.50亿元和19.08亿元，两项标的总挂牌价约为28.58亿元。
不过，受让方受让产权交易标的后，除产权交易合同另有规定外，标的企业原有的债权、债务由产权交易完成后的标的企业继续享有和承担。截至2017年8月31日，银汇公司负债总计约17.62亿元，航运公司的负债总计约44.26亿元。若按50%权益计算，受让方到时还将承担两标的资产约30.94亿元债务。
而目前，中国金茂的态度出现了“大反转”。公司推翻原有计划，放弃出售公司持有的银汇公司和航运公司的各50%股权，并声明不放弃对银汇公司及航运公司另外50%股权的法定优先购买权，公司全资附属公司长沙荣茂将申请参与公开挂牌出售的竞买活动。
不过，目前并未确定目标股权的收购方及公开挂牌出售的最终对价，也未就公开挂牌出售订立任何有约束力的协议。
在两个月内，为何中国金茂的角色发生了大反转?上述中国金茂内部人士告诉记者，中国金茂一直深耕北外滩，看重该地整体的开发价值，是最早参与北外滩开发的公司，在北外滩已经形成了规模效应。公司拟收购还是考虑到该核心地段的楼栋本身具有很高价值，后期会考虑是做长期持有还是做销售。
对于目标股权的报价，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，从此类股权收购来说，交易的时候还会带有相应的债务偿付，所以本身交易的成本也是比较高的。但由于挂牌价本身并不高，两者中和后，交易价格基本上还是符合市场公允价值要求的。
标的具备航运资源集聚优势
公开资料显示，航运公司注册资本31.5亿元，公司经营范围为在虹口区汇山码头东块、中块地块内从事商业及办公房地产的开发、经营;自有物业管理以及相关配套服务。银汇公司注册资本13.55亿元，公司经营范围是在虹口区汇山码头西块(北外滩26E)地块内从事商业及办公房地产的开发、经营;自有物业管理以及相关配套服务。
据中国金茂公告，银汇公司截至2017年8月31日，未经审计总资产及未经审计净资产分别为39.31亿元及21.68亿元。根据独立评估机构数据，截至2017年8月31日，银汇公司的净资产评估值为24.15亿元。
航运公司截至2017年8月31日的未经审计总资产及未经审计净资产分别为80.72亿元及36.46亿元。根据独立评估机构数据，截至2017年8月31日，航运公司的净资产评估值为39.82亿元。
对于中国金茂此前拟出售该资产，严跃进表示，中国金茂此前有类似出让股权的动作是比较突然的，不排除是基于短期内资金面的压力。而现在类似全资公司拟参与竞买，说明公司资金压力有所缓解。
严跃进分析称，土地本身稀缺性很明显，而且此类地块背后的产业聚集效应很明显。随着上海国际航运中心的建设，未来类似虹口外滩等区域将具有较好的航运资源集聚优势，所以金茂终止交易也是很正常的。若中国金茂收购两家标的公司全部股权，后续对其来说，在上海市场继续深耕的可能性很大。
上海星外滩仍挂牌出售
记者注意到，在中国金茂10月20日的公告中还表示拟出售上海星外滩开发建设有限公司(以下简称上海星外滩)的50%股权。
根据上海联合产权交易所信息，上海星外滩的经营范围为在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发、经营，物业管理以及相关配套服务。2016年，公司净利润为亏损450.14万元，2017年前三季度亏损348.5万元。根据独立评估机构数据，截至2017年8月31日，上海星外滩的净资产评估值为119.96亿元。
上海星外滩50%股权已被中国金茂于11月21日正式在上海联合产权交易所进行挂牌，挂牌底价为59.98亿元，挂牌期满日期为12月18日。
对于该资产，上述中国金茂内部人士表示，公司每年都有出售上海星外滩开发的楼宇，只是今年接近尾声，剩下了最后几栋楼和一些物业情况。这次以股权交易的形式来出售，所以会有一个预挂牌和挂牌。目前是在按照原计划正常推进，上海星外滩另一股东上港集团有优先购买权。
严跃进分析，此类挂牌交易很大程度上说明了中国金茂正在进行资产组合配置、积极进行策略调整，对于优质物业持续追加投资，对于其他物业或有回笼资金的考虑。（编辑：姜禹）
