智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，近期央行表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。该行认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。
中信证券主要观点如下：
调降存量房贷利率的话题再升温。
我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大，央行对此表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。新发个人住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，考虑到按揭摊还、贷款早偿等因素，该行测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR存在约40bps加点幅度，预计主要分布在4.6-4.9%区间内。
房贷利率话题的今昔对比：
存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而当前背景与2008年存在一定的异同：
①相似点：经济修复均面临一定的压力，需要各类政策合作协同刺激需求;需要注意的是，当前我国经济增长修复的前景较为明朗，并没有达到2008年全球金融危机发生的程度。
②不同点：存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大。
下调存量房贷利率的利与弊：
利率调整可以缓解提前还贷问题、刺激居民消费：①提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本刚性的矛盾，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表。②存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。
利率调整也将增大银行息差压力：①当前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。②结合前文测算结果，如果存量按揭贷款下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑2.0-4.0bps。
存量按揭利率会调整吗?如何调整?
综合前述分析，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行调整的概率很低。部分银行可能以社会责任为导向，或者以留存优质客户为目的，自主降低存量房贷利率。如果存量按揭利率有所调整，参考2008-2009年的经验，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。
